Ingatlanárak 2026-ban

Miért lett óvatosabb a vásárló, és miért számít Győrben minden eddiginél többet a jól megválasztott induló ár?

Ha mostanában ingatlant adsz el Győrben, könnyen érezheted úgy, hogy valami megváltozott. A lakás jó helyen van, rendben van az állapota, felkerült a hirdetés, mégsem csörren úgy a telefon, ahogyan néhány hónappal vagy egy évvel korábban elképzelted.

Ilyenkor hamar megszületik a következtetés: „esnek az ingatlanárak”.

Szerintem ennél árnyaltabb a kép.

A 2026-os ingatlanpiacot sokkal inkább kijózanodás jellemzi. A vevő jelen van, keres, böngész és vásárolni akar. Viszont több ajánlatot lát, többet számol, és jóval kevésbé hajlandó elfogadni egy olyan árat, amelyet nem tud összeegyeztetni az ingatlan valós értékével.

2026-ban van vevő az ingatlanpiacon. A kérdés inkább az, hogy a te ingatlanod árát elfogadhatónak érzi-e.

A számok alapján sincs ok pánikra

Érdemes megnézni, mi történik a háttérben.

Az ingatlan.com 2026. júliusi összesítése szerint országosan több mint 244 ezer telefonos érdeklődés érkezett eladó lakásokra és házakra. Ez az egy évvel korábbi, rendkívül erős időszakhoz képest visszaesést jelent, júniushoz viszonyítva viszont több mint 9 százalékkal nőtt a kereslet.

Közben az eladó lakások és házak száma tovább emelkedett. Július végén már 146,4 ezer ingatlanból válogathattak a vevők országszerte, ami közel 7 százalékkal nagyobb kínálat az egy évvel korábbinál.

Ez szerintem az egyik legfontosabb mondat az eladók számára: a vevő nem tűnt el, több választási lehetőséget kapott.

Ha több a választék, kevesebb ok van a kapkodásra. A vásárló megnéz három, öt vagy akár tíz hasonló lakást, összeveti az árakat, és csak utána dönt arról, melyiket érdemes személyesen is megnéznie.

Miért lett óvatosabb a vevő?

Egy ingatlan megvásárlása a legtöbb ember életének egyik legnagyobb pénzügyi döntése. Ha közben sok hasonló ajánlat közül választhat, teljesen érthető, hogy alaposabban mérlegel.

A mai vevő már a hirdetések között elkezdi az összehasonlítást.

Nézi az alapterületet, az állapotot, a társasházat, az emeletet, a liftet, a parkolást, a tájolást, a rezsit, az energetikát, a felújítás várható költségét és természetesen az árat.

Nem azt kérdezi magától, hogy tetszik-e a lakás. Azt is mérlegeli, hogy ugyanennyi pénzért mit kap máshol.

Ez óriási különbség.

Ha pedig hitelre van szüksége, még érzékenyebben számol. Néhány millió forint eltérés a vételárban már a finanszírozásnál, az önerőnél és a havi törlesztésnél is érezhető lehet.

Győrben közel kétezer ingatlanból válogathatott a vevő

Győr jó példa arra, miért lett fontosabb a pontos árazás.

Az ingatlan.com adatai szerint 2026 júliusának elején 1965 eladó használt lakóingatlan szerepelt a győri kínálatban. A medián kínálati négyzetméterár 900 ezer forint körül alakult.

Ez azonban nem jelenti azt, hogy minden győri lakás körülbelül 900 ezer forintot ér négyzetméterenként.

Éppen ez az egyik leggyakoribb félreértés.

Vegyünk két 55 négyzetméteres lakást Nádorvárosban. Az egyik világos, jó elosztású, klimatizált, rendezett társasházban található, és a parkolás is megoldott. A másik felújításra szorul, sötétebb, zajosabb fekvésű, és a társasház előtt is lehetnek nagyobb kiadások.

Papíron két hasonló méretű nádorvárosi lakásról beszélünk.

A vevő szemében mégsem ugyanazt az értéket képviselik.

Ugyanez igaz Révfalura, Szabadhegyre, Adyvárosra vagy a Belvárosra is. Egyetlen városrészen belül is jelentős különbséget okozhat néhány olyan tulajdonság, amelyet egy egyszerű négyzetméterár nem képes megmutatni.

A négyzetméterár jó kapaszkodó. Az ingatlan valódi piaci helyzetét viszont mindig a vele versenyző lakásokhoz kell mérni.

A hirdetési ár még nem piaci érték

Eladóként nagyon könnyű belefutni egy csapdába.

Megnézed, hogy egy hasonló lakást 69 millió forintért hirdetnek. Egy másikat 72 millióért. Ebből megszületik a következtetés, hogy a tiéd is ér legalább 70 milliót.

Van azonban egy fontos kérdés:

eladták ezeket a lakásokat ennyiért, vagy jelenleg is ennyiért próbálják eladni őket?

A kettő között óriási különbség van.

Egy hónapok óta hirdetett, túlárazott lakás nem feltétlenül jó összehasonlítási alap. Lehet, hogy éppen azt mutatja meg, milyen áron nem akar vásárolni a piac.

Ezért egy ingatlan árának meghatározásakor nem elég összegyűjteni a környék legmagasabb hirdetési árait. Meg kell nézni azt is, hogy milyen alternatívák közül választhat ugyanaz a vevő.

Miért veszélyes a „kezdjük magasabbról” stratégia?

Sok tulajdonos úgy gondolkodik, hogy érdemes néhány millió forinttal magasabbról indulni, mert később még mindig lehet engedni.

Ez elsőre biztonságosnak tűnik. A gyakorlatban viszont könnyen elveszítheted vele az értékesítés legerősebb időszakát.

Amikor egy új ingatlan megjelenik a piacon, az első napokban és hetekben találkozik vele a legtöbb olyan vevő, aki már régóta figyeli azt a városrészt és árkategóriát.

Ők pontosan tudják, mi jelent meg tegnap és mi van fent két hónapja.

Ha az új hirdetés ára feltűnően magas, gyakran nem telefonálnak azért, hogy vitatkozzanak az eladóval. Egyszerűen megnyitják a következő lakás hirdetését.

Mire néhány hét múlva csökkented az árat, az ingatlan számukra már ismerős lehet.

És megjelenik egy új kérdés:

„Miért nem vették még meg?”

Mit üzen a piac a hirdetésedről?

Az egyik legjobb segítség maga a vevői reakció.

Ha sokan látják a hirdetést, mégsem érdeklődnek, valami már az első szűrésnél megakasztja őket.

Ha telefonálnak, de nem kérnek időpontot, érdemes megnézni, mely információ után veszítik el az érdeklődésüket.

Ha sokan személyesen is megnézik az ingatlant, mégsem érkezik ajánlat, akkor már más problémát kell keresni. Lehet árkérdés, állapotbeli probléma vagy egyszerűen az, hogy a hirdetés mást ígért, mint amit a vevő a helyszínen kapott.

A kevés érdeklődés is információ.

Egy jól felépített értékesítési folyamatban ezeket a jelzéseket nem érdemes figyelmen kívül hagyni.

Mit tehetsz eladóként 2026-ban?

1. A valódi konkurenciádat nézd!

Ne az egész győri piac átlagából indulj ki! Azokat az ingatlanokat keresd meg, amelyeket ugyanaz a vevő nézne meg a tiéd mellett!

Egy 45 négyzetméteres adyvárosi panellakás konkurenciája más lesz, mint egy belvárosi polgári lakásé vagy egy újabb építésű révfalui otthoné.

2. Az induló árat stratégiai döntésként kezeld!

A reális ár nem azt jelenti, hogy olcsón kell eladnod.

A cél az, hogy olyan ársávban jelenjen meg az ingatlanod, ahol a megfelelő vevők egyáltalán észreveszik és komolyan veszik.

Jól árazni tehát nem engedmény. Értékesítési stratégia.

3. Adj minél kevesebb okot a bizonytalanságra!

Az óvatosabb vevőnek még fontosabb a jó fotó, az átlátható alaprajz, a pontos műszaki információ, a társasház állapota, a várható költségek és az őszinte bemutatás.

Minél több kérdésére kap választ már az elején, annál könnyebben jut el a következő lépésig.

Nem az ingatlanpiac állt meg

2026-ban inkább az történt, hogy a vevő újra elkezdett válogatni.

A kínálat bővebb, a rendkívül gyors áremelkedés több térségben lassul, Nyugat-Magyarországon pedig már havi szintű korrekció is megjelent. Ettől még jó ingatlanokra továbbra is van kereslet.

A különbség az, hogy a vevő ma nehezebben fogad el egy olyan árat, amelyre nem talál magyarázatot.

Eladóként ezért szerintem nem az a legfontosabb kérdés, hogy „mennyiért hirdetnek most Győrben?”.

Sokkal hasznosabb ezt megkérdezni:

Ha én lennék a vevő, és ugyanebből a pénzből több győri ingatlan közül választhatnék, miért éppen ezt venném meg?

Ha erre van jó válaszod, az már az értékesítés egyik legerősebb alapja.

Eladnád az ingatlanodat Győrben?

Ha eladás előtt állsz, és bizonytalan vagy abban, milyen áron érdemes piacra lépned, szívesen megnézem veled az aktuális győri kínálatot és az ingatlanod valódi versenytársait.

A célom ilyenkor nem egy jól hangzó szám kimondása. Olyan induló ár és értékesítési stratégia kialakítása, amelyet a jelenlegi piac is visszaigazolhat.

Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!

Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 hétfőtől péntekig, 9 és 17 óra között
Írj, ha kérdésed van: info@tothrita.hu
Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu

 

Ha érdekel, hogyan gondolkodnak a vevők az árról, az alkudozásról és egy eladó ingatlan valódi értékéről, ezeket a korábbi cikkeimet is ajánlom:

Amikor a család árazza az ingatlant

Miért veszélyes a gyors árcsökkentés ingatlaneladásnál?

Az ingatlan áralku nem pénzkérdés

Panel 2026: a legfélreértettebb, mégis legkeresettebb ingatlan Győrben

Az első ajánlat csapdája ingatlaneladásnál