A vagyonszerzési illeték és a fizetendő adó mértéke ingatlanügyletek esetén

Ingatlanértékesítőként gyakran találom magam olyan helyzetben, amikor az derül ki az ügyfeleimről, hogy ami nekem teljesen egyértelmű, az számukra bizony nem az. Ezért jó ideje már azon dolgozom a személyes üzleti kapcsolataimban és természetesen ennek a blognak a segítségével is, hogy a laikusoknak olyan ingatlanszakmai tudást közvetítsek, amely elengedhetetlen ahhoz, hogy tájékozottan és felkészülten vághassanak bele egy-egy ingatlannal kapcsolatos ügyletbe – legyen az vétel vagy eladás.

Kerüld el a váratlan meglepetést az adásvétel során!

Ez a cikk a szaknyelven visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke kiszámításának szabályairól és a lehetséges kedvezményekről szól, valamint a vagyonszerzési illeték megfizetése alóli mentességet jelentő körülményeket is érinteni fogjuk.

Ha lakást tervezel eladni vagy vásárolni, feltétlenül érdemes elolvasnod, hogy tudd, milyen plusz költségekkel kell számolnod az adásvételt követően, illetve milyen módon csökkentheted vagy akár nullázhatod le a NAV számára befizetendő összeget.  Kezdjük is el a mai leckét!

 

Mi az a vagyonszerzési illeték és miért kell fizetni?

Az teljesen természetes, hogy a jövedelmed után SZJA-t kell fizetned. De mi történik akkor, ha nem pénzzel, hanem valamilyen vagyontárggyal gazdagodsz? Például gépjárművel, ingatlannal vagy értékpapírt örökölsz – hogy csak néhányat említsünk. Nos, ezekben az esetekben, a meghatározott szabályok szerint illetéket kell fizetned az államkasszába.

Az így beszedett pénz egy részéből fedezik a különféle adminisztrációs költségeket, amelyek viszonylag magasak, ha ingatlanokról van szó, illetve a maradék megy az államkasszába, amely az ország költségvetését biztosítja. Ezzel tehát tulajdonképpen hozzájárulsz olyan közös ügyekhez, amelyek az ország minden lakosát érintik.

Mennyi illetéket kell fizetned, ha ingatlant veszel?

A visszterhes vagyonátruházási (vagyonszerzési) illeték mértéke az ingatlan vételárának 4%-a – vagyis 1 millió forintonként 40.000 Ft. Egy 40 milliós ügylet esetén tehát 1,6 millió forintot kell megfizetned illeték gyanánt.

Természetesen vannak esetek, amikor egyáltalán nem kell illetéket fizetned vagy ennél kevesebbet. Nézzük, melyek ezek!

 

0 Ft az illeték, ha CSOK-kal veszel lakást

Egyáltalán nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned, ha az ingatlanodat CSOK támogatással vásárolod meg. Ez a kedvezmény teljesen független a kedvezményes CSOK-hiteltől. Viszont, ha hitelre lesz szükséged, mindenképp érdemes tehát utánanézned ennek a lehetőségnek, hiszen ez egy nagyon olcsó lakáshitel.

 

Illetékmentes a közeli hozzátartozók közti adásvétel

Amennyiben közeli hozzátartozók között zajlik az ingatlan adásvétel, akkor teljesen illetékmentes a csere. Közeli hozzátartozónak számít ebben az esetben az élettársak, házastársak, egyenesági rokonok, testvérek, örökbefogadott gyermek és szülő, mostohagyermek és szülők, valamint nevelt gyermek és szülők közti adásvétel.

 

Telekvásárlás illeték nélkül? Igen!

Illetékmentes a lakóház építésére alkalmas telek vásárlása is. Annak kell megfelelni, hogy a vásárlást követő 4 éven belül felépül rá a lakóingatlan. Fontos, hogy a maximálisan beépíthető terület legalább 10 százalékát ki kell töltenie az épületnek.

A határidő végéig a NAV tulajdonképpen felfüggeszti az illetékfizetési kötelezettséget, majd a határidő lejárta után az építési hatóságtól kér információt és hitelt érdemlő bizonyítást arról, hogy az illetékmentesen vásárolt telekre rákerült a lakóház. Neked pedig még a határidő lejárata előtt be kell nyújtanod a végleges használatbavételi engedélyt az ingatlanra vonatkozóan.

Illetékkedvezmény újépítésű lakóingatlanra

Újépítésű lakás vásárlása esetén szintén kedvezményes az illeték, mivel egy új építésű ingatlanra 15 millió forintnyi illetékmentesség jár abban az esetben, ha az ingatlan ára nem haladja meg a 30 millió forintot.

Ha tehát 30 millió forintnál olcsóbb ingatlant vásárolsz, akkor 600 000 forintnyi illetéket tudsz ezzel a kedvezménnyel megspórolni. Tudom persze, hogy az új építésű lakások között nem könnyű küldetés ilyen kedvező ajánlatra bukkanni, de a kisebb méretű, illetve a vidéki lakásokat megcélzók, azért találhatnak ezeknek a paramétereknek megfelelő ingatlant.

 

4% helyett 2% az illeték, ha ez igaz rád

Ha az első ingatlanodat vásárolod, vagyis soha nem volt és jelenleg sincs a neveden ingatlan, és még nem múltál el 35 éves, akkor 4% helyett csak 2 % illetéket kell fizetned, ha a vásárolt ingatlan értéke kevesebb, mint 15 millió forint.

Igen, a jelenlegi ingatlanárak ismeretében ez nem tűnik túl nagy kedvezménynek. Viszont ha ketten vásároltok a pároddal közös ingatlant, akkor egyenként is érvényesíthetitek a saját tulajdoni hányadotokra az illetékkedvezményt. Vagyis ketten együtt, ½-½ tulajdoni hányad szerzése esetén, 30 millió forintos vételárig gondolkodhattok vásárlásban a kedvezményes illetékkel.

Amennyiben a két fél közül csak az egyik tulajdonostárs 35 év alatti, abban az esetben természetesen a saját tulajdoni hányadára érvényesítheti az illetékkedvezményt a 15 millió forintos értékhatár figyelembevételével.

Ha ebbe a keretösszegbe nem férsz bele, 35 év alattiként lehetőséged van részletfizetést kérni az illeték összegére, amelyet 12 hónap alatt fizethetsz meg.

Mit és mennyit fizetsz, ha ingatlant adsz el?

A jelenleg hatályos magyar jogszabályok úgy rendelkeznek, hogy nem csak a vevő fizet illetéket, hanem annak is adóznia kell, aki eladja a lakását. Hogy pontosan mennyit, az az aktuális személyi jövedelemadó kulcsától függ –  a cikk írásának pillanatában, 2022-ben ez pontosan 15 %.

 

A teljes összeg után kell illetéket és adót is fizetni?

Vételkor és eladáskor is igaz, hogy az adót és az illetéket a vagyongyarapodáshoz képest kell megfizetni. Tehát, ha egy lakást eladsz, egy másikat pedig vásárolsz, akkor a két összeg közti pozitív különbözet után kell megfizetned a 4% illetéket, vagy a 15% SZJA-t.

Például ha 30 millió forintért vettél egy lakást és 40 millióért adtál el egy másikat, akkor a 10 milliós különbözet után kell adózni. A különbözet képezi az adóalapot, mely után egységesen 15% SZJA-t kell fizetni, a példában szereplő ingatlan esetében 1,5 millió forintot.

Ha olcsóbban adtad el a lakást, mint amennyiért vetted, akkor nem kell SZJA-t fizetni, ellenben a két összeg közti különbözet után a 4%-nyi vagyonszerzési illetéket igen.

 

Lakáseladás utáni SZJA fizetés mértéke, és amikor mentesülhetsz alóla

SZJA-t abban az esetben nem kell fizetned egyáltalán, ha a vásárlástól számított 5 évnél hosszabb idő után adod el az ingatlant. Ha 5 éven belül adod el, kevesebbért, mint amennyiért vásároltad, akkor sem kell SZJA-t fizetned.

Egyéb esetben az évek telésének arányában fokozatosan csökken az adóalap. Ez azt jelenti, hogy ha a vásárlás évében vagy azt követően egy éven belül adod el az ingatlanod, akkor a vételár 100%-a képezi az adóalapot, vagyis a teljes eladási ár után kell megfizetned a 15% SZJA-t.

Az adóalapot csökkentő tényezők ingatlaneladás után

A vásárlás utáni második évben az adóalap 90%, a harmadik évben 60%, a negyedik évben 30%, az ötödik évben és azt követően pedig, ahogy feljebb írtam, 0%.

Az adóalap tovább csökkenthető az ingatlanszerzéskor kifizetett vagyonszerzési illetékkel, az ingatlanon a vétel után végrehajtott értéknövelő beruházások értékével (pl. tetőcsere, fűtéskorszerűsítés, nyílászáró csere stb.). Ezeket a beruházásokat természetesen minden esetben számlával kell igazolni. Az ottthonfelújítási támogatás keretében kivitelezett felújítás a támogatás összegével együtt elszámolható.

Csökkentheti még az adóalapot az eladási ár 5%-át meghaladó, az eladást megelőző két évben végrehajtott állagmegóvással kapcsolatos beruházások értékének összege, amelyeket szintén számlával kell igazolnod. (Festés, mázolás, tapétázás, burkolatcsere stb.)

Amennyiben az eladáshoz igazolhatóan köthetők költségek, ezeknek az összegével is csökkenthető az adóalapod. Ilyen tételek lehetnek például az ingatlanközvetítői jutalék, az értékbecslés, a hirdetések, és tulajdoni lap igénylésének díja.

 

Ingatlaneladásból származó bevétel bevallása és adófizetési határidő

Az ingatlanod eladásából származó bevételedet az éves rendes adóbevallásodban kell majd feltüntetned, az aktuális adóévet követő év májusának végéig.  Ha tehát 2022-ben adtál vagy adsz el ingatlant, akkor az abból származó bevételed után 2023. május 31-ig kell bevallanod és megfizetned az SZJA-t.

 

Már az adásvétel előtt tájékozódj!

Bízom benne, hogy ez a cikk is hozzájárult ahhoz, hogy az elolvasása után tájékozottabbnak érezhesd magad az ingatlan adásvételeket érintő szakmai kérdésekben.

Természetesen minden ingatlanügylet teljesen egyedi és lehetetlen is egy ilyen cikkben teljes körűen részletezni minden lehetséges esetet. Abban viszont biztos vagyok, hogy arra jó egy ilyen írás, hogy még időben elkezdj gondolkodni azon, milyen és főleg mennyi költséged keletkezik majd, egy adásvételi szerződés megkötését követően. Akár eladsz, akár vásárolsz ingatlant, feltétlenül értekezz előzetesen egy hozzáértő ügyvéddel a téged érintő konkrét kérdések tekintetében!

Ha tetszett a cikk, segíts másoknak is tájékozottabbá válni és oszd meg velük! Te pedig – ha eddig még nem tetted – kövess Facebookon  YouTube-on, és Instagramon is, mert ott is érdekes, ingatlanokkal kapcsolatos tartalmakkal várlak!

Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy meglévő ingatlanod adnád el ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben, szívesen segítek! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu