Mit jelent a művelés alól kivonás a zártkerti ingatlanok esetén?
A 2019-ben elkezdődött, és azóta is különböző intenzitással járó világjárvány hatása az ingatlanpiacon is megmutatkozott. A szigorú és hosszú ideig tartó korlátozások okán sokan szerettek volna a „kockalakásokból”, vagyis panelekből és társasházi lakásokból olyan helyre „menekülni”, ahol van lehetőségük a szabad levegőn lenni, kizárólag a saját családjuk társaságában.
A zártkerti ingatlanok előrébb kerültek a népszerűségi listán
A klasszikus, lakóövezetben lévő családi- és ikerházak árfekvése azonban nem mindenkinek tette lehetővé a váltást, és az ilyen jellegű ingatlant keresők többsége egyébként is csak második alternatívaként, illetve befektetésként tekint egy ilyen opcióra.
A másik ok, amiért fokozott érdeklődés keletkezett a zártkerti ingatlanok iránt, az az, hogy egy ilyen befektetés megteremtheti az önellátásra való lehetőséget is a családoknak. Néhány száz négyzetméteren ugyanis már egy több fős család éves zöldség és gyümölcs szükségletét meg tudjuk termelni – a hobbikertészkedésre pedig bőven jutott idő az elmúlt időszakban.
Egyáltalán mi (volt) a zártkert?
Nem sokan tudják, hogy a zártkert megnevezés mikor és miért alakult ki, és mit is jelentett pontosan. Az 1950-es években bizonyos terményeket nem tudtak megtermelni a nagyüzemi gazdálkodás keretein belül, ezért a gazdáknak kisebb területeket jelöltek ki, amelyeket saját maguk megműveltek.
Ezek a tulajdonképpen háztáji kis gazdaságok váltak idővel hobbikertté, hétvégi telekké, majd a ’70-es évektől kezdve nyaralókká. A zártkert fogalma ma már csak a köznyelvben létezik, és néhány tulajdoni lapon találkozhatunk még ezzel a megjelöléssel.
Zártkerti művelési ág alól történő kivonás
Az állam 2015 és 2017 közt lehetőséget adott arra, hogy egy egyszerűsített eljárás keretében, díjmentesen ki lehessen vonatni a zártkerti művelési ág alól ezeket a zártkerti ingatlanokat.
Ennek abban van jelentősége, hogy a zártkerti művelési ág alól történő kivonást követően, többé nem vonatkoznak olyan jogi szabályozások a területre, amelyek a mezőgazdasági területeket védik.
A művelési ág alól kivont földterületekre például nem érvényes a termőföld védelméről szóló törtvény, amely a tulajdonosokat kötelezte a művelési ágnak megfelelő mezőgazdasági termelésre, valamint a gyomnövények terjedésének megakadályozására.
Fontos különbség még, hogy másfajta beépíthetőségi szabályok is vonatkoznak a kivont területekre, így egy adott telek piaci értéke akár a többszörösére is nőhetett a zártkerti mivoltához képest. Főként azokra a telkekre igaz ez, amelyek esetén az illetékes helyi önkormányzatok kilátásba helyezték azt, hogy a későbbiekben belterületbe vonják őket.
Ha elmaradt az átminősítés, bonyolultabb az adásvétel
Aki lemaradt erről a gyors átminősítési eljárásról, természetesen annak is van lehetősége eladni a zártkerti ingatlanát, csak egy kicsit bonyolultabb ügymenetre kell számítani. Mivel átminősítés hiányában ezek a területek még mindig művelési területnek számítanak, a Földforgalmi törvény hatálya alá esnek. Ez a tény pedig jelentősen megbonyolíthatja és meghosszabbíthatja az adásvételi és a hatósági folyamatokat egyaránt.
Az adásvétel időbeli hossza gyakorlatilag megyefüggő – ha minden a jogszabályi előírások szerint és rendben zajlik, akkor legjobb esetben a tapasztalatok szerint kb.3-4 hónap alatt történik meg az átírás, de szerencsétlenebb esetben az ügyintézés akár egy teljes éven át is elhúzódhat a termőföldekre vonatkozó kötelező kifüggesztési eljárás miatt.
Erre érdemes figyelned, ha külterületi ingatlant vásárolnál
Az alábbiakban összefoglalom, hogy milyen szempontokra kell figyelemmel lenned, minek érdemes utánajárnod, mielőtt adásvételi szerződést kötnél egy külterületi ingatlanra.
1. Milyen besorolás alá tartozik az ingatlan?
Foglalózás előtt mindenképpen kérj egy friss tulajdoni lapot az ingatlanról, és nézd meg, mi szerepel rajta! Ha zártkerti művelési ág alól kivont terület, abban az esetben nyugodtan szerződhetsz. Ha még zártkertként vagy mezőgazdasági területként szerepel a nyilvántartásban, akkor viszont a feljebb is említett hosszabb ideig tartó eljárásra számítva mérlegeld, hogy belefér-e az idődben, hogy megvárd, amíg a tulajdonodba kerül a terület.
2. Ha felépítmény is van a területen, nézd meg miképpen van nyilvántartva!
Ha ház is van az adott külterületi telken, akkor nézd meg a tulajdoni lapon azt is, hogy ez gazdasági épületként, hétvégi házként, nyaralóként vagy lakóházként van nyilvántartva a földhivatalban. Ennek az információnak akkor van nagyobb jelentősége, ha CSOK-ot is szeretnél igénybe venni, a lakóingatlanokra ugyanis érvényesítheted ezt a támogatást, a gazdasági épületekre és egyéb megjelölésű ingatlanokra viszont nem.
3. Ellenőrizd a beépíthetőség mértékét!
Fontos tudnod, hogy ha 720 négyzetméter alatt van a külterületi ingatlan területe, a rajta elhelyezett épület alapterülete nem haladhatja meg a 30 négyzetmétert. E fölötti telekterület esetén a beépíthetőség felső határa a telek területének 3 %-a. Ha tehát egy 720 négyzetméternél kisebb telken egy 70 négyzetméteres alapterületű házat látsz, inkább keresgélj tovább, és válassz olyan ingatlant, ahol a valóság egybevág a tulajdoni lapon és a térképmásolaton feltüntetett adatokkal!
4. Érdeklődj róla, hogy tervezik-e a jövőben belterületté nyilvánítani az ingatlant!
Ha jelenleg még külterületi ingatlant vásárolsz, de a közeljövőben tervezik a szomszédos településhez csatolni a jelenleg még azon kívül eső területet, biztos lehetsz benne, hogy befektetésnek sem lesz utolsó ez a vétel. Abban a pillanatban ugyanis, amikor lakóövezeti, belterületi ingatlanná avanzsál a tulajdonod, azonnal minimum megduplázódik a jelenlegi ingatlanpiaci értéke. Nézd meg tehát annak a településnek a rendezési tervét, amelyhez a jelenleg még külterületi besorolású ingatlan tartozik!
5. Térképezd fel a közműellátottságot és a szolgáltatásokat!
Ha lakóingatlanként szeretnéd használni a megvásárolandó külterületi ingatlant, érdemes alaposan tájékozódnod arról, hogy milyen közműellátottsággal számolhatsz. A villany, víz, szennyvíz és gázvezeték hálózatra van-e lehetőség rácsatlakozni, és van-e a közelben bolt, posta és egyéb szolgáltatások, amelyeket igénybe szeretnél venni a mindennapi élet során. Ha nincsenek, akkor fontold meg, hogy ezekkel a kellemetlenségekkel együtt tudsz, akarsz-e élni hosszú távon!
6. Mérlegeld az anyagi lehetőségeidet!
Nem árt, ha azzal is tisztában vagy, hogy a zártkerti ingatlanokra jelenleg a szabadfelhasználású Bababváró hitelen kívül más állami támogatás nem igényelhető. A vissza nem térítendő CSOK-ot is abban az esetben kaphatod csak meg, ha lakóingatlanként szerepel a megvásárolni kívánt telken lévő, már meglévő felépítmény, illetve ilyen besorolású épületet tervezel rá építeni a későbbiekben. Ez esetben természetesen az 5%-os ÁFA-kedvezmény is megillet majd.
Hitelt azonban nagy általánosságban azt mondhatjuk, hogy csak sokkal szigorúbb, és egyedi elbírálás mellett adnak rá a bankok. Már amelyik ad, mert a pénzintézetek többsége nem hitelez zártkerti és külterületi ingatlant, vagy ha igen, akkor lényegesen nagyobb önerőt vár el, mint egy belterületi lakóingatlan esetében. A pénzügyi helyzetedet tehát alaposan vizsgáld meg, mielőtt foglalóznál egy ilyen ingatlant, nehogy a hitelkérelmed elutasítása miatt bukd el a már letett foglalót!
Ahogy minden ingatlanvásárlásra, a külterületi ingatlanok esetében is igaz, hogy kellő körültekintéssel kell eljárnod, mielőtt a megvételre rászánod magad. A korábban zártkerti ingatlanok bizonyos esetekben egy sokkal olcsóbb opciót jelentenek a lakhatásod megoldására, mint egy lakás, vagy ház vásárlása egy település lakóövezetében. A korábban zártkerti ingatlanok infrastruktúrája is folyamatosan fejlődik, hiszen egyre többen élnek életvitelszerűen az ilyen területeken.
Amiatt sem kell aggódnod, hogy nem tudsz lakcímet bejelenteni az ilyen ingatlanba, legfeljebb, ha nincs postai kézbesítési szolgáltatás a környéken, akkor egy postafiók bérlése, és rendszeres ürítése az, ami plusz terhet jelent esetleg. A lakcímbejelentés lehetőségeiről ebben a cikkben írtam korábban.
Legutóbbi hozzászólások