Az egyik legfontosabb, amit ellenőrizned kell ingatlanvásárlás előtt!

Amikor ház vásárlásán töröd a fejed, teljesen természetes, hogy már az ingatlanok megtekintése során azon gondolkozol, hogy milyen falszínt szeretnél és milyen bútorokat helyeznél el a rendelkezésre álló terekben, illetve azon, hogy miképpen alakítanád át úgy a lakást, hogy az mindenben megfeleljen a saját igényeidnek és ízlésednek.

Ingatlanközvetítőként azonban én azt mondom, ne szaladj ennyire előre! Természetesen ezek is fontos dolgok, és át kell gondolni őket még azelőtt, hogy megveszed az ingatlant, de ennél sokkal fontosabb, hogy bejárd azt a körültekintő és tudatos utat, amely egy sikeres adásvételi szerződés aláírásához elvezethet.  Meggyőződésem, hogy bármilyen ingatlan vásárlása során a legfontosabb lépés a nagyon alapos tájékozódás, valamint a hivatalos papírok és egyéb dokumentumok ellenőrzése.

A tulajdoni lap „titkainak” megfejtése

Ha tehát tetszik az ingatlan, amelyet megtekintettél, mielőtt bármit mondanál a jelenlegi tulajdonosnak, és mielőtt vételi ajánlatot tennél, az a legjobb, ha elkéred a ház tulajdoni lapját. Ezzel a lépéssel nagyon kellemetlen meglepetésektől és csalódástól tudod ugyanis megkímélni magad.

A tulajdoni lap tartalmazza ugyanis az ingatlan jogi státuszát, a tulajdonosok adatait, valamint az ingatlant terhelő esetleges jogokat és korlátozásokat. A tulajdoni lapon található információk kulcsfontosságúak, mivel ezek határozzák meg pontosan azt, hogy az ingatlan milyen célra használható, és milyen feltételek mellett lehet vele rendelkezni. Az egyik legfontosabb kifejezés, amelyre a tulajdoni lapon figyelni kell család ház esetében, ha lakóingatlanként szeretnéd használni a kiszemelt ingatlant a jövőben, az a „kivett lakóház és udvar” megjelölés.

Mit is jelent pontosan a „kivett lakóház és udvar”, és miért kell különös figyelmet fordítani rá, amikor családi házat vásárolsz? Ebben a cikkben részletesen elmagyarázom ennek a fogalomnak a jelentőségét, és azt, miért fontos, hogy ezt az információt a tulajdoni lapon még a szerződés megkötése előtt alaposan ellenőrizd.

A tulajdoni lap „titkai”

Mielőtt mélyebben belemennénk a „kivett lakóház és udvar” fogalmába, fontos megérteni, mi is az a tulajdoni lap és milyen információkat tartalmaz. A tulajdoni lap az ingatlan-nyilvántartásban található hivatalos dokumentum, amely az adott ingatlanra vonatkozó jogi tényeket, jogokat és korlátozásokat rögzíti.

Minden tulajdoni lap három fő részből áll:

• Rész: Az ingatlan adatai – Ebben a részben találhatók az ingatlan alapvető adatai, például a helyrajzi szám, az ingatlan címe, területe, valamint a művelési ág (pl. lakóház, szántó, erdő stb.).
• Rész: Tulajdonosok adatai – Ez a rész tartalmazza az ingatlan tulajdonosának vagy tulajdonosainak nevét, azonosító adatait, valamint az általuk birtokolt tulajdoni hányadot.
• Rész: Terhek és egyéb jogok – Ebben a részben szerepelnek az ingatlant terhelő esetleges jogok és korlátozások, mint például jelzálogjog, szolgalmi jogok, vezetékjog, haszonélvezeti jogok, vagy éppen végrehajtási jogok.

De mi az a „kivett lakóház és udvar” és miért így hívják?

A „kivett lakóház és udvar” kifejezés a tulajdoni lap első részében, az ingatlan adatai között található. Ez a megjelölés arra utal, hogy az adott ingatlan lakóingatlan, vagyis lakhatási célra lett kijelölve és hivatalosan is lakóingatlanként van nyilvántartva.

Az ingatlan-nyilvántartásban használt „kivett” szó azt jelenti, hogy az ingatlan a mezőgazdasági művelés alól kivett terület, vagyis nem mezőgazdasági célra szolgál, hanem például lakóépületként, udvarként, kertként vagy éppen garázsként használható.

Ez a besorolás rendkívül fontos, mivel alapvetően meghatározza, hogy az ingatlan milyen célra használhatod jogszerűen. Ha tehát családi ház jellegű lakóingatlant szeretnél vásárolni, ebben az esetben elengedhetetlen, hogy az ingatlan „kivett lakóház és udvar” megjelöléssel rendelkezzen, mivel csak így biztosított, hogy az ingatlan lakhatásra alkalmas és jogilag is megfelelően használható erre a célra

Miért fontos a „kivett lakóház és udvar” megjelölés ellenőrzése?

Az első és legfontosabb szempont, amiért a „kivett lakóház és udvar” megjelölést ellenőrizni kell, az az ingatlan lakhatósága. Ha egy ingatlan nem rendelkezik ezzel a besorolással, akkor jogilag nem használható lakóhelyként. Ez komoly problémát jelenthet, különösen akkor, ha az ingatlan vásárlásának fő célja az, hogy a jövőben életvitelszerűen ott élj és oda lakcímet jelents be.

Például előfordulhat, hogy egy ingatlan, amely a valóságban lakóépületként van használva, az ingatlan-nyilvántartásban még mindig mezőgazdasági területként, esetleg gazdasági épületként van nyilvántartva. Ebben az esetben az ingatlan jogilag nem tekinthető lakóingatlannak. Ha te mégis megveszed és jogszerűen ilyen célra szeretnéd használni, akkor rád várnak azok a feladatok és erőfeszítések, hogy az ingatlan besorolását megváltoztattasd. Azon kívül, hogy ez egy rendkívül hosszadalmas és költséges folyamat lehet, még csak az sem garantált, hogy a végén sikerrel zárul majd a történeted.

Ha ugyanis az ingatlan nem „kivett lakóház és udvar” megjelöléssel rendelkezik, hanem például mezőgazdasági területként van nyilvántartva, akkor az átminősítéshez külön engedélyeket kell beszerezni. Ez nemcsak időigényes, hanem komoly költségekkel is járhat, mivel a hatóságok alaposan megvizsgálják, hogy az ingatlan alkalmas-e lakóépületként való használatra. Nehezíti a helyzetet, ha egyébként nem lakóövezetben helyezkedik el az ingatlan. (Győr környékén számos példát láthatunk erre az esetre Győrszentivánon, A Góré-dűlőben, Sáráspusztán vagy Sashegyen.) Az átminősítés során ráadásul számos szabályozási követelménynek kell megfelelni, például az építési szabályoknak, a közműellátásnak és a környezetvédelmi előírásoknak is.

Ezen kívül, ha az ingatlan esetleg természetvédelmi területen helyezkedik el, vagy más jogi korlátozások vonatkoznak rá, az átminősítés még nehezebbé válhat és akár teljesen lehetetlen is lehet.  Ha ilyen szempontból is megvizsgálod az adott ingatlan árát, egyből meg fogod érteni, hogy a kertvárosinak hirdetett, szuper állapotban lévő családi házat nagy udvarral, miért kínálják eladásra egy panellakás árának töredékéért.

Hitelezés, adózás és illeték

A „kivett lakóház és udvar” státuszú ingatlanok természetesen előnyben részesülnek a bankok és pénzintézetek körében is, mivel ezek stabil hitelbiztosítékot jelentenek. Ha az ingatlan nem lakóházként van nyilvántartva, akkor nehezebb, egyes bankoknál pedig lehetetlen hitelt felvenni rá. Ha mégis, akkor pedig a feltételek lesznek jóval kedvezőtlenebbek. A bankok ugyanis elsősorban olyan ingatlanokat fogadnak el fedezetként, amelyek jogilag és gyakorlatilag is lakhatásra alkalmasak, mivel ezek értéke stabilabb és jobban eladhatóak a piacon.

Ez különösen fontos lehet, ha a vásárlás során jelzáloghitelt szeretnél felvenni. Egy nem lakóházként nyilvántartott ingatlan esetében a bank akár el is utasíthatja a hitelkérelmet vagy szigorúbb feltételeket szabhat. Ezért a „kivett lakóház és udvar” státusz megléte alapvető fontosságú, ha hitelt szeretnénk felvenni az ingatlanra.

Ugyanez vonatkozik az állami támogatásokra, mint például a CSOK, a babaváró támogatás vagy a kamattámogatott hitel. Ezeket is csak akkor veheted igénybe, ha a tulajdoni lap szerint is lakóingatlan céljára alkalmas ingatlanra igényled.

A „kivett lakóház és udvar” megjelölés nemcsak a lakhatóság szempontjából fontos, hanem az ingatlanhoz kapcsolódó adókat és illetékeket is befolyásolja. Az ingatlanadózás, valamint az illetékfizetési kötelezettségek a telek művelési ágától és a rajta található épület funkciójától függenek.

Például, ha egy ingatlan mezőgazdasági területként van nyilvántartva, de valójában lakóházként használják, akkor a hatóság ezt megvizsgálhatja, és akár pótlólagos adófizetési kötelezettségeket is kiróhat az ingatlan tulajdonosára. Az ilyen esetek elkerülése érdekében fontos, hogy az ingatlan státusza jogilag is megfeleljen a valós használatnak, és a „kivett lakóház és udvar” megjelölés szerepeljen a tulajdoni lapon.

Ugye, te is piacképes és értékálló ingatlant szeretnél?

Egy „kivett lakóház és udvar” státuszú ingatlan általában magasabb értékű és könnyebben eladható a piacon. Az ingatlan piaci értékét nagyban befolyásolja az, hogy milyen célra használható jogszerűen, és hogy a jogi státusza megfelel-e a valós használatnak. Ha az ingatlan nem rendelkezik a megfelelő megjelöléssel, az csökkentheti az ingatlan piaci értékét és nehezebbé teheti annak értékesítését a jövőben. Persze, amikor vásárolsz, valószínűleg hosszú távra tervezel, de nem árt egy kicsit még előrébb gondolkodnod. Mi fog történni majd akkor, ha évek rengeteg munkájával felújított, korszerűsített, kényelmessé tett házadat egyszer valami miatt el kell adnod. Ne akkor szembesülj azzal, hogy nem térül meg a befektetésed amiatt, hogy nem a „kivett lakóház és udvar” megnevezés szerepel a dokumentumokban. Egy ilyen ingatlan eladása során hosszabb időt vehet igénybe a vevő megtalálása, és a vételár is alacsonyabb lehet, mivel a vevők a kockázatokat beépítik az ajánlatukba.

A „kivett lakóház és udvar” megjelölés megléte a tulajdoni lapon tehát alapvető fontosságú, ha lakóingatlant vásárolnál. Ez a státusz biztosítja, hogy az ingatlant a későbbiekben jogszerűen használhatod lakhatási célra. Ne feledd tehát: elengedhetetlen, hogy a tulajdoni lapot alaposan átvizsgáld még azelőtt, hogy ajánlatot tennél az ingatlanra vagy foglalóznád! Ha ezzel megvagy, és minden rendben van, akkor jöhet az ingatlan műszaki állapotának alapos megvizsgálása, de ez már egy másik téma.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találtad a benne leírtakat, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon, YouTube-on, TikTokon, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából! Ha pedig szeretnéd sikeresen értékesíteni a saját ingatlanodat, vagy másét, és úgy érzed, jól jöhet ehhez némi segítség, kattints ide, és töltsd le Az ingatlanértékesítés pszichológiája című e-bookot!

Inkább időt spórolnál, és másra bíznád az eladást? Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, kiadnád, vagy meglévő ingatlanod adnád el Győrben és környékén ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben! Szívesen segítek! Eddigi ingatlanértékesítői tevékenységemet és eredményeimet bemutató videómat itt tudod megnézni. Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu