Miért szükséges, és hogyan lehet elintézni?
A mai téma kevés alkalommal kerül elő ingatlanos blogokon, és ritkán is esik szó róla ügyfél és értékesítő között. A minap azonban olyan helyzet történt, hogy belebotlottam egy ingatlanba, amelynél egy fontos mozzanat elmaradt. Szóval azonnal elhatároztam, hogy erről cikket fogok írni.
Jöjjön hát most egy kevésszer emlegetett, ám annál izgalmasabb téma, az épületfeltüntetés problematikája.
Hogy derülhet ki, hogy elmaradt az épületfeltüntetés?
Nemrég írtam a tulajdoni lapokról egy értekezést, hogy mire kell figyelni, mit kell mindenképpen megnézni, ha ingatlant szeretnél vásárolni.
No, de mi történik akkor, ha megnézted a megvásárolni kívánt házat, majd lekéred a tulajdoni lapját, és legnagyobb megdöbbenésedre egyáltalán nem szerepel a lakóház megnevezés a dokumentumon. Mi történhetett vajon?
Mi célt szolgál?
A magyar törvények értelmében minden épületnek szerepelnie kell a földhivatal nyilvántartási térképén, a tulajdoni lapon és a telekkönyvben.
Az épületfeltüntetés lényege és célja az, hogy egy elkészült felépítmény létezése rákerüljön a tulajdoni lapra, és a nyilvántartási térképre egyaránt. Ezzel válik az ingatlan-nyilvántartás részévé, vagyis hivatalosan így bizonyítható egy épület létezése. Jogi értelemben tehát akkor születik meg egy lakóház, amikor az épületfeltüntetés megtörténik.
Hogyan kerül a nyilvántartásba egy épület?
Alapvetően, amikor egy ház felépül, az építtetőnek meg kell rendelnie egy földmérőtől az épület feltüntetését.
A földmérő szakember a felmérés után elkészíti a vázrajzot, amelyet a megfelelő mellékletekkel együtt benyújt a területileg illetékes földhivatalba. A földhivatal aztán felrajzolja az új épületet az ingatlan-nyilvántartási térképre, majd a változásokat felvezeti a tulajdoni lapra is.
Újépítésű épületeknél a használatbavételi engedély kiadásának feltétele a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz feltöltése az OÉNY (Országos Építésügyi Nyilvántartás)rendszerébe.
Mire van szükség az épületfeltüntetéshez?
Kell hozzá az épület használatbavételi engedélye. Azonban, ha az épület, vagy épületrész engedély nélkül, de bizonyíthatóan már több mint tíz éve felépült, abban az esetben ki kell deríteni, hogy megvan-e még az épületre vonatkozó eredeti, jogerős használatbavételi vagy fennmaradási engedély. Esetleg meg lehet próbálni az illetékes építési hatóság irattárából kikérni annak hitelesített másolatát. A záradékolt épületfeltüntetési vázrajzhoz csatolva a korábban kiadott használatbavételi vagy fennmaradási engedélyt, azonnal megtörténik a földhivatali ingatlan-nyilvántartási átvezetés is. Ha nem áll rendelkezésre az épületre használatbavételi vagy fennmaradási engedély, akkor először azt kell tisztázni, hogy mikor épült az adott épület.
Ha a ház 10 éven belül épült, akkor fennmaradási engedélyt kell kérni az építési hatóságtól. Keresni kell egy építészmérnököt, aki elkészíti az építészeti-műszaki tervdokumentációt. Ezt csatolni kell a fennmaradási engedélyhez, és ezen kívül a hiteles tulajdoni lap másolatot, a felelős műszaki vezető nyilatkozatát, a közműkezelők nyilatkozatait, a statisztikai adatlapot, és a polgármester településképi véleményét is. Illetve meg kell fizetni az eljárás illetékét.
Ha az épület egyébként megfelel a hatályos előírásoknak, akkor az építési hatóság bírság kiszabása mellett ugyan, de megadja a fennmaradási engedélyt. Ha nem felel meg az előírásoknak, akkor elrendelheti az épület részleges vagy teljes elbontását is.
Ha az épület igazolhatóan 10 évnél régebben épült, akkor az építési hatóság intézkedési jogköre már elévült. Fennmaradási engedélyt lehet igényelni, de a hatóság már nem szabhat ki bírságot, és az épület elbontását is csak különösen indokolt esetben rendelheti el.
Ha ezt megadja a hatóság, illetve a kérdéses épület az éppen hatályos törvények alapján fenntartható az ingatlan, abban az esetben a helyi önkormányzat építési osztályán kell benyújtani a Hatósági Igazolás iránti kérelmet.
Hogyan történhet meg, hogy egy épület nincs feltüntetve?
Általában az ingatlan eladásakor szokott fény derülni arra, hogy nem szerepel az épület a térképen. Főként régi építésű ingatlanok esetén fordul ez elő, amikor még más szabályok voltak érvényben.
Ha szerepel ugyan, de nem a valóságnak megfelelően, az általában a térkép elkészülését követően megvalósult, későbbi engedély nélküli, vagy nem engedélyköteles építkezések vagy hozzáépítések következménye. Adásvételkor pedig nagyon fontos, hogy a szerződés aláírásának pillanatában a valóságnak megfelelő adatok legyenek feltüntetve mind a szerződésben, mind a tulajdoni lapon és a térképen.
Későbbi, engedélyköteles bővítés, hozzáépítés esetén is gondot okozhat, ha olyan új épületrészre kérsz majd engedélyt, ami egy olyan másik ingatlanhoz kapcsolódik, mely a földhivatal szerint nincs is ott.
Intézkedni kell tehát arról, hogy utólag, és sürgősen térképezzék fel az épületet, és csak ezután írd alá az adásvételi szerződést.
Milyen esetekben kell neked feltérképeztetni az ingatlant?
Ha tulajdonosként egy korábban üres telekre te építtetsz fel egy házat, vagy elbontasz egyet és a helyére építkezel, esetleg a meglévő ingatlant bővítetted, átalakítottad, vagy egy új épületet helyeztél el a területeden a már meglévők mellé, kötelességed, hogy intézkedj az épületfeltüntetésről is.
Jelezni kell tehát az illetékes földhivatal felé a változást, és az ingatlan-nyilvántartásban átvezettetni azt. (A használatbavételi engedély kiadásának 2013. január 1-től feltétele is a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz feltöltése az OÉNY rendszerébe.) Az építésügyi hatóság akkor is kiadja a határozatot, ha nem áll rendelkezésre az eljárás megindításakor a záradékolt épületfeltüntetési vázrajz, viszont a feltöltést az OÉNY-be, a jogerőre emelkedéstől számított 60. napig meg kell tenni!
Abban az esetben tehát, amikor az épület kiterjedése, körvonala megváltozik, minden esetben be kell adni az ehhez kapcsolódó vázrajzot a földhivatalba. Például ha beépíted a teraszt, vagy plusz egy szobát építesz a régi épülethez, vagyis minden olyan esetben, amikor a bővítés után olyan földterületet is elfoglal az ingatlan, amelyet korábban nem.
Mi a helyzet hitelfelvétel esetén?
Ha az önerőn kívül lakáshitelre is szükséged van az ingatlanvásárláshoz, a hitel folyósításának sok esetben feltétele az, hogy a hiteles térképmásolaton látható adatok megegyezzenek a valósággal. Ha ez nem így van, vagy az épület egyáltalán nem szerepel a tulajdoni lapon, abban az esetben a pénzintézet megtagadhatja a hitel elbírálását, esetleg bekérheti a földhivatal által iktatott épületfeltüntetési kérvényt.
Mi történik, ha bontasz és építesz is?
Ebben az esetben természetesen nem kell két alkalommal is épületfeltüntetési kérvényt beadni. Ha tehát elbontod az eredeti épület egy részét, de építesz is hozzá új helyiségeket, egy lépésben megoldható az elbontott épület vagy épületrész törlése, majd az új épület feltüntetése is az épületfeltüntetési vázrajzon. Ilyenkor természetesen a bontásról is szükséges valamilyen okiratot mellékelni.
Ilyen okirat az eredeti jogerős bontási engedély egyik példánya, ha van. Abban az esetben, ha csak az építési engedélyben van megemlítve a bontás, akkor az önkormányzat építéshatósági osztályától kell kérni egy hatósági bizonyítványt, amely igazolja a bontás tényének megtörténtét. Ennek birtokában törölhető ez a rész az ingatlan-nyilvántartásból.
Ha tehát ilyen helyzetbe kerülsz akár tulajdonosként, örökösként vagy vásárolni szándékozó leendő tulajdonosként, akkor tudj róla, hogy egy földmérő bevonása indokolt, aki az épületfeltüntetési vázrajz elkészítéséről, a földhivatal számára történő benyújtásáról gondoskodik annak érdekében, hogy ingatlan-nyilvántartási rendszerben a valóságnak megfelelő állapot legyen rögzítve.
Szívesen olvasnál hasonló témákról? Válassz az alábbiak közül!
-
Kivett lakóház és udvar: mit jelent és miért keresd ezt a kifejezést a tulajdon lapon?
-
Ne foglalózz, amíg nem láttad a tulajdoni lapot!
-
Hányféle alapterülete van egy ingatlannak?
-
Hogyan zajlik, és miért fontos az ingatlan értékbecslése?
Én egy olyan problémába ütköztem, hogy vásároltam egy 3 lakásos társasházban egy lakást, melynek tulajdonlapja a valóságnak megfelel. A társasház alapító okirattal rendelkezik a földhivatalnál és mind 3 lakás 76 m2, valamint az alapítóokiratban feltüntetett helyiségekkel és méretekkel rendelkezik és a változási rajznak is megfelel. A lakások eredetileg 55 m2 nagyságuak voltak, és 2007-ben használatba vételi engedélyt megkapták. A társasházhoz, mely egy sorház valamikor lakásonként hozzáépítettek 20-20 m2-t összesen 60 m2-t., valamit ezen építmény tetején egy nyitot terasz található. A tulajdonostól mikor megvettük ügyvéd is és én is ellenőriztem a tulajdonlapon és térképvázlaton, ami a valóságnak megfelelet. Az ingatlanra banki hitelt is kaptunk, valamint a további két lakástulajdonos is, akik utánunk vették a másik két lakást. 2023-ban megjelent az építésügy egy korábbi 2020-as bejelentés miatt és feltárták, hogy a lakásokhoz utólag hozzáépítet résszek nem rendelkeznek fennmaradási engedéllyel. A korábbi tulajdonos 2020-ban beadta a fennmaradésiengedély utáni kérelmet, de a hatóság megállíptotta, hogy a telek túlépített és így elutasították, de sem átalakítási kötelezetségre, sem bírság megfizetésére nem kötelezték az akori tulajdonost, mert megállíptották, hogy az utólag hozzáépített rész több mint 10 éves. A helyszíni ellenőrzés során az építésügy megállapította, hogy az utólag hozzáépítet rész 10 éven belül engedély nélkül let felépítve, ezért fennmaradási engedély beadására szólítottak fel, melyet ha nam nyújtunk be 180 napon belül, akkor az épületrész bontását elrendelik, függetlenül attól, hogy az a földhivatlnál bevan jegyezve. A bontást úgy próbáljuk elkerülni, hogy telket vásároltunk a szomszédtól, és így már a 30 %-os beépítési szint alá mentünk, de ettől függetlenül több millió forintra akarnak megbírságolni. Ebben az esetben mit lehet tenni?
Az Ön által ismertetett helyzet összetett jogi és építésügyi problémát jelent. Az alábbi lépéseket javaslom a helyzet megoldására:
1. Fennmaradási engedély beadása
Ha a szomszédtól vásárolt telekrész hozzáadásával a beépítési százalék már megfelel az előírásoknak, az engedély beadása előtt újra ellenőrizze a beépítettség számításait. Ehhez építészmérnököt vagy műszaki szakértőt vonjon be, hogy az új területméret alapján készítsenek pontos terveket és számításokat.
A fennmaradási engedély iránti kérelmet az új helyzet alapján nyújtsa be, csatolva a megvásárolt telekről szóló dokumentumokat és az átdolgozott terveket.
2. Bírság csökkentése vagy elkerülése
Jogszabályok alapján mérséklés kérése: Magyarországon az építésügyi bírságokat jogszabály határozza meg, de vannak esetek, amikor a bírság mérsékelhető. Hivatkozhat arra, hogy az eredeti problémát nem Ön, hanem az előző tulajdonos okozta, és Ön jóhiszeműen járt el a vásárláskor, mivel a tulajdoni lap és térképvázlat nem mutatta a problémát.
Kérje az építési hatóságtól a bírság mértékének felülvizsgálatát, hangsúlyozva, hogy már megtette a szükséges lépéseket a jogsértés megszüntetése érdekében (pl. a telek megvásárlása, az új tervek elkészíttetése).
3. Érdekegyeztetés és egyeztetés az építési hatósággal
Vegye fel a kapcsolatot a helyi építési hatósággal, és kérjen konzultációt. Magyarázza el a helyzetet, mutassa be a telek megvásárlását igazoló dokumentumokat, valamint az új terveket, amelyekkel biztosítható a beépítési százalék betartása.
Kérje, hogy a hatóság vegye figyelembe, hogy Ön együttműködő, és az eredeti probléma nem az Ön hibájából keletkezett.
4. Közös fellépés a többi tulajdonossal
Mivel mindhárom lakástulajdonos hasonló helyzetben van, érdemes közösen eljárni az ügyben, például a fennmaradási engedély iránti kérelem beadásánál és a hatóságokkal való tárgyalások során. Együtt hatékonyabban érhetik el, hogy a hatóság mérsékeltebben járjon el.
5. Jogi képviselet igénybevétele
Mivel az építési hatóság a bontást is kilátásba helyezte, mindenképpen érdemes szakosodott ügyvédet vagy építési jogászt megbízni az ügy képviseletére. Az ügyvéd segíthet:
A fennmaradási engedély beadásában,
A bírság jogszerűségének megtámadásában vagy mérséklésében,
A hatóság döntésének felülvizsgálatát kérő jogi eljárásban.
6. Bírság elleni fellebbezés
Ha a hatóság bírságot szab ki, annak összegét meg lehet támadni fellebbezéssel. Ennek alapja lehet:
Az Ön jóhiszeműsége az ingatlan vásárlásakor,
Az, hogy már megtette a szükséges lépéseket (telek vásárlása, új tervek),
Az építés időpontjának tisztázása (ha bizonyítható, hogy a 10 éves időhatár fennáll).
7. Időnyerés a bontás elkerülése érdekében
Ha a fennmaradási engedély beadása még folyamatban van, kérje a hatóságtól a bontás elrendelésének felfüggesztését az eljárás lezárásáig. Ez különösen indokolt, ha már bemutatta, hogy az új területmérettel a beépítési százalék betartható.
8. Előző tulajdonos felelősségének vizsgálata
Ha az előző tulajdonos fennmaradási engedély iránti kérelmét elutasították, de erről nem tájékoztatta Önt az adásvétel során, akkor érdemes megvizsgálni, hogy felelőssé tehető-e a kialakult helyzetért. Egy ügyvéd segítségével felmerülhet:
Kártérítési igény benyújtása az előző tulajdonos ellen, ha a helyzet miatt Önt anyagi hátrány érte.
Összegzés
A legfontosabb lépés most a fennmaradási engedély beadása, az építési hatósággal való egyeztetés, és a bírság jogszerűségének vizsgálata. Javasolt szakértők (építész és ügyvéd) bevonása az ügy sikeres rendezéséhez. Az új telekrész megvásárlásával és az előírások betartásával jó eséllyel elkerülhető a bontás, és a bírság is mérsékelhető.