Ingatlan eladás vagy vásárlás előbb?

Az ingatlancsere döntéseinek igazi súlya egy történeten keresztül

„A gyerekek már egymás nyakán alszanak, a nappaliban pedig minden este átalakul játszótérré. Új otthonra lenne szükségünk, de mi van, ha eladjuk a lakást, és nem találunk másikat időben? Vagy ha veszünk egy újat, és a mostanit nem sikerül eladni hónapokig?”

Ilyen és ehhez hasonló kérdéseken rágódik sok család, akik egy következő életszakasz felé tartanak. Amikor a meglévő otthon már nem felel meg az új igényeknek – legyen szó több szobáról, jobb elhelyezkedésről vagy egyszerűen csak egy nyugodtabb környezetről –, eljön a pont, amikor lépni kell. Csakhogy ez a lépés gyakran nem is egy, hanem kettő egyszerre: eladni és venni. De melyikkel kezdjük?

Ismerős a helyzet?

Az ingatlancsere elsőre egyszerűnek tűnik, de valójában az egyik legösszetettebb és legérzékenyebb tranzakció, amit egy magánszemély lebonyolíthat. Nem csupán pénzügyi döntés, hanem komoly logisztikai és érzelmi kihívás is. Hiszen nem egy autót vagy bútordarabot cserélünk, hanem az otthonunkat.

Nézzük meg, hogyan lehet ezt a helyzetet átgondoltan, stressz nélkül és biztonságosan kezelni! Milyen lehetőségek állnak előttünk, és mikor, melyiket érdemes választani? Az alábbi útmutató segít eligazodni, hogy a lakáscsere ne egy kényszerpálya, hanem egy új élet kezdetének izgalmas lépése legyen.

A döntés típusa embertípus kérdése is lehet

Lakást cserélni egyszerre jelent váltást és döntéskényszert. A kérdés pedig hamar felmerül: eladjak előbb, vagy inkább vegyek? A jó hír az, hogy nincs mindenki számára egyetlen helyes válasz – a legjobb stratégia attól függ, te milyen típus vagy, és milyen anyagi, érzelmi vagy időbeli kereteid vannak.

Nézzük meg az alapszituációkat – tömören, de lényegre törően:

Ha ilyen típus vagy…	Akkor ezt a sorrendet válaszd inkább
Biztonságkereső, fontos a pénzügyi stabilitás	Eladás először – így tudod, mennyiből gazdálkodhatsz
Rugalmatlan időbeosztású, nincs hol laknod átmenetileg	Vásárlás először – elkerülheted az ideiglenes albérletet
Maximalista, fontos, hogy megtaláld az „igazit”	Vásárlás először – több időd van kiválasztani az otthont
Gyors döntéshozó, tudod, mit akarsz és mennyit ér a lakásod	Eladás először – nincs szükség hosszú keresgélésre
Anyagilag feszes a mozgástered	Eladás először – a tőke a kezedben lesz

A döntést érdemes nemcsak pénzügyileg, hanem élethelyzet szempontjából is nézni.

Egy konkrét eset Tóth Rita praxisából:
Egy háromgyermekes házaspár először vásárolni akart, hogy a gyerekek zavartalanul mehessenek át az új iskolába, miközben még az iskolai év nem ért véget. A lakásukat viszont túlárazva hirdették – saját becslés alapján. Az új ingatlant megvették, de a régit hónapokig nem tudták eladni, közben pedig két jelzálogot is fizettek. Ekkor keresték meg Ritát. Egy valós piaci elemzéssel és új árstratégiával 3 hét alatt sikerült lezárni az eladást. A tanulság? Vásárolni előbb csak akkor érdemes, ha valós értékbecsléssel rendelkezel, és előre látszod a mozgástered.

Más esetben egy fiatal pár inkább eladta az ingatlanát elsőként – mivel nem voltak időnyomás alatt. A befolyó összegből nyugodtan, 2 hónapon belül találták meg az ideális új otthont. Itt az eladás előtti döntés anyagi és mentális biztonságot adott nekik.

A kérdés tehát nem az, hogy mit „kellene” tenni – hanem hogy mi illik a te életedbe. És ebben egy tapasztalt szakértő már a legelején segíthet: a rossz sorrend akár milliós veszteséggé is válhat.

Folytassuk azzal, milyen stratégiákkal lehet áthidalni a kettő közti időszakot úgy, hogy ne legyen belőle sem kapkodás, sem kényszermegoldás!

3 stratégia, amivel okosan áthidalhatod az átmenetet kapkodás nélkül, biztonságosan

Az ingatlancsere egyik legkritikusabb része az időbeli átfedés kezelése. Mi történik, ha már eladtad a lakásod, de még nem találtad meg az újat? Vagy épp ellenkezőleg: megvan a kiszemelt otthon, de a régi még vevőre vár? Ilyenkor nem elég a szerencsében bízni – okos előretervezéssel komoly stresszt és pénzt spórolhatsz meg.

Az alábbi három stratégia abban segít, hogy az eladás és a vásárlás közötti szakasz ne legyen krízishelyzet, hanem tudatosan kezelt átmenet

1. Pénzügyi biztonsági háló – ne szippantson be a likviditási vákuum!

A legnagyobb kockázat, amikor két ingatlan költségei összeadódnak, de a pénzed még nem érkezett meg az eladásból. Ezt elkerülheted, ha előre tervezel.

• Áthidaló hitel: Olyan rövid távú kölcsön, amelyet az eladásból várható bevételre alapozva vehetsz fel. Nem ördögtől való, ha okosan használod.
• Reális árképzés: A lakásod valós piaci értékének meghatározása kulcsfontosságú. A túlárazás hónapokig bent tarthatja az ingatlant a piacon, és ezzel felboríthatja a pénzügyi egyensúlyt.
• Tartalék: Legalább 2-3 hónapra elegendő biztonsági tartalék mindig legyen, ha lakáscserére készülsz.

Tóth Rita tippje:
„A legtöbb kockázatot az alulbecsült idő és a felülbecsült ár okozza. Érdemes már a folyamat elején elkészíteni egy reális pénzügyi forgatókönyvet, különböző eladási időpontokra számolva.”

2. Rugalmasság a szerződésekben – a papír nem csak jogi formalitás

Sokan úgy gondolják, hogy a szerződések kötöttek és véglegesek – pedig az időzítés szempontjából itt lehet a legtöbb mozgástered. Egy jól tárgyalt szerződés aranyat ér.

• Hosszabb birtokbaadási határidő: Eladóként kérhetsz akár 60–90 napos birtokbaadást, hogy közben legyen időd megtalálni az új otthont.
• Feltételes szerződés: Vásárlóként alkudhatsz olyan feltételeket, hogy az új lakást csak akkor veszed át, ha az eladás is megtörtént.
• Opciók egyeztetése: Érdemes előre tisztázni a rugalmasságot – pl. visszabérlés lehetőségét a saját korábbi lakásodra.

Tóth Rita tippje:
„A rugalmasság a szerződés szövegében kezdődik. Ha előre átgondoltan tárgyalsz, nem a véletlenekre bízod, hogy mikor költözhetsz.”

3. Átmeneti lakhatás kreatívan – ne legyen mumus a „két otthon közti” idő

Sokan tartanak attól, hogy ha eladnak, de még nem vásároltak, akkor köztes lakhatási problémákkal kell szembenézniük. Ez azonban tervezhető – és sokkal kevésbé kellemetlen, ha nem vészmegoldásként, hanem előre kigondolt lépésként kezeljük.

• Rövid távú albérlet: Egy kis lakás pár hónapra sokkal kevesebbe kerül, mint az, ha rossz ingatlant veszel csak azért, hogy legyen hova menni.
• Családi vagy baráti segítség: Ideiglenesen beköltözni is opció, ha biztonsággal lehet vele számolni.
• Tárolási lehetőségek: A holmikat külön tárolóba helyezni ideiglenesen – ez is csökkenti a nyomást a gyors költözésre.

Tóth Rita tippje:
„Egy jól időzített, átmeneti megoldás nem kudarc, hanem stratégia. A cél nem az, hogy minden tökéletes legyen, hanem hogy minden kiszámítható maradjon.”

Ha ezek közül akár csak egy stratégiát jól használsz, máris rengeteget tettél azért, hogy az ingatlancsere ne nyűg legyen, hanem tudatos, jól ütemezett folyamat. A következő részben megmutatjuk, milyen hibákon csúszik el gyakran a lakáscsere – és hogyan lehet ezeket már az elején elkerülni.

Amikor majdnem rosszul sült el – tipikus hibák, és hogyan lehetett volna elkerülni őket

Az ingatlancsere olyan, mint egy összetett társasjáték: ha egyetlen lépést elszámolsz, az egész folyamat borulhat. Vannak hibák, amelyeket újra és újra elkövetnek az eladók és vevők – gyakran jó szándékból, de kevés tapasztalattal. A különbséget az jelenti, hogy valaki időben felismeri őket – vagy utólag kénytelen tanulni belőlük.

András esete – a túlárazás csapdája

András belvárosi lakását szerette volna eladni, és mivel évekkel korábban jó áron vette, úgy gondolta, „akkor most nyugodtan rárakhatok még 15%-ot”. El is kezdte hirdetni – magas áron, egyedül. A lakás szép volt, de több hónapig egyetlen komoly érdeklődő sem jelentkezett. A család eközben már kinézte az új házat egy agglomerációs településen, amit le kellett volna foglalniuk.

A stressz egyre nőtt.

Ekkor kereste meg Tóth Ritát. A személyes felmérés után Rita azonnal látta, hogy az ingatlan ára eltér a valós piaci értéktől, ráadásul a bemutatása sem volt elég figyelemfelkeltő. Új árképzést készített, professzionális fotókat csináltatott, és egy célzott marketingkampányt indított.

Az eredmény? Az új stratégiával három héten belül elkeltek a kulcsok, ráadásul olyan vevőnek, aki elfogadta a későbbi birtokbaadást is. Andrásék időben lefoglalhatták új otthonukat, és a költözés is stresszmentesen zajlott.

Tanulság: A túlzott önbizalom az árképzésben nem előny, hanem akadály. A valós érték ismerete és a professzionális megjelenés gyakran többet ér, mint pár százezer forintnyi álomhaszon.

 

Kata és Zsolt – amikor a kapkodás kerül sokba

Kata és Zsolt első kisbabájuk érkezését várták, és úgy döntöttek: költöznek egy nagyobb lakásba. Mivel tartottak attól, hogy eladás után nem találnak időben újat, előbb megvették a kiszemelt otthont, egy modern lakást kertkapcsolattal.

A régit viszont csak ezután kezdték hirdetni – teljesen egyedül, szintén kissé túlértékelve. Két hónap alatt egyetlen konkrét ajánlat sem érkezett. Közben már fizették az új lakás törlesztőjét és a réginek is a rezsijét, közös költségét. A nyomás napról napra nőtt.

Itt kapcsolódtak be Tóth Ritáék. Nemcsak az értékesítést vették át, hanem újrafogalmazták a lakás hirdetését, kiemelték azokat az előnyöket, amiket a tulajdonos nem is tartott fontosnak, és célzottan olyan vevőréteget céloztak, akinek épp egy ilyen típusú lakásra volt szüksége.

Az ingatlan két héten belül gazdára talált, ráadásul az ár is közel volt az eredeti elképzeléshez – de a különbség az volt, hogy profi prezentációval és életszerű időzítéssel történt.

Tanulság: A „majd eladjuk valahogy” hozzáállás két lakás költségével járhat. A vásárlás előtt érdemes legalább egy valós árelőrejelzést és marketingstratégiát kérni, különben a nyereség gyorsan mínuszba fordulhat.

A legtöbb hiba nem az információ hiányából fakad, hanem a döntésképesség hiányából. Ha nem tudod, mit mikor kell lépni, akkor könnyű hibázni – különösen egy olyan élethelyzetben, ahol az érzelmek is erősen jelen vannak.

Mikor és hogyan kérj segítséget? A jó tanács nem utólag drága, hanem előre kifizetődő

Az ingatlancsere olyan, mint egy összetett logikai feladvány: sok darabból áll, és csak akkor áll össze harmonikusan, ha az elején jól rendezed el az alapokat. Sokan csak akkor fordulnak szakértőhöz, amikor már elakadtak, vagy amikor sürget az idő. Pedig a legtöbb stressz, csúszás és anyagi veszteség éppen az előkészületek hiányából ered.

Mit csinál másképp egy jó ingatlanszakértő?

Nem „elad”, hanem stratégiát épít.

Egy tapasztalt szakértő nemcsak ismeri a piacot, hanem látja a folyamat egészét – tudja, hol lehet csúszni, hol érdemes gyorsítani, és milyen eszközökkel lehet kitűnni a tömegből. Nem egy sablonos hirdetést tölt fel a közvetítői oldalra, hanem az adott ingatlanra szabott kommunikációt és megjelenést dolgoz ki.

Miért érdemes már az elején bevonni?

Mert a legtöbb döntést – az árazást, a sorrendet, a tárgyalási mozgásteret – már az első lépéseknél érdemes jól belőni. Ha ez nem történik meg, a hibák később nehezebben korrigálhatók. Egy ingatlanpiaci szakértő ilyenkor nemcsak tanácsadó, hanem időt, energiát és pénzt spóroló partner.

Tóth Rita – nemcsak hirdet, hanem élményt épít az ingatlan köré

Tóth Rita munkamódszere abban különbözik, hogy nem áll meg ott, ahol mások kezdik. A rá bízott ingatlanokhoz teljes értékesítési weboldalt készít, amely nemcsak fotókat tartalmaz, hanem bemutatja az ingatlan életérzését, előnyeit, környezetét és azt, hogy kinek miért lehet ideális választás. Ez a fajta egyedi bemutatás nemcsak gyorsabb értékesítést, hanem gyakran magasabb eladási árat is eredményez.

Az érdeklődők nem egy a sok közül típusú lakást látnak, hanem egy történetet, egy lehetőséget – és ez jelentős különbség. Ezért kerülnek előrébb azok az ingatlanok, amelyek nemcsak jól vannak beárazva, hanem profi módon vannak prezentálva is.

A segítség nem akkor hasznos, amikor már baj van – hanem amikor még minden döntés nyitott. Éppen ezért érdemes már a gondolat megszületésekor egyeztetni egy olyan szakemberrel, aki nemcsak elad, hanem valóban segít végig vinni az ingatlancsere teljes ívét.

Új kezdet, új otthon – több ez, mint egy költözés

Egy ingatlancsere soha nem csupán falak és négyzetméterek cseréje. Ez egy új fejezet, új szokásokkal, új lehetőségekkel – és új álmokkal. Ha jól van előkészítve, nem stresszforrás, hanem valódi lendület lehet az életedben.

Ne kapkodj! Tervezz tudatosan! Kérj segítséget időben!

Ha szeretnéd, hogy az ingatlancsere gördülékenyen, biztonságosan és a lehető legjobb feltételekkel valósuljon meg, lépj kapcsolatba Tóth Ritával – és tedd meg az első lépést a következő otthonod felé.

• Telefon:+36 30 905 9273 (Hétfőtől péntekig, 9–17 óra között)
• E-mail: info@tothrita.hu
• Weboldal

Szeretnél hasonló témákról olvasni még? Válassz az alábbi ingatlanblogok közül!

• Az ingatlan áralku pszichológiája
• Ingatlant ingatlanért, avagy lakáscsere a gyakorlatban
• Hogyan néz ki az ingatlanod a vevő szemével?
• Hogyan építette fel Tóth Rita 25 éves ingatlanközvetítői karrierjét?
• Az átgondolt árképzés jelentősége az ingatlanértékesítésben