Lényeges információk üzleti ingatlan bérlése előtt
Minden vállalkozás életében nagy lépés, amikor eljön az a pont, hogy már önálló üzlethelyiségre, irodára van szüksége. A legkézenfekvőbb megoldás ebben az esetben a bérlés, amely jóval kisebb anyagi teher, mint a vásárlás, ráadásul valamilyen szinten mobil is tudsz maradni, ha arra van szükség.
Ebben a cikkben összefoglaltam azokat a szempontokat és fontos tudnivalókat, amelyekkel érdemes tisztában lenned. Ha megfogadod a tanácsaimat, nagyobb eséllyel választasz már elsőre tökéletes irodát vagy üzlethelyiséget.
Hol találhatsz rá az igazira?
A legkézenfekvőbb megoldás, ha az online ingatlanos portálokon nézelődsz első körben, de személyesen is bejárhatod azt a területet, ahol legszívesebben bérelnél. A forgalmasabb helyeken lévő üzletek sokszor anélkül kerülnek új bérlőhöz, hogy meghirdetnék őket, mert elég egy kézzel írt cetli a kirakatra, hogy kiadó, és már viszik is, mint a cukrot.
Természetesen nem árt némi helyismeret azon a településen, ahol bérelnél, azonban ha ennek híján vagy, még mindig van rá módod, hogy betekintést nyerj a környezet adottságaiba. Amennyiben ismered a pontos címet vagy legalább az utcát, ahol a kiadó üzletet, irodát hirdetik, a Google térkép utcakép funkciójával könnyedén lecsekkolhatod, hogy milyen a környezet, és vajon mennyire forgalmas az adott környék.
Számos településen maradt rengeteg üzlethelyiség és iroda önkormányzati tulajdonban annak érdekében, hogy a település kasszáját ezzel rendszeres és kiszámítható bevételhez juttassák. Érdemes tehát a települési önkormányzat éppen bérbe vehető ingatlanjai felől is érdeklődnöd.
Amit a leginkább meg kell vizsgálnod a bérleményen!
A legfontosabb szempont, amely mindenen felül áll az, hogy egészen biztosnak kell lenned abban, hogy az ingatlan műszaki szempontból maximálisan rendben van. Dohos szagot érzel? Talán nem megfelelő a vízszigetelés – amely jelentős probléma egy földszinti vagy pinceszinti ingatlan esetén.
Ha penészt is látsz, biztos lehetsz benne, hogy valami nincs rendben a szigeteléssel. Ne legyints rá, hogy majd kifestetsz! A penész makacs dolog és a friss festés csak ideig-óráig segít a problémán. Ha egyébként a rossz szigetelés miatt rendszeresen hőhíd keletkezik, újra és újra megjelennek majd a penészgombák, amelyek nem csak a te, de az ügyfeleid, vásárlóid egészségére is káros hatással lehetnek.
Ellenőrizd még a közüzemi mérőórák meglétét és hitelességét. Ha nincsenek egyedi mérők, abban az esetben feltétlenül kérdezz rá, hogy mi alapján és milyen módon történik a rezsi elszámolása. Azt is térképezd fel, hogy van-e működőképes fűtési rendszer a kiadó irodában, üzlethelyiségben. Arról se feledkezz meg, hogy a mellékhelyiséget szemrevételezd, és legyél tisztában azzal, hogy a végezni kívánt tevékenységedhez megfelel-e az adott vizesblokk vagy sem.
Biztos, hogy jó ez neked?
A kiadó üzlethelyiséget abból a szempontból is meg kell vizsgálnod, hogy biztosan megfelel-e annak a tevékenységnek a végzésére, amelyre te szeretnéd használni.
Ha például egy társasház a tulajdonosa a bérbe adandó helyiségnek, meg kell tudnod, hogy szükséges-e a tulajdonostársak (lakók) beleegyezése ahhoz, hogy üzletet nyiss. Ilyen eset lehet például, ha éjszakai szórakozóhelyet, vendéglátó egységet vagy más, zajosabb tevékenységgel járó vállalkozást működtetsz.
Bizonyos esetekben a lakókén kívül a helyi önkormányzat engedélyére is szükséged lehet, illetve a jogszabályban meghatározott szakhatósági engedélyeket is be kell szerezned. Fontos tehát, hogy amikor aláírsz egy bérleti szerződést száz százalékosan biztos legyél abban, hogy minden paraméternek megfelel az ingatlan, amelyet a különféle bürokratikus ügyek intézése közben majd számon kérnek tőled is. Ellenkező esetben átalakításokat kell majd végezned, amely egyrészt nagyon költséges is lehet, másrészt nem biztos, hogy az adott ingatlanban ez lehetséges, és nem utolsó sorban természetesen a tulajdonosnak is rá kell bólintania.
Amire nyugodtan támaszkodhatsz: a vonatkozó jogszabályok
A leglényegesebb dolog, amelyet talán mondanom sem kellene, de azért mondom: mindenféleképpen köss érvényes bérleti szerződést a kiadó irodára vagy üzlethelyiségre.
A bérleti szerződés megkötésekor a lakások és helyiségek bérletére vonatkozó Ptk. 2013. évi V. törvényt, és az elidegenítésükre vonatkozó, az 1993. évi. LXXVIII. törvényben (Lakástörvényben) található rendelkezéseket is figyelembe kell venni.
A Lakástörvény rendelkezése szerint a nem lakás céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait kell alkalmazni ( a törvény Második részében foglalt eltérésekkel).
Ez tulajdonképpen annyit jelent, hogy az üzlethelyiség bérlésére vonatkozó szerződést mindenképpen írásba kell foglalni!
A szerződésben elengedhetetlen, hogy rögzítésre kerüljön a bérlés időtartama – amely a lakás célú ingatlanok esetében minimum 1 év szokott lenni, üzleti ingatlan esetén ez jellemzően ennél hosszabb időtartam.
Átalakítások és költségek
Üzleti célú ingatlanbérlés esetén jellemzően mindig valamilyen belső átalakítást kell végeznie a bérlőnek. Ez lehet például a festéstől kezdve az irodabútorok beszerzésén keresztül, a polcok felszereléséig, kozmetika, masszázsszalon esetén a vendég öltöző kialakításáig sok minden.
Ezeknek az átalakításoknak és a berendezések megvásárlásának a költségeivel feltétlenül számolnod kell, amikor kalkulálod a kiadásaid. Ne feledd, ez egy befektetés az üzletedbe, de fontos, hogy belátható időn belül meg is térüljön az ebbe invesztált összeg.
Ezen a ponton latba vetheted a meggyőző képességed, és elkezdhetsz egyezkedni a tulajdonossal, hogy esetleg melyek azok a változtatások, amelyeknek a költségeit legalább részben átvállalná. Érvelhetsz azzal, hogy összességében értéknövelő beruházásra készülsz (például nyílászárók cseréje, fűtési rendszer korszerűsítése, külső hőszigetelés stb.), vagy azzal, hogy ha kész finanszírozni, vagy legalább részben kifizetni a költségeket, akkor hosszabb időre is aláírnád a bérleti szerződést, mint a minimum.
Ne feledd! Ugyanúgy, mint a lakásbérlés esetén, minden átalakítást be kell jelentened a bérbeadónak vagy a tulajdonosnak, és kizárólag az ő hozzájárulásával végezhetsz bármiféle, az ingatlant érintő átalakítást!
Alapszabály az is, hogy a bérlő a bérleti szerződés megszűnésekor az általa létesített, kizárólag az állag sérelme nélkül leszerelhető tárgyakat viheti el. Például egy légkondicionáló berendezés kiépítésekor, a bérlő kizárólag a készüléket szereltetheti le, de a falban vagy a falon található kiépített vezeték a helyiségben kell maradjon.
Mit kell fizetned a bérleti díjon felül?
Egyértelműen a fogyasztáshoz kapcsolódó költségeket, mint a villany, víz, csatornadíj, és a fűtés (távhő, gáz stb.) költségei a bérlőt terhelik.
A bérleti szerződésnek tartalmaznia kell azt is, hogy a rezsi elszámolása és fizetése milyen rendszerességgel, és milyen módon történik. Abban az esetben, ha a közművek (víz, csatorna, áram, gáz, távhő) a bérlő nevére kerülnek átírásra, akkor neked közvetlenül kell majd fizetned a szolgáltatóknak az általuk küldött számla alapján.
Ha a közművek a bérbeadó nevén maradnak, akkor ő fog számlát kiállítani számodra az elfogyasztott mennyiség és a közmű számla alapján azzal, hogy a számláján feltünteti, hogy közvetített szolgáltatást tartalmaz. A magánszemély bérbeadókat csak abban az esetben terheli számla kiállítási kötelezettség, ha ők a bérbeadásra vonatkozóan adószámot váltottak ki.
Felmondhatod-e a szerződést?
Röviden: nem. Amennyiben az üzlethelyiség vagy iroda bérleti szerződése határozott időre köttetett, abban az esetben rendes felmondással azt egyik fél sem szüntetheti meg. Bármelyik fél felmondhatja viszont, ha a másik szerződő partner nem teljesíti maradéktalanul a szerződésben foglaltakat.
Ilyen lehet például a bérleti díj vagy a rezsi nem fizetése. Ilyen esetben a bérbeadó írásban köteles felszólítani a bérlőt a tartozása rendezésére. Amennyiben ennek az 8 napon belül nem tesz eleget, további 8 napja van a bérbeadónak arra, hogy írásban azonnali hatállyal felmondja a bérleti szerződést.
Remélem hasznos volt számodra ez az összefoglaló. Ne feledd, az ingatlan, nem játék! Sokat bukhatsz, ha kapkodsz, még akkor is, ha „csak” bérleményről van szó! Rengeteg lehetőség van, nem érdemes elsietned a döntést! Sorakoztass fel minden érvet és ellenérvet, és próbálj hosszabb távon, előrelátóan gondolkodni!
Tetszett a cikk? Oszd meg másokkal is!
Ha bármilyen ingatlanügyben segítségre van szükséged, vedd fel velem a kapcsolatot telefonon, vagy e-mailben, szívesen segítek! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu
Legutóbbi hozzászólások