Mikor, miért lehet szükség ingatlan értékbecslésre, és hogyan zajlik?
Azt szinte mindenki tudja, hogy ingatlanra történő hitelfelvétel esetén a hitelt folyósító bank minden esetben kirendel ingatlan értékbecslőt, mielőtt megkötné a hitelszerződést az ügyféllel és megtörténne a kifizetés. De számos egyéb esetben is szükség lehet az ingatlan értékbecslésére.
Ebben a cikkben arról olvashatsz, hogy mikor szükséges vagy ajánlott ingatlan értékbecslést végeztetned, mert bizony előfordulhat, hogy ezt a szolgáltatást nem csak vásárlóként, hanem eladóként is érdemes igénybe venned.
Mi a lényege ingatlan értékbecslésnek?
Amint a nevében is szerepel, az ingatlan értékbecslés során egy ingatlan értékét becsülik fel. Az ingatlan értékbecslés nem egy okkult tudomány, hanem majdnem csak színtiszta matematika. Az is igaz, hogy bizonyos értelemben egy kis jövőbe látás is szükségeltetik hozzá.
Ahogy mondani szokták: minden annyit ér, amennyit valaki kifizet érte. Az ingatlan értékbecslés abban adhat segítséget, hogy hozzávetőleg meghatározza, hogy mennyi az az összeg, amennyiért a piacon vevőre találhatna az ingatlan.
Az ingatlan értékbecslés célja, hogy egy elfogulatlan szakmai vélemény szülessen az eredményeképpen, amely relevánsan meghatározza az adott ingatlan piaci értékét. Fontos megértened, hogy az ilyen módon megbecsült piaci ár, nem jelent egyet sem az átlagárral, sem azzal a legmagasabb árral, amelyért el lehetne adni az adott ingatlant.
Így készül az értékbecslés
Az értékbecslők többféle módszert alkalmaznak. Az egyik, amikor nettó pótlási, költségalapú értékelést adnak. Ezzel a módszerrel azt számolják ki, hogy mennyibe kerülne az adott ingatlant felépíteni, ebből az összegből levonják a használatból adódó amortizációs összeget és az eredményhez hozzáadják az ingatlan földterületének forgalmi értékelésen alapuló árát.
A hozadéki elvű értékmeghatározás során azt vizsgálják, hogy az adott ingatlannak mekkora a jövedelemtermelő képessége. Az értékbecslésből így kiderül, hogy befektetési szempontból mennyire értékes az ingatlan, hiszen ebből lehet következtetni arra, hogy mikorra térül meg a befektetett összeg és mikortól kezd profitot termelni a befektetés.
A piaci értékét egy ingatlannak úgy határozzák meg az értékbecslés során, hogy a korábban megvalósult ingatlan adásvételi ügyletek árait és a környéken közelmúltban eladott, hasonló ingatlanok jellemzőit összehasonlítják az aktuális ingatlan adottságaival.
Mit mutat meg az ingatlan értékbecslési jelentés?
Az értékbecslés az ingatlan értékének három fajtáját tudja megmutatni. Az egyik az a forgalmi érték, amelyet a piac elfogad. A másik az ingatlan likvidációs értéke, amely azt fejezi ki, hogy egy váratlan esemény okán mennyi az az összeg, amelyért rövid időn belül pénzzé lehet tenni az ingatlant. A harmadik pedig a pénzintézetek által elfogadott hitelfedezeti érték, amelyről azt érdemes tudnod, hogy ez mindig alacsonyabb, mint a forgalmi érték – erről majd kicsit később részletesebben lesz szó.
Miért lehet szükséged eladóként értékbecslésre?
Az ingatlantulajdonosok jellemző „hibája”, hogy amikor a lakásuk, házuk eladásáról döntenek, hajlamosak túlárazni az ingatlanukat. Ezért természetesen nem lehet hibáztatni senkit. Emberileg teljesen érthető, hogy nehéz elvonatkoztatni attól az esetleg több évtizedtől, amelyet eltöltöttél az ingatlanodban.
Ezt az úgynevezett érzelmi felárat még akkor is nehezen engedik el egyesek, amikor a hirdetéseket böngészve szembesülnek azzal, hogy hasonló korú, állapotú és elhelyezkedésű ingatlanokat olcsóbban kínálnak eladásra, mint amennyit ők gondoltak kapni a sajátjukért. A túlárazott ingatlanok viszont elriasztják a vásárlókat, és ha sokáig ragaszkodsz az irreálisan magas árhoz, akkor akár hónapokkal is meghosszabbítják azt az utat, amelynek a végén végre sor kerül majd az adásvételi szerződés aláírására a vevőddel.
Ha tehát komolyan gondolod az eladást és egyébként nem vagy benne az ingatlanszakmában, akkor már csak időspórolás okán is érdemes áldoznod arra, hogy ingatlan értékbecslést készíttess.
Másik eset az, amikor például házasság felbomlása vagy öröklés okán szeretnél ingatlant vagy ingatlanrészt eladni. Ezek nagyon kényes szituációk, hiszen mégiscsak családon belül szeretnél üzletet kötni. A hosszú távon kiegyensúlyozott és békés emberi kapcsolatok szerintem megérnek annyit, hogy egy értékbecslőt is bevonjatok annak meghatározására, hogy mennyi az ingatlan vagy ingatlanrész piaci értéke. Ha egy független, elfogulatlan értékbecslő iránymutatása alapján alkudjátok ki a vételárat, szinte nullára csökken az esélye annak, hogy az egykori házastársak vagy a rokonság tagjai később egymásra mutogassanak, mert valaki esetleg becsapva érzi magát.
Miért lehet szükséged ingatlan értékbecslésre vásárlóként?
Gyakran nem a te döntésed, hogy szeretnél-e ingatlan értékbecslőt, mert akár akarod, akár nem, muszáj lesz bevonni, ha hitelt szeretnél felvenni az ingatlan vásárlásához. A bankok ugyanis hivatalos értékbecslés hiányában nem folyósítanak ingatlanhitelt. Érdemes tudnod, hogy a jelzáloghitelekre vonatkozó törvény is előírja, hogy a hitel fedezetéül szolgáló ingatlan hitelbiztosítási értékének maximum 70-80%-áig adható hitel.
A hitelbiztosítéki érték az az érték, amelyen a bank értékesíteni tudja az ingatlant abban az esetben, ha az adós nem fizeti a hitel törlesztőrészleteit. A hitelbiztosítéki értéket az ingatlan értékbecslés során kiszámolt forgalmi értékből számolják ki, annak általában 70-90% közti értékét jelenti. Ha tehát egy 50 millió forint forgalmi értékű ingatlant vásárolnál meg, akkor arra kell számítanod, hogy a bank 5-15 millió Ft összegű önerő prezentálását fogja kérni a részedről és a fennmaradó vételárrészre fog folyósítani jelzáloghitelt – abban az esetben, ha a többi feltételnek megfelelsz.
Milyen iratok kellenek hozzá és hogyan zajlik az ingatlan értékbecslés?
Szükséged lesz a tulajdoni lap másolatára, alaprajzra, helyszínrajzra, térképmásolatra, társasház esetén az alapító okiratra, illetve a hatósági engedélyekre. Társasházi lakások esetén térképkivonatot nem kell bemutatnod az értékbecsléshez.
Az értékbecslő természetesen nem csupán az iratokból dolgozik, személyesen is megtekinti az ingatlant és annak környezetét is. Fotódokumentációt készít az ingatlan műszaki állapotáról és megvizsgálja a jogi helyzetet is.
Az értékbecslés elkészítéséhez tehát együttesen veszi figyelembe az adott ingatlan földrajzi elhelyezkedését –a régiót, a települést, a lakókörnyezetet. Megvizsgálja az ingatlanban rejlő fejlesztési lehetőségeket is, hiszen egy jövőbeni értéknövelő beruházásnak már a lehetősége is emelhet az áron. Vizsgálja a keresleti és kínálati viszonyokat, s még azt is, hogy mennyire könnyen, milyen burkolatú úton közelíthető meg az ingatlan. Az ingatlan szerkezete is befolyásolja az értékbecslés eredményét – figyelembe veszi tehát, hogy tégla, panel, ytong vagy faházról van szó, a tetőzetet, a burkolatokat, a nyílászárók állapotát, az energiahatékonyságot, a fűtési rendszert és annak állapotát. Sőt, még a tájolás és az ablakból elénk táruló panoráma is befolyásolja az értékbecslés során kalkulált értéket.
Mennyi ideig tart és mennyibe kerül az ingatlan értékbecslés?
Az az idő, amit az értékbecslő eltölt az ingatlanban, jellemzően egy óra. Ez alatt az idő alatt elkészíti a szükséges fotókat, feljegyzéseket készít, és ha minden dokumentumot át tudsz neki adni, amelyeket az előző bekezdésben felsoroltam, akkor egy héten belül már a kezedben is tarthatod a hivatalos értékbecslést.
A költségek természetesen több mindentől is függenek. Ami fixen előre látható, az a tulajdoni lap és a térképmásolat lekérése. Nem hiteles tulajdoni lapot ügyfélkapus hozzáféréssel évente két alkalommal ingyen is lekérhetsz, de ha fizetned kell érte, ennek jelenleg 1.000 forint a díja. Hamarosan azonban – egy új törvényjavaslat nyomán – megszűnik ez a lehetőség és már csak hiteles tulajdoni lap lekérésére lesz lehetőség a földhivataloktól online és személyesen egyaránt. A jó hír, hogy magánszemélyként évente kétszer ezt is ingyenesen igényelheted és olcsóbb lesz, mint most. Jelenleg ugyanis a hiteles tulajdoni lap online lekérése 3.600 forintba kerül, a nem hiteles tulajdoni lap megszűnése után pedig 3.000 forint lesz az ára. A térképmásolat lekérésének díja pedig 2.400 forint.
Az értékbecslőnek fizetendő összeg nagysága nem csak attól függ, hogy mekkora alapterületű a felbecsültetni kívánt ingatlan, hanem attól is, hogy mennyire sürgős elkészíteni a dokumentumot, illetve attól, hogy milyen messzire kell utaznia vagyis mennyi lesz a kiszállási díj.
Ingatlan értékbecslés Győr és környékén
Amennyiben Győrben és szűkebb vonzáskörzetében szeretnél ingatlan értékbecslést készíttetni, bátran fordulhatsz hozzám. Akár hivatalos, akár magáncélú felhasználás céljából van szükséged értékbecslésre, szívesen segítek. Az elkészült hivatalos célú értékbecslés megfelel az EVS (2003), valamint a 25/1997 (VIII.1) PM. rendeletben előírt módszereknek, illetve a formai követelményeknek egyaránt.
Ha tetszett a cikk, segíts másoknak is tájékozottabbá válni, és oszd meg velük! Kövess Facebookon YouTube-on és Instagramon is, mert ott is érdekes, ingatlanokkal kapcsolatos tartalmakkal várlak!
Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy meglévő ingatlanod adnád el ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Ingatlan értékbecslésre van szükséged? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben, szívesen segítek! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu
Legutóbbi hozzászólások