Erre figyelj, ha telket szeretnél eladni vagy vásárolni!
Ha van egy telked, amelyet szeretnél eladni, akkor legalább olyan körültekintőnek kell lenned, mintha vásárolnál. Több dologra is érdemes figyelned, és alaposan körüljárni a témát mielőtt meghatározod a hirdetési árat vagy vételi ajánlatot teszel egy ingatlanra. Nem biztos, hogy az átlag négyzetméter árból érdemes kiindulnod, amikor azt mérlegeled, hogy mennyit ér egy telek!
Ezzel a cikkel az a célom, hogy egy kicsit képbe kerülj azzal kapcsolatban, hogy mi minden befolyásolhatja pozitív vagy negatív irányba egy telek értékét, és ezzel együtt az eladási árat.
Mi köze a jognak a telekárhoz
A Magyarországon érvényben lévő többszintű építési jog, rettentő szigorú keretek közt definiálja azt, hogy egyáltalán mit nevezhetünk építési teleknek, ahogy azt is, hogy hova mit építhetünk.
Ezek azok a jogszabályi keretek, amelyek nagyban meghatározzák egy földterület pénzben kifejezhető értékét. Ahhoz tehát, hogy jó döntést tudj hozni azzal kapcsolatban, hogy mennyiért bocsátod áruba a telkedet vagy mennyiért éri meg megvásárolni, amit kinéztél magadnak, nem árt, ha néhány dologgal tisztában vagy. Akár árképzésről, akár arról van szó tehát, hogy el tudd dönteni egy telek megéri-e az árát, mindenképpen tisztában kell lenned bizonyos dolgokkal. Így lehetsz biztos abban, hogy nem fogsz rosszul járni egy megvalósuló adásvételi ügylet során.
OTSZ, OTÉK, TKR, HÉSZ – A bűvös mozaikszavak
A többszintű építési jog tetején az Építési törvény trónol. Ezzel a törvénnyel összhangban alakították ki azokat az országos rendeleteket, mint például az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) és az OTSZ (Országos Tűzvédelmi Szabályzat).
De itt még nincs vége a jogszabályok körének, a fentiekre épülnek a helyi rendeletek, mint a HÉSZ (Helyi Építési Szabályzat) és a TKR (Településképi Rendelet). Ez a rengeteg jogszabály együttesen határozza meg azt, hogy az adott telekben milyen lehetőségek rejlenek. Tulajdonképpen azt, hogy milyen épület kerülhet az adott telekre.
Ahhoz tehát, hogy felépítsenek egy házat egy telken, az összes itt felsorolt szabályozásnak egyszerre kell megfelelnie a leendő épületnek.
Megfelelő neked a kinézett telek?
A vásárló szemszögéből egyértelműen fontos szempont tehát, hogy ismerje a telekben rejlő lehetőségeket, amelyeket a jogszabályok és a helyi rendeletek megengednek.
Mert hiába szeretnél te egy többszintes, lapostetős házat építeni, ha az adott telekre csak egyszintes épületet lehet felhúzni. A rossz telekválasztásokat az az információhiány szüli, hogy ezekkel a korlátokkal nincsenek tisztában a vásárlók az adásvételi szerződés aláírásának pillanatában.
Az eredmény pedig vagy az, hogy megszabadulnak a telektől, vagy az, hogy végül egy olyan házat építenek fel rá, amely köszönőviszonyban sincs azzal a képpel, amelyet eredetileg elképzeltek a leendő otthonukról.
Eladóként is ismerned kell a telekben rejlő lehetőségeket!
Furcsa lehet, hogy azt mondom, eladóként legalább annyira fontos és érdemes tisztában lenned az eladó telked korlátaival és a benne rejlő lehetőségekkel, mint vásárlóként. Miért?
Mert így helyzeti előnyre tehetsz szert már azzal is, hogy a telek hirdetési szövegébe beleírod azokat az információkat, amelyek a telket kereső vásárlóknak fontosak lehetnek. Másrészt pedig biztosan nem fogod sem túlárazni, sem elkótyavetyélni az ingatlanodat.
Ha veszed a fáradtságot és alaposan utánajársz annak, hogy milyen épületet lehet felépíteni az eladni kívánt telkedre, már a hirdetésed célközönségét is szűkítheted. Ezzel megkíméled magad sok felesleges találkozótól és elpazarolt időtől, amelynek a végén kiderül, hogy mégsem felel meg az érdeklődőnek a te ingatlanod.
Így viszont már abban a pillanatban, amikor eladásra kínálod a telket, belefoglalhatod a szövegbe, hogy befektetőknek, vállalkozásoknak vagy lakóingatlan építésére alkalmas leginkább az eladásra kínált terület. Nem mellesleg az ilyen részletességű információk láttán a vevőjelöltek bizalma is nagyobb lesz irántad, és könnyebben tudnak majd dönteni a vásárlásról.
Fizikai vizsgálatok
Ha már megvan a telek, amelyre biztosan felépítheted azt a házat, amelyet megálmodtál magadnak, még mindig tehetsz lépéseket annak érdekében, hogy minden a lehető legtökéletesebb legyen.
Az egyik ilyen lehetőséged egy talajvizsgálat elvégeztetése, amely alaposan és átfogóan megvizsgálja az adott területet. Az így nyert információk sokat segítenek majd később a tervezőnek, hiszen ezen információk birtokában optimalizálható az épület alapozásának mérete, és így gazdaságosabbá tehető az építkezés.
Az talajmechanikai vizsgálat nyomán egy komplex dokumentáció lesz a kezedben, amely kitér a földtani és hidrogeológiai viszonyokra, ismerteti a terület szeizmicitási adatait, a tágabb építési helyszín bejárása során szerzett tapasztalatokat és az építési helyszín történetét. Természetesen megismerheted belőle a talajfeltárás után elvégzett laboratóriumi vizsgálatok eredményét, a talajvíz viszonyokat, geotechnikai paramétereket, illetve kapsz egy talajmechanikai javaslatot a geotechnikai és alapozási tervhez.
A geodéziai vizsgálat során a telek térben való elhelyezkedését vizsgálják. Ezt is érdemes elvégeztetni, mert gyakori probléma például az, hogy a valóságban nem ott van a kerítés, ahol hivatalosan kellene, hogy legyen. Egy ilyen eltérés akár több hónapra is megakaszthatja a tervezés folyamatát, ezért jobb már az első lépések egyikeként ebből a szempontból is megvizsgálni a földterületet.
Közmű-kérdés
Alapigazság, hogy egy összközműves telek mindig többet ér, mint egy hasonló adottságú, ugyanabban a régióban elhelyezkedő közmű nélküli földterület. Egyrészt azért, mert sem pénzt, sem időt nem kell már áldoznia majd az új tulajdonosnak arra, hogy ezeket bevigye, másrészt azért, mert előfordulhat olyan eset, hogy ez azt is befolyásolja, hogy mit lehet építeni az adott területre.
Ezek a különbségek mindig a helyi építési szabályzatban találhatóak meg. Például egy településen ugyanarra a konkrét telekre szennyvíz bekötés nélkül, egy szabályos ülepítővel, maximum kétlakásos otthont lehetett volna építeni, míg ha rákötnek a szennyvíz hálózatra, ugyanarra a telekre négylakásos társasház is épülhet.
Egy ilyen aprónak tűnő különbség, mint a szennyvízbekötés, tehát nagyban megváltoztathatja azt is, hogy kinek lehet érdekes ez a telek. Ha pont a tiéd lenne, te is bánkódnál, hogy eladtad alacsonyabb áron egy magánszemélynek vagy egy rafinált befektetőnek, mintha a valós és maximalizált piaci értékén sikerült volna értékesítened egy beruházónak. Nem igaz?
Ha tehát birtokában vagy ennek az információnak, dönthetsz arról, hogy megoldod-e a közművesítést, és ezzel tovább emeled a telek értékét, vagy legalább ennek tudatában tudod az eladási árat, és a telekhirdetés célcsoportját is meghatározni.
Kiderülhet az is, hogy ez csak telek, de nem építési!
Legutóbbi hozzászólások