Ingatlan a hagyatékban

Mire jó az adó- és értékbizonyítvány? Legyen-e saját értékbecslőd?

Lehet, hogy már találkoztál az adó- és értékbizonyítvány kifejezéssel, de egyáltalán nem vagyok biztos abban, hogy azt is tudod, hogy pontosan mi is ez és mire jó. A tapasztalataim ugyanis azt mutatják, hogy ez egy olyan dokumentum, amit lényegesen kevesebben ismernek, mint más, ingatlan adásvétellel kapcsolatos hivatalos iratfajtát.

Ezért most ebben a cikkben igyekszem mindent összefoglalni ezzel kapcsolatban, és megtudhatod azt is, hogy miért érdemes értékbecslőt is megbíznod ugyanazon ingatlan értékének meghatározására, amelyre adó- és értékbizonyítvány készül.

Mi az adó- és értékbizonyítvány?

Az adó- és értékbizonyítvány egy hivatalos dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan aktuális piaci értékét. Ezt a bizonyítványt az önkormányzat állítja ki, és számos helyzetben szükség lehet rá. Például hagyatéki eljárás során, illetve öröklés esetén. Az ebben foglalt összeg azért fontos, mert ez képezheti a jövőben az adó számításának alapját.

Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan piaci értéke nem mindig egyezik meg azzal az összeggel, amit a vásárló hajlandó kifizetni érte. Az adó- és értékbizonyítvány figyelembe veszi az ingatlan elhelyezkedését, állapotát, méretét, és az aktuális piaci trendeket. Egy jól elkészített értékbizonyítvány pontosan tükrözi ezeket az információkat, segítve ezzel a korrekt adózás folyamatát.

Mit tegyél, ha ingatlant örökölsz?

A legjobb, ha az első dolgod az, hogy a szóban forgó ingatlanról készíttetsz egy értékbecslést. Ez azért fontos, hogy teljes mértékben tisztában legyél azzal, hogy az örökölt ingatlan milyen forgalmi értéket képvisel a piacon. Ezt az értékbecslést még azelőtt érdemes elkészíttetned, mielőtt az önkormányzat megállapítaná az ingatlan értékét. Hogy ez miért fontos? Mert ha ez már a birtokodban van, amikor az önkormányzat értéket állapít meg, akkor meg tudod mutatni.

Ennek azért van különösen nagy jelentősége, mert ha az önkormányzat alacsonyabb értéket állapít meg, mint amennyiért a 5 éven belül esetleg eladod az ingatlant, abban az esetben a különbözet bevételnek fog számítani, amely után személyi jövedelemadót kell majd fizetned. Ha viszont van egy értékbecslés a kezedben, akkor tudsz egyeztetni az önkormányzattal.

Nem tudod még mi legyen az örökölt ingatlan sorsa?

Ha az öröklés pillanatában még nem tudod, hogy mi lesz a későbbiekben az ingatlan sorsa, az értékbecslést ettől függetlenül is érdemes elkészíttetned. Lehet, hogy vannak örököstársak, amely további kérdéseket vethet fel az ingatlan sorsát tekintve. Lehet, hogy eladjátok? Vagy az egyik örökös kifizeti a többieknek a rájuk eső tulajdoni hányadért járó vételárat? Sokféle forgatókönyv szóba jöhet, és a legritkább esetben tudják ezt az örökösök a folyamat elején.

Annál is inkább, mert a hagyatéki eljárás átfutási ideje elég hosszúra nyúlhat. Mire a hagyatéki végzés megszületik eltelhet 4-6 hónap, de akár ennél jóval több is. Hosszabb időre kell számítani akkor, ha az örökösök közt valamilyen vitás helyzet alakul ki az örökséggel kapcsolatban – ebben az esetben ugyanis már nem a közjegyző, hanem a bíróság illetékességébe tartozik a döntés meghozatala.

Ha a hagyatéki döntés megszületik, onnantól számítva újabb minimum 1-2 hónapot vesz igénybe a földhivatali ügyintézés. Ez idő alatt a hivatal egy határozattal széljegyre teszi az örökösöket, az ügyintézési határidő lejártáig, miután hivatalosan is tulajdonosokká válnak.

Ha ez idő alatt úgy döntesz a többi örökössel egyetértésben, hogy eladjátok az örökölt ingatlant, várhatóan újabb több hónap telik majd el addig, míg az új tulajdonosokkal aláírjátok az adásvételi szerződést. Legoptimálisabb esetben is, a halálesettől számított minimum egy év az az időtartam, amíg eljuttok odáig, hogy bevételetek származhat az ingatlanörökségből. Mindenképpen érdemes tehát egy értékbecslést készíttetned, hogy minimalizáld annak az esélyét, hogy SZJA-t kelljen fizetned az örökségből származó bevételed után.

Így készülhetsz fel a hagyatéki eljárásra

Amennyiben ingatlan vagyon is képezi a hagyaték részét, az alábbiakra kell felkészülnöd és ügyelned. A hagyatéki eljárás lefolytatásához először is ki kell töltened majd egy nyilatkozatot, amelyben pontosan feltünteted az ingatlan elhelyezkedését, és helyrajzi számát. A harmadik fontos adat, amelyet meg kell jelölnöd, az az ingatlan becsült értéke.

És itt jön képbe az, hogy miért is érdemes egy hozzáértő, független értékbecslőtől ingatlan értékbecslést kérni. Az önkormányzat jegyzője ugyanis ki fog küldeni egy illetékest az ingatlanhoz, aki meghatározza az értékét. Az önkormányzat viszont ahhoz az értékhez fog viszonyítani, amit te feltüntettél ebben a nyilatkozatban. Ezen az önkormányzat által megállapított összegen fog bekerülni az ingatlan vagyontárgy a hagyatéki leltárba.

Vagyis, ha szeretnéd elkerülni, hogy egy esetleges 5 évben belül történő eladás esetén 15 % személyi jövedelemadót kelljen fizetned amiatt, mert a becsült érték jóval alacsonyabb, mint végül az eladási ár, akkor ide nem érdemes alacsony összeget beírni. A vételár és az önkormányzat által meghatározott érték különbözete 5 éven belül történő eladás esetén ugyanis, ahogy korábban már említettem, bevételnek fog számítani, és adóköteles. Az adózást akkor kerülheted el, ha az eladási ár annak közelében van, amit az önkormányzat az ingatlan értékeként megállapított.

Mikor van szükség adó- és értékbizonyítványra?

Az öröklés esetén kívül még számos esetben szükség lehet ilyen adó- és értékbizonyítvány kiállítására. Például eladás esetén a NAV is kérheti ezt a dokumentumot az ingatlan piaci értékének meghatározáshoz. Ajándékozás esetén szintén szükség van rá ahhoz, hogy az illeték mértékét ki tudják számítani.

Miért fontos az értékbecslés?

Kérdezhetnéd most, hogy ha az önkormányzat úgyis kijelöl egy illetékest arra, hogy az ingatlan értékét megállapítsa a hagyatéki leltárba vételhez, mégis miért van szükséged értékbecslőre.

Nos, nem lehetünk naivak. Pontosan tudjuk, hogy a hivatali dolgozók mennyire leterheltek, és azt is, hogy sok esetben nem is mennek ki személyesen megtekinteni az ingatlant. És az is tény, hogy ezek a hivatali ügyintézők, nem igazán nevezhetőek az ingatlanpiac aktuális realitásaival tisztában lévő szakértőknek.

Az, ha fals érték kerül a hagyatéki leltárba – legyen az akár túl alacsony vagy irreálisan magas – hátrányos helyzetbe hozhatja az örökösöket vagy eladás esetén az SZJA köteles rész meghatározásánál.

Amit még fontos tudnod, ha ingatlant örökölsz

Jó, ha tudod, hogy az adó- és értékbizonyítvány kiállítása alapesetben illetékköteles, hagyatéki eljárásban viszont illetékmentes szolgáltatás.

Ezen kívül, fontos megemlíteni, hogy az örökölt ingatlan eladása esetén ugyanazok az adófizetési szabályok érvényesek, mintha vásárlás útján jutottál volna hozzá az ingatlanhoz. Ha tehát az örökléstől számított 5 éven túl értékesíted az örökségként birtokodba került lakást, házat, telket, abban az esetben nem kell adót fizetned a vételár után.

Azonban, ha ennél rövidebb idő telik el az öröklés és az eladás közt, akkor SZJA fizetési kötelezettséged keletkezik. Ezzel kapcsolatban ebben a korábbi cikkemben találsz részletes információkat arról, hogy évenként előrehaladva, mennyivel csökken az a hányada a vételárnak, amely után SZJA-t kell fizetned.

Megtudtad, mit tehetsz az örökölt ingatlannal? Ismerd meg a leggyakoribb buktatókat, és készülj fel profi módon, hogy a döntéseid nyugodtak és megalapozottak legyenek!

• Mit veszünk meg a lakással?

• Jelzáloggal terhelt ingatlan vásárlása

• Kell-e félni az osztatlan közös tulajdontól?

• Hogyan zajlik és miért fontos az ingatlan értékbecslése?

• Az elővásárlási jogról laikusoknak

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találtad a benne leírtakat, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon, YouTube-on, TikTokon, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából! Ha pedig szeretnéd sikeresen értékesíteni a saját ingatlanodat, vagy másét, és úgy érzed, jól jöhet ehhez némi segítség, kattints ide, és töltsd le Az ingatlanértékesítés pszichológiája című e-bookot!

Inkább időt spórolnál, és másra bíznád az eladást? Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, kiadnád, vagy meglévő ingatlanod adnád el Győrben és környékén ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben! Szívesen segítek! Eddigi ingatlanértékesítői tevékenységemet és eredményeimet bemutató videómat itt tudod megnézni. Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu