Leggyakoribb hibák, amelyeket ingatlanbefektetők elkövetnek

Ingatlanbefektetés: A siker kulcsa vagy a bukás csapdája?

Az ingatlanbefektetés hosszú ideje az egyik legnépszerűbb módja a vagyonépítésnek. Nem véletlen, hiszen stabilitást, értéknövekedést és akár passzív jövedelmet is kínálhat. Az ingatlan értéke idővel általában növekszik, miközben az ingatlanpiac viszonylag ellenálló a gazdasági ingadozásokkal szemben. Ennek ellenére az ingatlanbefektetés nem garantált siker. A rossz döntések jelentős pénzügyi veszteséget okozhatnak. Ebben a cikkben összegyűjtöttük a leggyakoribb hibákat, amelyeket el kell kerülni ahhoz, hogy befektetésed sikeres legyen.

1. Nem megfelelő kutatás és előkészítés

Az egyik legnagyobb hiba, amelyet az ingatlanbefektetők elkövetnek, hogy nem fordítanak elegendő időt a piackutatásra és az előkészületekre. Egy ingatlan hosszú távú befektetés, ezért alapvető fontosságú, hogy jól átgondolt döntéseket hozz.

Lokáció jelentőségének alábecsülése

A helyszín – vagy ahogyan sok szakértő mondja, a „lokáció, lokáció, lokáció” – az ingatlan értékének és jövőbeli hozamának egyik legfontosabb meghatározó tényezője. Egy belvárosi vagy Réfaluban lévő lakás Győrben hosszú távon nagyobb értéknövekedést és magasabb bérleti díjat hozhat, mint egy kevésbé frekventált városrészen lévő ingatlan.

Sokan alábecsülik, hogy egy rosszul megválasztott helyszín milyen mértékben csökkentheti a hozamokat. Egy jó lokáció nem csak az ingatlan értékének növekedését garantálja, hanem a bérlők folyamatos keresletét is biztosítja.

Piaci trendek figyelmen kívül hagyása

Az ingatlanpiac dinamikusan változik, ezért fontos, hogy tisztában legyél az aktuális trendekkel és előrejelzésekkel. Sokan esnek abba a hibába, hogy túlzott optimizmussal várják a bérleti díjak növekedését, anélkül, hogy figyelembe vennék az aktuális gazdasági környezetet. Például egy recesszió idején a bérlők inkább az olcsóbb lakhatási lehetőségeket keresik, ami csökkentheti a prémium kategóriás ingatlanok iránti keresletet.

Túl kevés információ az ingatlan állapotáról

A vásárlás előtt alaposan meg kell vizsgálni az ingatlan állapotát. Rejtett hibák, mint például elavult nyílászárók vagy korszerűtlen fűtési rendszer, jelentős extra költségeket jelenthetnek. Például, ha Győr egyik régebbi városrészében, Gyárvárosban vásárolsz lakást, számítanod kell arra, hogy a korszerűsítési munkák akár több millió forintos kiadást is jelenthetnek. Az ilyen költségeket sok befektető nem veszi figyelembe, ami később komoly pénzügyi problémákhoz vezethet.

2. Pénzügyi tervezés hiánya

Az ingatlanbefektetés sikerességének egyik alapköve a precíz és alapos pénzügyi tervezés. Ennek hiányában a befektetők könnyen szembesülhetnek anyagi nehézségekkel, melyek nemcsak a hozamot csökkenthetik, hanem a befektetés fenntarthatóságát is veszélyeztethetik. A következőkben bemutatjuk a leggyakoribb pénzügyi hibákat, és azt, hogyan kerülheted el ezeket.

Nincs elegendő tartalék a váratlan költségekre

Az ingatlanok fenntartásával kapcsolatban mindig adódhatnak váratlan kiadások, amelyek komoly anyagi terhet jelenthetnek, ha nincs megfelelő tartalék.

• Akár egy új építésű, akár egy régebbi ingatlanról van szó, előbb-utóbb szükség lehet karbantartási kiadásokra. Például egy elromlott kazán, egy meghibásodott vízvezeték vagy egy szükséges festés jelentős kiadást eredményezhet. Ezek a költségek könnyen több százezer vagy néhány millió forintra rúghatnak.
• Még a legkeresettebb bérlemények esetén is előfordulhat, hogy a bérlő távozása után nem azonnal találunk új lakót, ezért üresjárati időszakokkal kell számolnod. Ezekben az időszakokban a bérleti díj bevétele helyett csak a fix kiadások maradnak, például a közös költség, a távfűtés díja vagy a hiteltörlesztés.

Hogyan előzheted meg?
Fontos, hogy minden ingatlanbefektetéshez különíts el egy vésztartalékot. Ez az összeg legalább 3-6 hónapnyi kiadást fedezzen, beleértve a javításokat és a bérlőhiány idejére szükséges fenntartási költségeket. Egy jól megtervezett tartalék jelentősen növeli a befektetés biztonságát.

Túlságosan eladósodott helyzet

Az ingatlanvásárlás gyakran hitelfelvétellel jár, ami egy jól tervezett stratégia részeként rendkívül hasznos lehet. Azonban sok befektető esik abba a csapdába, hogy a hitelösszeg aránytalanul magas, így a törlesztés hosszú távon fenntarthatatlanná válik.

• Ha az ingatlan vételárának jelentős részét hitelből finanszírozod, az növeli a kiszolgáltatottságot a piaci változásokkal szemben. Például egy váratlan kamatemelés jelentősen megnövelheti a havi törlesztőrészleteket, miközben a bérleti díjak stagnálhatnak vagy csökkenhetnek.
• A túlzott eladósodottság korlátozza a pénzügyi mozgásteredet. Ez nemcsak váratlan kiadások esetén jelent problémát, hanem akkor is, ha más befektetési lehetőségek nyílnának meg előtted.

Mit tehetsz ellene?
Csak olyan hitelösszeget vállalj, amelyet a bevételeid és tartalékaid mellett kényelmesen tudsz törleszteni! Emellett érdemes figyelni a hitel és az ingatlan értékének arányára (LTV – Loan to Value), és igyekezz minimalizálni a kockázatot, például fix kamatozású hitel választásával.

A megtérülési számítások pontatlanok

Sok befektető elköveti azt a hibát, hogy túlzottan optimista hozamszámításokat végez, ami hosszú távon csalódáshoz vezethet. A leggyakoribb hiba az, hogy a bruttó hozamot veszik alapul ahelyett, hogy a nettó hozamra koncentrálnának.

• A bruttó hozam csupán a bérleti díj éves összegét viszonyítja az ingatlan vételárához, és nem veszi figyelembe a kapcsolódó költségeket. Ez megtévesztő lehet, mert a valós kiadások (például karbantartás, biztosítás, adók) jelentősen csökkentik a tényleges profitot.
• A befektetők gyakran figyelmen kívül hagyják az egyéb költségeket, mint például a közvetítői díjak, ügyvédi költségek, rendkívüli társasházi befizetések.

Hogyan számolj helyesen?
A nettó hozam kalkulációjához vond le a bruttó bevételből az összes felmerülő költséget, majd az így kapott összeget hasonlítsd az ingatlan vételárához. Ez reális képet ad arról, hogy mennyit keresel az ingatlanbefektetéseden évente.

3. Nem megfelelő ingatlanválasztás

Az ingatlanvásárlás sikere nagyban múlik azon, hogy az adott ingatlan megfelel-e a piaci igényeknek és célcsoportjának. Sok befektető esik abba a hibába, hogy nem veszi figyelembe a helyi piac sajátosságait és a bérlők elvárásait, ami hosszú távon alacsonyabb hozamot vagy nehezebb kiadhatóságot eredményezhet.

Rossz célcsoport kiválasztása

Az ingatlan típusának és árkategóriájának illeszkednie kell a környék célcsoportjához. Egy luxuslakás vásárlása például nem a legjobb döntés egy olyan városrészben, ahol az átlagkereset alacsonyabb, és kevesen engedhetik meg maguknak az ilyen színvonalú bérleményt. A helyi kereslet és fizetőképesség elemzése nélkül könnyen előfordulhat, hogy az ingatlan hosszabb időn át üresen áll, vagy csak áron alul adható bérbe.

Egyedi igények figyelmen kívül hagyása

Minden lokációnak megvan a maga sajátos bérlői profilja, amelyet figyelembe kell venni az ingatlanválasztás során. Például egy egyetemi városban, mint Győr, a kisebb, 1-2 szobás lakások jelentős keresletet generálnak, mivel az egyetemisták és fiatal párok ezekre a lakásokra koncentrálnak. Ha figyelmen kívül hagyod a helyi keresletet, és például egy nagyobb családi házat vásárolsz ilyen környéken, könnyen előfordulhat, hogy nehezen találod meg a megfelelő bérlőket.

Hogyan kerülheted el ezt a hibát?

• Ismerd meg a piacot, végezz alapos kutatást a helyi ingatlanpiacról, és derítsd ki, milyen típusú ingatlanokra van a legnagyobb kereslet!
• Célozd meg a megfelelő bérlői csoportot! Gondolj bele, hogy a kiválasztott ingatlan valóban vonzó-e a célcsoport számára – legyen szó egyetemistákról, családokról vagy fiatal szakemberekről!
• Vizsgáld meg a környék demográfiai jellemzőit! Ez segít abban, hogy az ingatlanválasztás a piaci igényekhez igazodjon.

Egy jól átgondolt ingatlanválasztás nemcsak a kiadhatóságot növeli, hanem hosszú távon a befektetés hozamát is maximalizálja.

 

4. Passzív jövedelem félreértése

Sokan azért döntenek az ingatlanbefektetés mellett, mert azt gondolják, hogy a bérbeadás teljesen passzív jövedelemforrást biztosít. Bár a bérleti díjak rendszeres bevételt generálnak, az ingatlan kezelése sokkal több időt és energiát igényelhet, mint azt előzetesen gondolnánk. Az alábbiakban bemutatjuk, milyen feladatokkal kell szembenéznie egy ingatlanbefektetőnek, és miért fontos ezeket előre figyelembe venni.

Az ingatlan kezelése több munkát igényel, mint ahogy azt sokan gondolják

Az ingatlan kiadása nem merül ki a bérleti szerződés aláírásában. A bérlőkkel való kapcsolattartás, valamint az ingatlan állapotának fenntartása rendszeres időráfordítást követel.

• A bérlők kérdései, problémái, például egy meghibásodott háztartási gép vagy a fűtési rendszer karbantartása, azonnali beavatkozást igényelhetnek. Ha több ingatlanod van, ezek a teendők gyorsan felhalmozódhatnak.
• Az ingatlan állapotának megőrzése érdekében időnként kisebb-nagyobb javításokra, karbantartásokra lehet szükség. Ez lehet egy csaptelep cseréje, festés, vagy akár komolyabb felújítás is, ami nemcsak időt, hanem jelentős anyagi ráfordítást is igényel.

Alábecsült adminisztrációs teendők

Az adminisztratív feladatok szintén sokszor alulértékeltek, pedig ezek pontos és precíz elvégzése nélkül az ingatlanbefektetés jogi és pénzügyi kockázatokkal járhat.

• A bérleti díjak után adót kell fizetni, amihez szükség van pontos nyilvántartásra. Ezt sok befektető hajlamos alábecsülni, pedig a mulasztás komoly bírságokat vonhat maga után.
• A bérleti szerződés megírása és aktualizálása, a jogi feltételek követése szintén fontos. Például egy hibásan megfogalmazott szerződés akár jogi vitákhoz is vezethet.

Hogyan kerülheted el a félreértéseket?

• Készíts idő- és költségtervet! Számolj az ingatlan kezelésével járó rendszeres feladatokkal és azok időigényével!
• Külső segítség igénybevétele. Ha nem szeretnél az ingatlan napi ügyeivel foglalkozni, érdemes profi ingatlankezelőt vagy könyvelőt alkalmazni.
• Tudd, hogy mit vállalsz! A befektetés előtt alaposan mérd fel, hogy mennyi munkát és adminisztrációt tudsz vállalni az ingatlannal kapcsolatban!

Egyértelmű, hogy az ingatlanbérbeadás nem teljesen passzív jövedelemforrás, azonban megfelelő tervezéssel és a teendők kiszervezésével jelentősen csökkentheted a ráfordított időt és energiát

Az ingatlanbefektetés sikere a részletekben rejlik

Az ingatlanbefektetés kétségtelenül az egyik legnépszerűbb és leghatékonyabb módja a vagyon gyarapításának, azonban számos buktatóval járhat, ha a befektető nem készül fel megfelelően. A siker kulcsa az alapos kutatás, a reális pénzügyi tervezés, a célcsoport igényeinek pontos felmérése, valamint az ingatlan kezelésével járó feladatok megértése.

A leggyakoribb hibák – legyen szó a rossz helyszínválasztásról, az alábecsült költségekről vagy a túlzott eladósodottságról – gyakran a nem megfelelő előkészületekre vezethetők vissza. Ha ezekkel a kockázatokkal tisztában vagy, és elkerülöd őket, befektetésed sokkal nagyobb eséllyel lesz jövedelmező és fenntartható.

Végül pedig ne felejtsd el, hogy az ingatlanbefektetés nem mindig passzív tevékenység, és komoly odafigyelést igényel! Tervezz előre, mérd fel a lehetőségeidet, és ha szükséges, kérj segítséget szakemberektől! Így nemcsak a hibákat kerülheted el, de a lehető legtöbbet is hozhatod ki befektetéseidből.

Te melyik hibát próbálnád a leginkább elkerülni? Írd meg kommentben a véleményed!

Lépj kapcsolatba velünk, ha kérdésed merül fel győri ingatlanbefektetés kapcsán!

1. • Telefon: +36 30 905 9273 (Hétfőtől péntekig, 9–17 óra között)
   • E-mail: info@tothrita.hu
   • Weboldal

Kövess a közösségi médiában további tippekért és inspirációkért! 😊

Szeretnél ingatlanpiaci témákról olvasni még? Válassz az alábbi ingatlanblogok közül!

• Hogyan építs passzív jövedelmet ingatlanból?
• Felújítás vagy új építésű lakás?
• Hogyan válassz nyereséges ingatlanbefektetést?
• Mit jelent a kivett lakóház és udvar megjelölés a tulajdoni lapon?
• Spanyol ingatlanvásárlás Győrből