Új szabály zártkerti ingatlanokra 2025-ben

Mit jelent ez neked, ha Győr környékén adnád el az ingatlanod?

Ismerős az érzés, amikor csak nézed azt a telket a domboldalon… a régi családi kertet, ahol gyerekként még sátrat vertetek, ma meg már csak benőtte a fű? Ott van, ott áll, de közben már rég más a ritmusod, és talán a gondolat is megfogalmazódott benned: „El kellene adni.” Aztán jön a bizonytalanság: zártkert… ki veszi meg, mire jó, egyáltalán el lehet adni?

Most viszont valami tényleg változik. A 2025-ös földtörvény-módosítás egy olyan kaput nyit ki a zártkerti telkek világából, amit érdemes lehet átlépni – különösen akkor, ha te is a győri vagy környékbeli tulajdonosok közé tartozol, és régóta halogatod a döntést.

A zártkerti bizonytalanság miatt halogatsz, pedig most jött el a cselekvés ideje

Van az a típusú ingatlan, amiről sosem tudod pontosan, mit is kezdj vele. Egy telek a város szélén, ahol valamikor termett a paradicsom, de most inkább csak a gaz nő. Nyaralóféle, amit már évek óta nem használtatok igazán. Vagy egyszerűen csak egy örökölt zártkert, amit jó ideje kerülgetsz a gondolataidban: „El kéne adni, de…”

És jönnek is sorra az indokok:

• „Nem tudom, mennyit ér.”

• „Zártkertként biztos nem veszik meg.”

• „Úgyis tele van a piac.”

• „Lehet, hogy később többet ér majd.”

• „Most nincs energiám ezzel foglalkozni.”

Ismerős?

Sok győri és környékbeli tulajdonos most pont ebben a cipőben jár. Kötődünk, mert emlékek fűznek az ingatlanhoz. Bizonytalanok vagyunk, mert a „zártkert” szó maga is félelmet kelt: valahol a mezőgazdaság és a lakóövezet között lebeg, mint egy soha be nem teljesült ígéret.

De most fordulóponthoz érkeztünk. A 2025-ös törvénymódosítás lehetőséget ad arra, hogy ne csak álmodozz a változásról, hanem konkrét lépéseket tegyél, és végre levedd a válladról azt a régóta cipelt ingatlant, ami már inkább teher, mint öröm.

A zártkerti ingatlanod most többet érhet, mint valaha

2025 őszén végre megtörtént az, amire sok zártkerti ingatlan tulajdonosa régóta várt: módosították a földtörvényt, és ezzel lehetővé vált, hogy a zártkerti területek hivatalosan is művelés alól kivett státuszt kaphassanak, azaz közelebb kerüljenek a „rendes” lakóövezeti ingatlanokhoz.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

• Nem kell többé termőföldként kezelni azt a telket, ahol már rég nem folyik művelés.

• Nem jár automatikusan bírság, ha a terület nem „használható földként” funkcionál.

• A bejegyzés a tulajdoni lapon is tisztább jogi státuszt eredményez, ami megkönnyíti az eladást.

• Banki finanszírozás is szóba jöhet, mert egy kivett terület értékelhetőbb biztosíték a vevő vagy befektető számára.

• És ami a legfontosabb: az értékesítés realitása nő, akár 20–30%-kal magasabb árat is elérhetsz egy jól pozicionált hirdetéssel.

Ez persze nem automatikusan történik: önkormányzati rendeletek és egyedi eljárások szabályozzák, hogy mikor és hogyan lehet a kivonást kérvényezni. De a lehetőség most adott – és ez már fél siker.

Ezek a kérdések segítenek dönteni, ha zártkerti ingatlant adnál el

Egy ingatlan értékesítése sosem csak jogi vagy piaci kérdés. Tele van személyes dilemmákkal is. A zártkerti státusz most éppen változik, de a kérdés nem az, hogy mi történik a törvénykönyvekben. A kérdés az, hogy te mit szeretnél kezdeni ezzel a helyzettel.

Gondold végig!

• Használod még ezt a telket valójában? Vagy csak a fejedben létezik, mint egy „majd egyszer” projekt?

• Mi lenne, ha most sikerülne eladni olyan valakinek, aki tényleg kezdene vele valamit?

• Miért várod a „tökéletes pillanatot”, amikor most épp egy kedvező fordulat zajlik?

• Nem lenne felszabadító végre pontot tenni ennek az ingatlannak a történetére?

• Nem lenne jó érzés, ha nemcsak adminisztratívan, hanem lelkileg is lezárhatnád ezt a korszakot?

Sokan érzik úgy, hogy egy zártkerti telek eladása „csak nyűg”, mert túl sok a papírmunka, túl kevés az érdeklődő, és túl sok a bizonytalan tényező. A friss jogszabály-változás egy új paragrafus a háttérben, és egyúttal egy esély arra, hogy a halogatást cselekvés váltsa fel.

Így lesz a zártkertedből valódi lehetőség

Sokan azt gondolják, hogy egy zártkerti ingatlan eladása egyedül is menni fog. Végül is: „csak fel kell tenni a netre, jön, aki jön.” Csakhogy a valóságban ezeknél az ingatlanoknál szinte minden egy kicsit bonyolultabb: a bejegyzések, az övezeti besorolás, a vevői kérdések, a banki aggályok, és még az is, hogy hogyan érdemes egy ilyen típusú ingatlant kommunikálni a piacon.

Pont ez az a pont, ahol egy prémium közvetítő nem elad, hanem terhet vesz le rólad. Megnézzük együtt, hogy mi az adott zártkerti ingatlan valós helyzete: mi írható róla a hirdetésben, mit érdemes előkészíteni, milyen fotók és alaprajz mutatják be igazán. A jogi és gyakorlati háttér tisztázása után pedig célzottan szólítjuk meg azokat, akik pont ilyen ingatlant keresnek – nem általános szövegekkel, hanem személyre szabott stratégiával.

És itt jön be az, amit sok eladó nem is tud: egy frissen kivont, tisztázott státuszú teleknél már az is eldönthető, mekkora beépítettség engedélyezett, milyen feltételekkel lehet rá építeni (vagy bővíteni a meglévőt). Ezek az információk nemcsak az árat befolyásolják, hanem meg is növelik az értékesítési esélyeket – mert egy jól bemutatott beépíthetőség álmot ad a vevőnek.

Ráadásul a törvényi változásnak köszönhetően a vevő is könnyebben kaphat hitelt egy olyan telekre, ami nem termőföldként van bejegyezve. Ez azt jelenti, hogy több komoly érdeklődő jelenhet meg, akik eddig kizárólag készpénzes vásárlásban gondolkodhattak. Ez óriási különbség, ha valóban el is akarod adni.

És ami a legfontosabb: itt nem leszel egyedül a döntésekben. Ha úgy érzed, túl sok a kérdőjel, vagy csak szeretnél végre egy átlátható útvonaltervet a fejedben – szívesen segítek benne.

Ha most nem lépsz, lehet, hogy megint éveket vársz

Egy-egy jogszabály-változás ritkán ad ilyen kézzelfogható lehetőséget az ingatlantulajdonos kezébe. A zártkerti telkek eddig sok szempontból a bizonytalanság zónájában lebegtek, most viszont végre nyílhat egy konkrét út, amit érdemes végiggondolni.

Nem kell rögtön döntened. Nem kell elköteleződnöd. De érdemes utánajárni, mit jelent ez a te telkedre nézve most, nem majd.

Mert lehet, hogy egy év múlva már másként alakulnak az árak, változik a kereslet, vagy a szabályozás újabb fordulatot vesz. De az is lehet, hogy most van itt az a ritka pillanat, amikor egy régi, halogatott ügyet végre le tudsz zárni, jó érzéssel, rendezetten, támogatva.

Írj bátran, ha hasonló cipőben jársz, vagy csak szeretnéd végre érteni, mit is jelent ez a változás rád nézve. Itt vagyok, segítek végiggondolni, hogyan tudunk egy elakadt ingatlanból mozdítható lehetőséget csinálni.

Írj bátran, ha szeretnéd, hogy segítsek ebben!

📞 Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 (Hétfőtől péntekig, 9–17 óra között)
📧 Írj, ha kérdésed van! info@tothrita.hu
🌐 Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu

Szeretnél hasonló témákról olvasni még? Válassz az alábbi ingatlanblogok közül!

• Kivett lakóház és udvar: mit jelent és miért keresd ezt a kifejezést a tulajdoni lapon?
• Mobilház, mint lakóingatlan? Kell rá engedély?
• Miért ajánlják szívből Tóth Ritát az ingatlanpiacon?
• Mi fán terem az épületfeltüntetés?
• Saját kertes ingatlan a piaci ár töredékéért? Lehetséges!