Mit és hogyan érdemes korszerűsíteni egy ingatlanon, ha eladnád?
Egy korábbi cikkben már beszéltem az ingatlanplasztikáról, mostanában divatos nevén a home staging-ről. Ez annak a tudománynak a fedőneve, amelynek birtokában kívánatosabbá tudod tenni a lakásod a vásárlók szemében.
No, de mi történik akkor, amikor egy kis plasztikázás nem elég ahhoz, hogy igazán jó áron tudd eladni az ingatlanod?
Felújítsd vagy ne? Ez itt a kérdés!
A kérdésre pedig többféle válasz is létezik, ami nem jelenti azt, hogy bármelyik helytelen lenne. Ahhoz azonban, hogy tudd éppen melyik a helyes, egy kicsit közelebb kell menned a témához, és megvizsgálni az aktuális piaci helyzetet és gazdasági környezetet.
Egy kis történelem
Ha egy ingatlanbefektetőt kérdeztél volna néhány évvel ezelőtt, azt mondta volna, szükségtelen bármit is költeni egy használt lakásra. Akkoriban ugyanis évente 20-25%-kal is emelkedett az ingatlanok értéke. Elég volt mindössze néhány hónapot várni, és a megvásárlás után egy kicsivel, akár 10% haszonnal tudtak túladni a lakásokon.
Mára azonban jóval kisebb ütemű az ingatlanárak növekedése, és nem elhanyagolható szempont az sem, hogy a kereslet is jelentősen csökkent. Sokkal kevesebb tranzakció megy végbe éves szinten, mint a korábbi időszakban.
Ha tehát most befektetési céllal vennél ingatlant, akkor kénytelen kelletlen, bizony növelned kell annak értékét, például egy felújítással, korszerűsítéssel, ha biztos hasznot szeretnél realizálni, amikor túladsz rajta.
Felújítani azt, amit úgyis eladsz? Ezért lehet szükséges.
Ha a meglévő ingatlanod eladásából származó összeget szeretnéd beforgatni a következő lakás vásárlásába, akkor bizony szembe kell nézned a felújítás kérdésének dilemmájával is. Hogy miért?
A nagy számok törvénye alapján, valószínűleg te is azok közé tartozol, akik nem érnek rá az idők végezetéig várni arra a vevőre, aki az általad megálmodott összeget adják az ingatlanodért. A most uralkodó piaci helyzetben egyre nagyobb költséget jelent a hitelfelvétel azoknak, akik ingatlant szeretnének vásárolni. Nyilván ennek van egy olyan következménye is, hogy jelentősen csökkent a kereslet az eladó lakások iránt.
Akik viszont ennek ellenére is keresnek, egy fikarcnyit sem adnak lejjebb az igényeikből. Vagyis, a minőséggel kapcsolatban nagyon is konkrét elvárásokkal, minimális kompromisszumkészséggel böngészik az eladó lakások hirdetéseit. A vásárolni szándékozók több mint háromnegyede kizárólag jó állapotú, felújított vagy újszerű ingatlan megvásárlására nyitott.
Ezért indul előnnyel egy felújított lakás az ingatlanpiacon
A fentiek miatt nem szorul sok magyarázatra az, hogy miért jársz jobban, ha felújítod a lakást, mielőtt piacra dobod. De vajon miért veszítették el ennyire az emberek az érdeklődésüket a felújítandó lakások iránt?
A válasz egyszerű. Legalábbis annak, aki figyeli a híreket és egy kicsit belegondol az összefüggésekbe. Az utóbbi években jelentősen fokozódott annak esélye, hogy ha nekiállsz egy felújításnak, az bizony nem fog olyan ütemben megvalósulni, ahogy szeretnéd.
Amellett, hogy az építőanyagok árai az egekbe szöktek, még ráadásként az a tény is ott van, hogy egyes anyagokra sokszor hónapokat kell várni, mert a gyártók egyszerűen nem tudják kiszolgálni azt a mennyiségű igényt, amellyel szembesülnek.
Azoknak a nagy része pedig, akik lakást keresnek, szívesebben választanak egy olyat, amely a kulcsátadást követően a legrövidebb időn belül költözhető, mint egy olyat, amire még költeni szükséges, ráadásul nem csak az időbeli csúszással, hanem az árak random változása miatt, akár többmillió forintos többletköltséggel is számolniuk kell.
Ez utóbbi teher súlya természetesen a te válladat is nyomja. Ha elszámítod magad azzal kapcsolatban, hogy mennyit költs a lakás felújítására eladás előtt, azt a kockázatot is vállalnod kell, hogy a végén kevesebb pénz marad a zsebedben, mintha felújítás nélkül adtál volna túl rajta.
Mennyivel kérhetsz többet egy felújított ingatlanért?
Amiatt, hogy a vevők zöme jó állapotú lakást keres megvételre, ezt a kérdést sem hagyhatjuk megválaszolatlanul. Az ország különböző területein természetesen más-más arányok érvényesülnek, de az mindenhol igaz, hogy egy felújított vagy újszerű ingatlan nagyobb értéket képvisel, mint egy lelakott.
Budapesten akár 20-22 %-kal is többet lehet elkérni egy jó állapotú lakásért vagy házért, mint egy olyanért, amit még fel kell újítani a mai kor igényeinek megfelelően.
Az ország többi nagyvárosában, megyeszékhelyein, 25-33% között mozog a közepes állapotú vagy felújítandó, és a felújított ingatlanok közti árkülönbség. Egy átlagos lakás esetében ez akár 8 millió forinttal több eladási árat is jelenthet, amennyivel többért eladható felújítás után.
Mennyit költs rá, ha felújítod?
Szakértők véleménye szerint a felújításra nem érdemes az ingatlan aktuális értékének 10%-ánál többet költeni, mert nem biztos, hogy anyagilag megtérül a befektetés. Az elvégzendő munkálatoknál pedig inkább a feltétlenül szükségesekre jó koncentrálni. A nem nagyon lelakott állapotú lakásoknál egy semleges, törtfehér színű tisztasági festés és a parketta újracsiszolása például többet hozhat a konyhára, mintha újraburkoljuk a fürdőszobát és kicseréljük az összes nyílászárót.
Felborulni látszó egyensúly a kereslet kínálat viszonyában
Ingatlanközvetítőként azt tapasztalom, hogy amellett, hogy az ingatlant kereső érdeklődők száma egyre inkább nő, a kínálati piac jelentős szűkülést mutat. Egyre kevesebb nem csak a jó minőségű, hanem bármilyen használt ingatlan a piacon. Ennek a kiegyenlítetlen helyzetnek pedig szintén árfelhajtó hatása van, ami a használt lakásokat illeti.
Az új építésű lakásokat egyre kevesebben tudják megfizetni a fent részletezett okok miatt, így azoknak a vásárlóknak egy része, akik eddig újépítésű lakás vásárlásában gondolkodtak, most a használt ingatlanok piacán nézelődik inkább. Ott azonban kizárólag a kiváló minőségű, újszerű lakásokat keresik. Ha ennek a vevőkörnek alkalmas területen helyezkedik el az ingatlanod, vagy nekik szeretnél eladni, akkor biztosan meg fogja érni a felújításra elköltött összeg.
Eladóként előnyben leszel ebben a szituációban, hiszen a kereslethez képest szűk kínálat, rosszabb alkupozícióba sodorja a vevőket, sőt, ma már inkább az a jellemző, hogy egy jó ingatlan esetében a vevők egymásra licitálnak, tehát alku helyett ők maguk tolják feljebb az árat, csak hogy megszerezhessenek egy nekik megfelelő lakást.
Biztos, hogy megéri felújítani?
A nehezítő tényezők elég komolyak, ha építőipari tevékenységről van szó. Az egyre emelkedő építőanyagárak mellett, még az általános szakemberhiány is nehezíti az építkezni és felújítani vágyók dolgát. Ezt tovább tetézi a szomszédunkban zajló háború okozta gazdasági bizonytalanság.
Alaposan mérlegelned kell tehát, hogy inkább eladod nyomottabb áron, de felújítás nélkül az ingatlanod, vagy megkockáztatod a jelentősnek jósolható időbeli és anyagi ráfordítást, és bevállalod a felújítás nehézségeit.
Kalkulálhatsz plusz tőkeként az otthonfelújítási támogatással, de ne felejtsd el, hogy erre a támogatásra 2022. december 31-ig van lehetőséged igénylést benyújtani. Erről a támogatásról korábban már írtam, ide kattintva elolvashatod a tudnivalókat.
Mi az a felújítás, amivel nem tévedhetsz?
A felújítások jó esetben növelik az ingatlan értékét, ez biztos. De vedd figyelembe azt is, hogy az embereknek teljesen eltérő lehet az ízlésük. Ha tisztasági festésről van szó, én a magam részéről a törtfehér, de legalábbis valamilyen világos szín mellett döntenék. Ez az a szín ugyanis, amely bármilyen lakberendezési stílussal kompatibilis lehet, és bármilyen színű dekortárgyakhoz, lakástextilekhez illik.
Ami nagyobb beruházás, és biztosan árfelhajtó hatással bír, az a fűtésrendszer korszerűsítése. A rezsi minimalizálása mindenkinek fontos, és a vevők nyilván szívesebben választanak olyan ingatlant, amely esetén már nem kell erre sem költeni.
Amivel tehát biztosan nem tévedhetsz, ha költesz rá eladás előtt, az a lakás energetikai korszerűsítése. Tudom, hogy nem ez a legolcsóbb felújítási munka, hiszen a fűtésrendszer cseréje, az újtravezetékezés sokba kerülnek. Azonban ha ezt elvégezzük, akkor jelentősen lerövidíthetjük a meghirdetés és az adásvételi szerződés megkötése közt eltelő idő hosszát. Inkább erre költs, az esztétikai felújításokat tekintve pedig szorítkozz a minimura, vagy vess be egy kis ingatlanplasztikát!
Tetszett a cikk? Oszd meg másokkal is!
Kövesd Facebook oldalamat is, ahol minden héten közzéteszem a frissen megjelenő cikkek linkjét, illetve rendszeresen szolgálok esettanulmányokkal, és ingatlanpiaci érdekességekkel!
Keress bizalommal, ha lakást adnál el, szívesen segítek! Vedd fel velem a kapcsolatot telefonon, vagy e-mailben! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu
Legutóbbi hozzászólások