Jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása

Így működik a hitellel terhelt lakások adásvétele

A használt ingatlanok piacán manapság ritkaságszámba megy, ha olyan eladó lakásra bukkansz, amely semmiféle hitellel nincs terhelve. Megijedned azonban nem kell. Mindenre van megoldás, de persze nem árt, ha tudod, hogy az ilyen adottságú lakások adásvétele esetén egy hosszabb folyamatra számíthatsz – még akkor is, ha te készpénzzel kifizeted a vételár egészét. Ha pedig te is hitelt veszel fel a vásárláshoz, akkor még összetettebb lehet a helyzet.

Ebben a cikkben igyekeztem összegyűjteni minden olyan alap információt, amelyre szükséged lehet egy ilyen ügylet lebonyolításához. Nézzük hát, melyek az eladó kötelezettségei és mire kell figyelnie a vevőnek ilyen helyzetben?

Honnan tudhatod, hogy az ingatlan hitellel terhelt?

Egyrészt ezt az eladók jelezni szokták, de ha biztos akarsz lenni a dolgodban, akkor elég, ha lekérsz egy friss tulajdoni lap másolatot. Ha ezen azt látod, hogy valamely bank számára jelzálogjog van bejegyezve a tulajdoni lapon, akkor biztosan tudhatod, hogy hitellel terhelt a lakás. A tulajdoni lap lekérésének lehetőségeiről ebben a cikkben írtam már korábban.

Ha ezt látod, akkor sem kell kétségbe esned. Az ingatlanvásárlások jó része ugyanis banki hitelből történik, szóval ez egy nagyon gyakori jelenség. A bankoknak már jól bejáratott ügymenete van arra, hogy mit kell tenni, ha eladásra kerülne a sor, még a hitel visszafizetése előtt. Az ingatlan ugyan kizárólag akkor kerülhet a te nevedre, ha már tehermentes, megvan a módja annak, hogy ez az állapot létrejöjjön. Nézzük, hogyan!

Első lépés: az ingatlan tehermentesítése

Mivel a visszterhes vagyonátruházás vagyis az ingatlan adásvétel is, a jelenlegi jogszabályok alapján csak úgy történhet meg, ha a szóban forgó ingatlan tehermentes, az első lépés az, hogy tehermentesíteni kell a lakást. Rövidebben fogalmazva, vissza kell fizetni a hitelből még fennmaradó összeget. Ennek több módja is lehetséges.

Először azonban az eladónak kell kérnie egy friss igazolást a fennálló tartozása aktuális összegéről. A bank által kiadott igazolás alapján három lehetőség is van a tehermentesítésre. Az egyik, hogy az eladó saját zsebből végtörleszti a hitel még fennmaradt összegét. A másik, hogy a vevő fizeti kis saját forrásból az eladó bankjának a hitelt és így válik tehermentessé a lakás. Ha azonban a vevő is hitelt vesz fel, akkor arra is van mód, hogy az általa választott hitelező bank utalja át a megfelelő összeget az eladó hiteltartozására.

Arról, hogy melyik megoldást választjuk, természetesen tájékoztatni szükséges az ügyben eljáró ügyvédet is, hiszen a tehermentesítés módja, dátuma és összege is bele kell kerüljön az adásvételi szerződésbe.

Miután a hitel visszafizetése megtörtént, a banktól kapunk egy törlési engedélyt, amelyet az illetékes földhivatalnak kell eljuttatnunk és elindítani a jelzálog törlését a tulajdoni lapról.  A jelzálogjog törlése iránti kérelem benyújtása esetén eljárási díjat kell fizetni, amely jelenleg 6.600 Ft ingatlanonként. A törlésre 30 napos ügyintézési határidő van érvényben, de az esetek többségében ez sokkal gyorsabban megtörténik. Ha valami miatt sürgős a dolog és biztos akarsz lenni benne, hogy 30 napnál hamarabb törlésre kerül a bank jelzálogjoga a tulajdoni lapról, akkor soron kívüli ügyintézési díj megfizetése esetén erre is van lehetőség. Ennek díja ingatlanonként 10.000 Ft. Részletesebben erről a Kormányhivatal oldalán olvashatsz, ezen a linken.

Egyébként amint széljegyre kerül a jelzálogjog törlése iránti kérelem, már tehermentesnek tekinthető az ingatlan, ez pedig általában 8 napon belül megtörténik. Tehát amint ez bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra, már ki is fizetheted a vételár fennmaradó részét vagy a teljes vételárat (attól függően, hogy ki fizette vissza a hitel összegét).

Miért fontosak neked az ingatlan terhei, ha te is hitelből vásárolsz?

Ha a lakásvásárláshoz hitelt veszel majd fel, nem mindegy, hogy milyen jellegű terhek vannak bejegyezve a megvásárolni kívánt ingatlanra. A hitelbírálatot ugyanis ez is befolyásolhatja.

Vannak a bank számára elfogadható és elfogadhatatlan terhek (például árverés vagy végrehajtás alatt álló ingatlan) – ez utóbbi esetben nem kaphatunk hitelt egészen a tehermentesítésig. Jó hír, hogy a banki hitelek az elfogadható terhek közé tartoznak, így, ha csak ezt látod a tulajdoni lapon, nem kell aggódnod. A hitellel terhelt ingatlanra az esetleges jelzálogjogon kívül úgynevezett elidegenítési- és terhelési tilalom is van bejegyezve, ami azt jelenti, hogy a tartozás rendezése nélkül a tulajdonjog átruházása nem történhet meg, mivel ehhez a bank hozzájárulása szükséges – ahogy a fentiekben erről már volt szó.

Egyéb tartozások, amelyek érinthetik az ingatlant

Amire még figyelned kell, hogy az eladónak a közműszolgáltatók felé is rendeznie kell az esetlegesen fennálló tartozásait és ezt akár egy nullás közműigazolással is alátámaszthatja feléd. Fontos tudnod, hogy a közműszolgáltatók készítenek egy végelszámolást a korábbi tulajdonos felé, így nem száll át az előző lakó tartozása rád.

Ha az adásvételi szerződésben rögzítettétek, hogy tehermentes ingatlant vásárolsz, a tehermentesítésbe a közüzemi tartozások rendezése is beletartozik. Társasházi lakás vásárlása esetén ezen kívül még érdemes kérned a közös képviselőtől egy, a közös költségekről szóló nullás igazolást is, amely azt igazolja, hogy a tulajdonosnak nincs közösköltség tartozása.

Az eladónak nem csak olyan tartozása lehet, amelyre jelzálogjog van bejegyezve.  Megeshet, hogy olyan egyéb, végrehajtás alatt álló tartozásokkal rendelkezik, amelyeket ingóságok lefoglalásával is megpróbálhatnak rendezni. Ezzel a végrehajtó azon a lakcímen próbálkozik, ami a rendszerben szerepel. Az ilyen eljárást természetesen több értesítés is megelőzi, emiatt kifejezetten fontos figyelned arra, milyen levelek érkeznek a korábbi tulajdonos nevére és ezeket mindenképp el kell juttatnod neki – ezzel megelőzheted a kellemetlen meglepetéseket.

Megéri-e jelzáloggal terhelt ingatlant vásárolni?

Amennyiben egy olyan ingatlanban találod meg álmaid otthonát, amely hitellel terhelt, akkor mindenképen megéri megvásárolnod. Ne engedd, hogy elriasszon a kissé hosszadalmasabb és összetettebb ügyintézési folyamat, mert később megbánhatod, hogy emiatt szalasztottad el a vásárlás lehetőségét.

Magyarországon törvényileg nagyon szigorúan szabályozott a jelzáloggal terhelt ingatlanok adásvételének módja, így nem kell attól tartanod, hogy nem várt buktatók nehezítik majd az ügymenetet.  A törvényi szabályozottságnak köszönhetően összességében azt mondhatjuk, hogy a hitellel terhelt ingatlanok vásárlása teljes mértékben kockázatmentes.

Ha tetszett a cikk, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon  YouTube-on, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából!

Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy meglévő, akár hitellel terhelt ingatlanod adnád el ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben, szívesen segítek a következő otthonod megtalálásában! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu