Vállalkozói körökben gyakorta elhangzó kifejezés az adóoptimalizálás fogalma. Ez nem mást jelent, mint azt, hogy az aktuálisan érvényes jogszabályi környezetben, a megfizetendő adót a lehető legkisebb összegűre redukáljuk – nyilván törvényes keretek között maradva. Csúnya szóval csak „kiskapu”-ként szokták emlegetni ezeket a megoldásokat. Azt azonban tudnod kell, hogy ebben semmi rossz nincs, és teljesen legális megoldás.
Annak ellenére, hogy az emberek általában hosszú távra vásárolnak lakóingatlant, előfordulhat, hogy például egy hirtelen munkahelyváltás miatt szükséges költözés kapcsán korábban el kell azt adniuk, mint ahogy tervezték. Ekkor pedig megtörténhet, hogy a lakás eladásából származó pénz egy része után személyi jövedelemadót kell megfizetnie a tulajdonosnak.
Mikor kell adót fizetned, ha eladod a lakásod?
Magyarországon bizonyos esetekben a magánszemélyeknek személyi jövedelemadót, azaz SZJA-t kell fizetniük az ingatlan eladása után abban az esetben, ha drágábban értékesítik, mint amennyiért korábban vásárolták, szerezték az ingatlant.
Ez azt jelenti, ha a meglévő lakásodat eladod és abból nyereségre teszel szert, akkor elképzelhető, hogy a nyereség után személyi jövedelemadót kell majd fizetned.
Ebből a cikkből megtudhatod, hogy hogyan tudod kiszámolni az adóalapot és mennyi lesz az ingatlaneladás utáni adó mértéke. Azt is elmondom, hogy az eladásra kerülő ingatlan és annak megvásárlása közt eltelt idő miképpen befolyásolja a fizetendő személyi jövedelemadó összegét, illetve hogy ezt az időtartamot hogyan kell meghatározni.
Természetesen elmondom azt is, hogy hogyan tudod csökkenteni a fizetendő adót, és azt is, hogy milyen esetekben adómentes az ingatlanod eladása. És persze arról is lesz szó, hogy mikor és hogyan kell bevallanod az ingatlanod értékesítéséből származó jövedelmedet, illetve megfizetned utána az adót.
Az adóalap kiszámítása
Azt talán tudod, hogy ingatlanvásárlás esetén a vagyonszerzési illetéket kell megfizetned. De mi a helyzet akkor, ha ezt a lakást a későbbiekben eladod?
A válasz az, hogy minden attól függ, hogy mennyi idő telt el a vásárlás óta. Ha öt évnél régebben vásároltad vagy építetted az ingatlant, akkor nem kell személyi jövedelemadót fizetned az eladás után. Ha azonban ennél kevesebb idő telt el a lakás megszerzése és eladása közt, akkor biztosan számíthatsz adófizetési kötelezettségre. Minél kevesebb idő telik el a két dátum között, annál nagyobb összeget kell majd fizetned. De nézzük, hogyan alakulnak a számok!
A jó hír az, hogy bármikor is adod el a lakásod, csak a vételi és az eladási ár különbözete után kell fizetned személyi jövedelemadót. Ennek az összege pedig annál több, minél kevesebb idő telt el a két adásvétel között. Természetesen adófizetési kötelezettséged csak akkor keletkezhet, ha magasabb áron adod el az ingatlant, mint amennyiért vetted. Ha olcsóbban, vagyis nem profitálsz, hanem veszítesz rajta, akkor adót sem kell fizetned. Ilyen azonban ritkán fordul elő, így nézzük meg, hogyan alakulnak a számok. Az adóalapot tehát úgy kell kiszámolnod. hogy az eladási árból kivonod a korábban általad megfizetett vételi árat. Amennyiben a két szám különbsége pozitív, ebből az összegből kerül kiszámításra a fizetendő SZJA.
Így csökken az adóalap évről évre
A személyi jövedelemadó kulcsa jelenleg 15 % – vagyis minden megszerzett jövedelmedből ennyit kell befizetned SZJA-ként. Ezt vesszük alapul ingatlaneladás esetén is, ám a szerzési és az eladási év közt eltelt idővel arányosan csökken ez az adókulcs. Ha 5 vagy annál több év telik el a két ügylet között, akkor SZJA mentes lesz az eladás.
A legmagasabb összeget akkor kell fizetned Ha a szerzés évében vagy az azt követő évben adod el a lakásod, akkor a vételi és az eladási ár különbözetének 15%-át kell befizetned személyi jövedelemadóként.
Az egyik adóalap csökkentő tényező tehát az idő. Minél több idő telik el a két tranzakció közt, annál kisebb összeget kell befizetned. Nézzük, hogyan is alakul pontosan az adóalap kiszámítása, ha idén szeretnéd eladni a lakásod.
Ha 2023-ban vetted meg, és még ebben az évben, vagy 2024-ben adod el haszonnal az ingatlanod, akkor különbözet teljes összegének 15%-át kell befizetned SZJA gyanánt. Ha 2025-ben értékesíted majd a lakást, akkor a pozitív különbözetnek a 90%-a képezi az adóalapot, vagyis ennek a 90%-nak a 15%-a lesz majd a befizetendő személyi jövedelemadód az eladás után. Ha 2025-ig vársz az eladással, abban az esetben már csak a pozitív különbözet 60%-a, 2026-ban pedig mindössze a 30%-a lesz majd az adóalap, amelyből kiszámításra kerül a befizetendő SZJA. 2027-ben jön el az az év, amikor már adómentesen értékesítheted az ingatlanod.
Mivel számolj, ha nem vetted, hanem örökölted vagy kaptad az ingatlant?
Ha nem adásvétel, hanem egyenesági rokontól ajándékozás révén – vagyis pénzmozgás nélkül és illetékmentesen – került a birtokodba az ingatlan, ezért a vételár nem határozható meg, abban az esetben az eladási ár 25%-át kell adóalapnak venni, és ez után az összeg után megfizetni a személyi jövedelemadót.
Ha az ajándékozáskor fizettél illetéket, akkor az illetékkiszabáshoz alapul vett értéket kell figyelembe venni. Ezt kell majd levonni a későbbi eladási árból, és így kapjuk meg az adóalapot, amelyből adóznod kell a fent ismertetett sávok szerint, az eltelt idő függvényében.
Hogyan határozzák meg az ingatlan megszerzésének évét?
Alapvetően azt az időpontot veszik figyelembe az ingatlan megszerzésének meghatározásánál, amikor az erről szóló érvényes adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtottad. Amennyiben nem vásároltad, hanem örökölted a szóban forgó ingatlant, abban az esetben az örökhagyó halálának napját kell figyelembe venni a szerzés időpontjaként. Lízingszerződés alapján megszerzett ingatlan esetén pedig, a szerződés megkötésének napja a szerzés időpontja.
Mi történik, ha bővítést végeztél?
Előfordulhat, hogy a szerzés óta eltelt időszakban olyan beruházást végeztél, amely jelentősen megnövelte az ingatlan értékét. Ilyen lehet például, ha építetted az ingatlant, esetleg bővítésre, illetve az alapterület növelésére került sor. Ebben az esetben a munkálatokra fordított összeg jelenti a szerzési értéket. Fontos, hogy ezekről a kiadásokról legyen számlád, mert enélkül csak az anyagérték lehet a kiindulási pont!
Sokkal rosszabbul jársz, ha csak az anyagértéket veszik alapul, hiszen úgy jelentősen alacsonyabb összeget fognak megállapítani a valós kiadásaidhoz képest és aránytalanul magas adót kell fizetned.
Milyen tételekkel, hogyan csökkentheted az adóalapot?
Az adóalapból nem csak az ingatlan megszerzésére fordított összeg vonható le, hanem az azzal összefüggő kiadások is bizonyos szabályok szerint. Ilyen például a számlával igazolható ügyvédi költség, amelyet szintén levonhatsz az eladási ár és a vételi ár különbözetéből.
Ezen kívül az átruházással kapcsolatos kiadásokkal szintén csökkenthető az adóalap. Ilyenek például az ingatlanközvetítői jutalék, a vagyonszerzési illeték, az ingatlan hirdetésének díja, a tulajdoni lap lekérésének díja, az energetikai tanúsítvány elkészítésének díja.
Levonható az adóalapból még az értéknövelő beruházások költsége, mint például a fűtés korszerűsítése, különböző felújítások ára azzal a feltétellel, hogy ezeknek az összege meghaladja a vételár 5%-át és az eladást megelőző 24 hónapon belül került sor rájuk.
Nagyon fontos, hogy kizárólag olyan tételekkel csökkentheted az adóalapot, amelyeket számlával is igazolni tudsz!
Amennyiben bútorokkal és egyéb ingóságokkal együtt adod el az ingatlant, abban az esetben a vételár megbontható. Ilyenkor két külön szerződés jön létre, az ingatlan adásvételi és ingó adásvételi szerződés. Ennek köszönhetően az ingóságok árával csökkentett ár után kell adót fizetned.
A NAV honlapján egyébként elérhető egy szuper kalkulátor, amelybe a megfelelő adatokat beírva, pillanatok alatt kiszámolhatod, hogy milyen összegű SZJA fizetési kötelezettséged lesz majd. Ezt a kalkulátort ide kattintva érheted el.
Az ingatlanértékesítésből származó jövedelem bevallása és az adófizetés határideje
Az ingatlanod eladásából származó jövedelmet az adásvételről szóló szerződés földhivatali benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallanod az éves személyi jövedelemadó bevallásban. Ha van ügyfélkapu hozzáférésed, akkor ezt a jövedelmet úgy is bevallhatod, hogy a NAV által elkészített adóbevallási tervezetet kiegészíted, majd elfogadod.
Ha a leírtakat nem egészíted ki az ingatlan után fizetendő adóval, akkor a rendszer automatikusan elfogadja a tervezetet, ami azt jelenti, hogy elmulasztod bevallani az ingatlaneladás következtében keletkezett adódat.
Az adóbefizetés elmulasztása komoly pénzbírságot vonhat maga után, ezért ne felejtsd el a kötelezettségedet! Ha nagyobb összegről van szó, illetve, ha kiderül a szándékosság, akkor a szabadságvesztés lehetősége is fennáll.
Nem érdemes azzal sem trükközni, hogy magasabb vagy alacsonyabb összeget írsz az adásvételi szerződésbe. Ha a NAV észleli a gyanúsan magas vagy alacsony árat, akkor értékbecslést rendelhet el, és ennek az eredménye alapján fogja megállapítani a fizetendő adót és az illetéket.
Beleszámít-e az összevont adóalapba az ingatlaneladásból származó bevétel?
Ez a kérdés leginkább a családi adókedvezmény miatt szokott felmerülni. A rossz hír az, hogy az összevont adóalapba a munkabér, az egyéni vállalkozásból származó jövedelem vagy egy ingatlan bérbeadásából származó bevétel tartozik bele. Az ingatlaneladásból származó bevételedre tehát nem érvényesíthető családi adókedvezmény.
Ha tetszett a cikk,s hasznosnak találtad a benne leírtakat, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon YouTube-on, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából!
Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy meglévő ingatlanod adnád el ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben, szívesen segítek a következő otthonod megtalálásában! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu
Legutóbbi hozzászólások