Mérd fel a parkolási lehetőségeket is lakásvásárláskor!

Garázs, teremgarázs, felszíni kocsibeálló vagy parkolóhely? Melyik lehet a tulajdonod, és melyikre van használati jogod?

Miközben egész Magyarországon, úgy Győrben és környékén is folyamatosan nő a gépjárművek száma. Ma már nem számít ritkaságnak, hogy egy családban két, három autó is van. Habár városunkban folyamatosak a törekvések a parkolási problémák enyhítésére, és az elmúlt évtizedben parkolóházakkal, parkolólemezekkel és több új felszíni közterületi parkolóval bővült azoknak a lehetőségeknek a száma, ahová az autónkat elhelyezhetjük, amíg nem használjuk – összességében sajnos azt kell mondanunk, hogy az autók számához arányosítva sajnos sokkal kevesebb a parkolási lehetőség, mint amennyi szükséges volna.

Nemrégiben Győrött jelentősen megnövelték a fizetős parkolóhelyek számát, így már olyan helyeken is parkolójegyet, vagy ha jogosultak vagyunk rá, parkolóbérletet kell vásárolnunk, ahol eddig ingyenesen megállhattunk. Nem árt tehát, ha lakásvásárlás előtt a tekintetben is tájékozódunk, hogy hol tudunk majd parkolni az autóinkkal. Ebben a blogban a parkolási lehetőségek témáját járjuk körül.

Parkolási lehetőségek a lakótelepeken

A legrosszabb a helyzet parkolási szempontból azokon a lakótelepeken és városrészekben, ahol sok panellakás épült. A 70-es, 80-as években ugyanis jellemzően nagyon kevés embernek volt saját autója, így parkolóhelyeket sem alakítottak olyan sokat, és a garázsok száma is alacsony a lakásszámhoz viszonyítva.

Adyvárosban például, ahol az első tízemeletesek épültek egyáltalán nincsenek is garázsok az épületek aljában, itt csak közterületen tudunk parkolni – ha időben hazaérünk –  ráadásul a közelben húzódó most már fizetős zóna kialakítása az itt lakók szerint tovább növelte a problémákat. Nem véletlen, hiszen aki tud ide parkol, ahol egyelőre díjmentes, és inkább sétál kicsit hazáig. Ezzel viszont az itt lakók kerülhetnek olyan helyzetbe, hogy parkolási díjköteles zónában tudják csak letenni az autójukat.

Ha tehát panellakást vásárolnál és autód is van, akkor jársz a legjobban, ha olyan ingatlant választasz, amelyhez garázst is kínál a tulajdonosa. Nem példa nélküli, de ritkaságszámba megy, hogy panelházak környékén kizárólagos használati joga legyen a lakóknak a felszíni parkolókra.

Újépítésű társasházi lakások és a parkolás

Amennyiben újépítésű lakás vásárlását tervezed, nem árt tisztában lenned a lakáshoz vásárolt gépkocsibeálló és teremgarázs jogi státuszával.

A jelenleg hatályos Országos Településrendezési és Építésügyi Követelmények (OTÉK) 42. §-a alapján a lakás és üdülő önálló rendeltetési egysége után a helyi építési szabályzatban meghatározott számú személygépkocsi elhelyezését kell biztosítani azzal, hogy a helyi építési szabályzat kötelezően legfeljebb egy személygépkocsi elhelyezését írhatja elő.

Az engedélyezési eljárások során az építésügyi hatóság vizsgálja a hatályos kormányrendeletben meghatározott, az építmények kialakításához szükséges parkolási igény biztosítását. Ez megoldható telken belül – általánosságban ez kötelező –, illetve kivételesen parkolómegváltással is az önkormányzattal kötött szerződés alapján. A parkolóhely megváltás azonban nem jelent az adott lakó számára megoldást, hiszen az építtető által megváltott parkolóhelyet nem használhatja kizárólagosan a lakás tulajdonosa, ez csak közterületi parkolási lehetőség bővítésére jelent némi megoldást.

A társasház építtetőjének többféle lehetősége létezik, hogy biztosítsa a lakástulajdonosok, esetleg kívülálló személyek részére a parkolási lehetőséget, amely történhet tulajdonjog vagy kizárólagos használati jog formájában.

Tulajdonjog, használati jog, vagy tulajdoni hányad?

A kizárólagos használati jog esetében a későbbi viták elkerülése érdekében rendkívül fontos, hogy a társasházi alapító okiratban világosan rögzítve legyen, hogy melyik lakáshoz melyik gépkocsibeálló tartozik. Ennek hiányában a szervezeti működési szabályzat határozhatja meg a közös tulajdonú telken elhelyezett parkolók használati lehetőségét.

A gépkocsik megnövekedett számára tekintettel és a társasházak gyakran szűkös telekmérete miatt nincs mindig lehetősége az építtetőnek minden lakáshoz megfelelő számú önálló gépkocsi-tárolót (garázst) vagy parkolót létesíteni. Amennyiben azonban fallal elválasztott garázsokat építenek (természeten a teremgarázsok is ide tartoznak), úgy azokat önálló albetétre, külön helyrajzi számra lehet helyeztetni és azokon a vevők tulajdonjogot tudnak szerezni.

Az önálló garázsok helyett elterjedtebb megoldás az új építésű ingatlanokban a mélygarázs vagy a teremgarázs kialakítása. Ez általában az épület pinceszintjén helyezkedik el. A társasházi alapító okiratban a mélygarázs általában egy helyrajzi számon szerepel, amelyben a gépkocsi-beállókhoz osztatlan közös tulajdoni hányadok tartoznak. Ezen tulajdoni hányadok értékesítésével a parkolóhely kizárólagos használati joga is átruházható.

A társasházi alapító okirat elválaszthatatlan mellékletét képező alaprajzon sorszámozva kell feltüntetni az egyes parkolókat. Ennek a sorszámnak/alaprajzi megjelölésnek szerepelnie kell az aláírt adásvételi szerződésben és meg kell egyeznie az alapító okiratban rögzítettekkel. Ennek egyezésére mindig figyelj oda!

A mélygarázsokban lévő parkolóhelyekre is igaz az, hogy mivel közös tulajdonról van szó, a tulajdonostársaknak elővásárlási joga van. Érdemes tehát a lakást és a mélygarázsban található tulajdoni hányadot dologösszességként kezelni annak érdekében, hogy önállóan ne élhessen valamelyik tulajdonostárs az elővásárlási jogával, kizárólag mélygarázs beálló vonatkozásában. Ha nem így történik, könnyen abba a helyzetbe kerülhetsz vásárlókét vagy későbbi eladóként, hogy a mélygarázs beállóra lecsap valaki a korábbi tulajdonosok közül, te pedig csak anélkül tudod majd megvenni vagy eladni az ingatlant. Vásárláskor tehát ezt is érdemes megnézned az alapító okiratban, hogy ez a kérdés hogyan van szabályozva.

Felszíni gépkocsibeállók, és parkolás az udvaron

A felszíni gépkocsibeállók helyzete még kacifántosabb az előzőeknél. Ezzel kapcsolatban is mindig meg kell nézni az alapító okiratot, illetve a társasház törzslapját, hogy megtudjuk, hogy kinek a tulajdonában áll a földterület, amelyen a gépkocsibeállók elhelyezkednek.

Amennyiben a földrészlet vagy udvar a társasház tulajdonát képezi, tulajdonjogot nem szerez rajta a parkolót „vásárló”, ilyen esetben úgynevezett kizárólagos használati jogot szerez, amelyet az ingatlan-nyilvántartásba nem lehet bejegyeztetni.

Lehetőség van viszont használati megosztási szerződést vagy helyszínrajzot készíteni, amely rögzíti az egyes beállók elhelyezkedését és a használati jog jogosultját. A felszíni gépkocsibeállónak nincs önálló helyrajzi száma, csak az önálló lakással vagy pl. irodával együtt forgalomképes.

Amennyiben az alapító okiratban nincs meghatározva a kizárólagos használati jog, úgy a használati megosztási szerződéssel is lehet rendezni a parkoló használatot, ehhez a tulajdonostársak megállapodása szükséges.

A parkolóhelyek ÁFA-tartalma újépítésű lakások esetén

Fontos tudnod azt is, hogy a garázsokra, kocsibeállókra nem vonatkozik a kedvezményes adózás, ezeket az ingatlanokat továbbra is 27 százalék áfa terheli. Új építésű ingatlanok esetében jóformán csak lakással együtt értékesítenek kocsibeállót vagy garázst, így, ha valaki ilyen helyen szeretne kizárólag garázst vásárolni, akkor csak tulajdonostól van rá lehetősége.

Parkolási lehetőségek családi házas övezetben

Könnyebb lehet a parkolási gondokkal szembenézni olyan környéken, ahol inkább családi házak vannak, és a közkedvelt, forgalmasabb városrészektől messzebb esik. Sokan úgy gondolják, a házuk előtti közterületen is megállhatnak. Ez így is van, vagyis ha tábla nem tiltja a parkolást az adott helyen, a KRESZ egyéb szabályainak betartása mellett nyugodtan megállhatunk az út szélén az ingatlanunk előtt. A járdára történő parkolással azonban vigyázz, mert alap esetben tilos! Kivételek persze vannak, de jobb, ha inkább a saját telkeden belül hagyod az autót.

Szerencsés vagy, ha a megvenni kívánt családi házhoz garázs vagy fedett kocsibeálló is tartozik, de ha nincs, akkor azt érdemes megvizsgálnod, hogy lehet-e a későbbiekben építeni. Ha elég nagy a telek, akkor megoldható a dolog, és még építési engedélyt sem kell kérni hozzá, mindössze bejelentési kötelezettséged van ezzel kapcsolatban. Ehhez természetesen az kell, hogy az építendő garázs megfeleljen a nem engedélyköteles kritériumoknak, amelyek a 312/2012. kormányrendelet értelmében az alábbiak: Nem emberi tartózkodásra szolgáló építmény építése, bővítése, amelynek mérete az építési tevékenység után sem haladja meg a 100 m3 térfogatot és 4,5 m gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 m homlokzatmagasságot.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találtad a benne leírtakat, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon,  YouTube-on, TikTokon, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából!

Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében vagy meglévő ingatlanod adnád el Győrben és környékén ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Vagy van egy garázsod, amit bérbeadnál, esetleg  értékesítenél? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben! Szívesen segítek! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu