Hétköznapi problémák, és alaptalan félelmek az osztatlan közös tulajdon kapcsán

Az átlagember, ha csak meghallja, hogy a megvásárlásra kiszemelt ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, az esetek nagy részében menekülőre fogja a dolgot, és keres inkább másik lehetőséget. Megértem, ha félsz tőle. Pontosan emiatt született ez a cikk. Szeretnék most tiszta vizet önteni a pohárba, és eloszlatni a félelmeid, kételyeid.

 

Mit jelent pontosan az osztatlan közös tulajdon?

Ha egy ingatlan osztatlan közös tulajdonban van, az azt jelenti, hogy egy helyrajzi számon lévő ingatlannak több tulajdonosa van. Gyakorta előfordul ez mezőgazdasági területek, szántóföldek esetében, de nem ritka lakóingatlanok esetében sem.

Ennek az az oka, hogy a régebben érvényben lévő szabályozások miatt egy-egy telken több ház is felépült, de jogilag nem minősültek önálló ingatlannak, mivel nem kaptak külön helyrajzi számot. Az ikerházak, és a sorházak esetében ma is találkozhatunk az osztatlan közös tulajdonnal, de ezek a tipikus esetek a legegyszerűbbek.

A gyakorlatban az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok esetében, az egyes épületeket egy-egy család kizárólagosan használja, ennek ellenére az épületek tulajdonjogilag nem alkotnak különálló egységet. A használatot ez természetesen nem befolyásolja, de okozhat jogi bonyodalmat, ha az csak a szokásokon alapszik, és nincsenek jól körülhatárolhatóan szabályozva a tulajdonostársak jogai.

 

Mikor lehet gond az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan?

 

Probléma jellemzően akkor keletkezik, amikor az osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan egy részét kívánja az egyik tulajdonos elidegeníteni, vagyis eladni. A tulajdoni lapon ugyanis csak a tulajdonostársak tulajdoni hányadának aránya szerepel, nem pedig a konkrét épület.

Amit mindenképp tudni kell, hogy a tulajdonostársak elővásárlási joggal rendelkeznek, ezért az ingatlanpiacon hátrébb szorulnak a vágyott ingatlanok listáján ezek a lakások. Ha van vételi ajánlat az áruba bocsátott tulajdoni hányadra, akkor a tulajdonos köteles közölni az ajánlott árat a többi tulajdonostárssal. Ha közülük valaki igényt tart az ajánlott áron az ingatlanrészre, akkor vele kell megkötni az adásvételi szerződést.

Vevői oldalról aggályt okozhat, hogy az egyes tulajdoni hányadok más-más piaci értéket képviselhetnek az ingatlan műszaki állapotától, felszereltségétől függően, így előfordulhat, hogy a tulajdoni hányad piaci értéke jelentősen alacsonyabb, mint amelyet az adott lakás képviselne, ha önálló helyrajzi számon helyezkedne el.

 

Így védhetők ki az osztatlan közös tulajdon okozta problémák

Amíg nincsen vita abból, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanon álló lakások tulajdonosai mikor, hogyan, milyen mértékben és arányban használják az ingatlant, addig talán fel sem merül, hogy ebből valaha gond is lehet. A tulajdonosok azonban megváltozhatnak, kicserélődhetnek egy-egy adásvétel után, és az új lakók, nem biztos, hogy ugyanúgy gondolkodnak ezekről a dolgokról, mint a korábbiak.

Ezért fontos, hogy már a kezdet kezdetén fektessük le az alapvető szabályokat, és foglaljuk írásba a közös használat szabályait és kereteit. Így elejét vehetjük, hogy a kert, a parkolók, és egyéb egységekre kinek van kizárólagos használati joga, és melyek a bármikor, bárki által igénybe vehető, használható egységek.

A szabályzat elkészítését bízzuk jogászra, aki az összes tulajdonostárssal egyeztetve és konszenzusra jutva, elkészíti számunkra a használati megállapodást. Ezt a szerződést minden tulajdonostársnak alá kell írnia és tartalmaznia kell az épület/épületek tervrajzát, amelyen berajzolásra kerültek a kizárólagos és a közös használatban lévő területek egyaránt.

 

Miért jó, ha van a használati szerződés?

Egyrészről azért, mert minimalizálja a szomszédok közti konfliktusok kialakulásának esélyét, nem ad lehetőséget arra, hogy vita legyen egy-egy terület igénybevételét illetően.

Másrészt a pénzintézetek is csak ilyen használati megállapodás birtokában hiteleznek a vásárláshoz.

Harmadik ok a használati szerződés mellett, hogy ennek elkészítésének díja alacsonyabb, mint a társasházzá nyilvánításé.

Ami a legfontosabb ezzel a megállapodással kapcsolatban, hogy mindenképp ügyvéd és/vagy közjegyző által készüljön, és legyen ellenjegyezve. Számos tartalmi és formai követelménynek kell ugyanis megfelelnie ahhoz, hogy a bankok hitelt adjanak egy ilyen ingatlan megvásárlásához.

 

A közös tulajdon megszüntetésének lehetősége: a társasház alapítás

A társasház alapítás egy másik lehetősége a közös tulajdon megszüntetésének, és a tulajdoni viszonyok egyértelműsítésének.

Ez a lehetőség olyan ingatlan esetében alkalmazható, ahol az épület legalább két külön tulajdonként bejegyezhető lakással, és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel rendelkezik, illetve alakíthatók ki ilyen ingatlanok. A társasház alapításához valamennyi tulajdonostárs együttes hozzájárulása szükséges, és az elkészült alapító okiratot át kell vezettetni a földhivatali ingatlan-nyilvántartásban is.

A társasházak ügyeinek intézésében kiemelt szerepe van a közös képviselőnek, aki önállóan járhat el a társasház képviseletében.

 

A társasház alapítás előnyei

A társasházzá átminősítést követően az egyes lakások külön albetéten szerepelnek majd, és külön tulajdonba kerülnek. Az ingatlan bizonyos részei azonban mindezek mellett továbbra is közös tulajdonban és használatban maradnak. Ilyen részek lehetnek például a lépcsőház, a tartószerkezet, a tető, a pince, a tárolók, vagy a telek, amelyen az ingatlan, ingatlanok felépítésre kerültek.

A lakások tehát önálló helyrajzi számot kapnak, és (többnyire elővásárlási jog nélkül) önállóan értékesíthetők, így a bankok is könnyebben adnak rájuk hitelt. A tulajdoni viszonyok ilyen rendezése tehát jelentős értéknövelő erőt is képvisel, hiszen önálló ingatlanként lesznek nyilvántartva a továbbiakban a lakások.

A társasház alapító okiratot szintén közjegyzői okiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba kell foglalni, a Földhivatal csak így jegyzi be az új önálló ingatlanokat. A korábban említett használati szerződéshez hasonlóan, az alapító okiratnak számos kötelező tartalmi, és alaki elemet kell tartalmaznia.

 

Vegyél-e osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant?

Összességében ingatlanosként azt tudom mondani, hogy alapjában véve nem kell félni az osztatlan közös tulajdontól, hanem alaposan utána kell járni, hogy a konkrét esetben milyen módon vannak rendezve az ingatlan használatához fűződő jogok. Ha van egy jó használati megállapodás, vagy társasházzá van nyilvánítva az ingatlan, és egyértelműen meghatározottak a keretek és határok, amelyek az adott ingatlanrész használatára vonatkoznak, akkor nincs mitől tartani.

Szempont lehet még, hogy ha hitelfelvételre van szükség, a bankunk hogyan viszonyul a kérdéshez. Ha elengedhetetlen a pénzügyi segítség igénybevétele a vásárláshoz, de a bank ebben nem partner, akkor vagy másik pénzintézetet kell keresni, vagy sajnos lemondani a vásárlásról, esetleg meggyőzni az aktuális tulajdonosokat, hogy rendezzék a jogi helyzetet. Érvként felsorakoztathatod, hogy a jövőben így nem lesz vita a mindenkori tulajdonosok közt, másrészt piacképesebbé válnak a lakások, ha ez a kérdés rendezve van.

Ha nagyon beleszerettél egy ilyen adottságú lakásba, de bizonytalan vagy magadban, kérd ingatlanjogban jártas ügyvéd segítségét!

Ha érdekelnek hasonló blogbejegyzések, kövess Facebookon, és Instagramon is! Szívesen bepillantanál az ingatlanközvetítés kulisszái mögé? Facebook oldalamon rendszeresen megosztok sztorikat a mindennapjaimból, és mindig jelzem, ha új cikk kerül ki a blogra, így biztosan nem maradsz le a számodra érdekes tartalmakról!

Hasznosnak találtad ezt a cikket?  Oszd meg másokkal is!

Ha pedig eladni vagy venni szeretnél Győrben és környékén ingatlant, keress fel bátran, hogy neked is segítségedre lehessek azzal az egyedi értékesítési módszerrel, amellyel hosszú évek óta tevékenykedem a szakmámban eredményesen. Elérhetsz telefonon vagy e-mailben, győri ingatlanokkal kapcsolatban szívesen segítek. Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu