Így készítsd fel az ingatlanod az eladásra!
Gyakorlati útmutató lakás és ház eladása előtt, fotózásra és videózásra
Van az a pillanat, amikor a vevő belép egy lakásba, körbenéz, és már az első tíz másodpercben érez valamit.
Vagy azt, hogy „itt el tudnám képzelni magam”.
Vagy azt, hogy „ez túl zsúfolt, túl személyes, túl sok”.
A home staging pontosan erről szól. Nem átverésről. Nem lakásdíszítésről. Nem arról, hogy mindent tökéletesnek kell mutatni. Sokkal inkább arról, hogy az ingatlanod a lehető legjobb, legtisztább, legérthetőbb arcát mutassa meg a vevőnek.
A vevő nem a te életedet szeretné látni az ingatlanban. A saját jövőjét keresi benne.
Az eladás előtti felkészítés célja egyszerű: legyen világosabb, tágasabb, rendezettebb az otthon, miközben megmarad az emberi, otthonos hangulata.
Miért számít ennyire az első benyomás?
Győrben is nagyon sok vevő már a fotók alapján dönt arról, hogy egyáltalán elmegy-e megnézni egy ingatlant. Egy jó árú, jó adottságú lakás is könnyen háttérbe szorulhat, ha a fotókon zsúfoltnak, sötétnek vagy rendezetlennek látszik.
Ez különösen igaz panellakásoknál, kisebb társasházi lakásoknál, belvárosi otthonoknál és olyan házaknál, ahol sok év alatt rengeteg személyes tárgy gyűlt össze.
Egy panellakásnál például minden szabad felület számít. Ha túl sok a bútor, a dísztárgy, a cipő, a kabát, a virág, a hűtőmágnes, a papír és a mindennapi apróság, a lakás kisebbnek hat. Pedig lehet, hogy az alapterület rendben van. Csak a vevő nem ezt érzi.
A vevő sokszor nem tudja megfogalmazni, mi zavarja. Csak azt érzi, hogy nem kap levegőt a térben.
A home staging egyik legnagyobb ereje, hogy segít levegőt adni az ingatlannak.
Nem drága átalakítás kell, tiszta döntések kellenek
Sokan azt gondolják, hogy az eladás előtti felkészítés egyet jelent a nagy költségekkel. Új kanapé, új függöny, új lámpa, új festés, teljes átrendezés.
Az a tapasztalatom, hogy a legtöbb ingatlannál nem itt van a legnagyobb változás.
Sokkal többet hoz a szelektálás, az alapos takarítás, a felesleges tárgyak elpakolása, a kisebb hibák javítása és a fények rendbetétele. Ezek nem látványos nagy beruházások, mégis erősen hatnak a vevőre.
Ha egy kilincs lötyög, egy konnektor ferdén áll, egy izzó hiányzik, egy csap csöpög, vagy a fürdőszobai tükör vízköves, a vevő fejében rögtön elindul a lista.
„Mennyi mindent kell itt még javítani?”
Lehet, hogy apróságokról van szó. A vevő mégis kockázatként érzékeli.
A kis hibák nem mindig az érték miatt veszélyesek. Azért veszélyesek, mert elindítják a bizalmatlanságot.
Eladás előtt nem tökéletes otthont kell csinálni. Olyan ingatlant kell mutatni, amely gondozottnak és átláthatónak hat.
Előszoba: az első három méter döntőbb, mint gondolnád
Az előszoba az első benyomás helye. Itt lép be a vevő. Itt érzi meg először, mennyire rendezett az otthon.
A cipők nagy részét érdemes elpakolni, és csak egy vagy két pár maradjon elöl. A kabátok, táskák, esernyők, bevásárlószatyrok kerüljenek szekrénybe. A cipősszekrény tetején elég egy egyszerű dísztárgy vagy egy kisebb növény.
A bejárati ajtó, a kilincs és a villanykapcsolók környéke legyen tiszta. Ezek apróságnak tűnnek, de a vevő szeme rögtön odatalál.
Az előszoba azt üzeni a vevőnek: ilyen érzés lesz ide hazaérkezni.
Ha az első tér rendezett, a vevő nyitottabban lép tovább a lakás többi részébe.
Nappali: ne a tárgyaid beszéljenek, a tér beszéljen!
A nappali sok otthon lelke. Itt gyűlik össze a család, itt vannak a hétköznapi tárgyak, a fotók, könyvek, játékok, töltők, távirányítók, újságok, plédek.
Eladás előtt viszont ezeket érdemes erősen megszűrni.
A felesleges kisebb bútorokat, puffokat, plusz székeket átmenetileg vidd ki a térből! A közlekedési útvonalak maradjanak szabadon. A polcokról, komódokról és a televízió környékéről kerüljön el a tárgyak nagy része!
A családi fényképekből elég néhány. A nagyon személyes fotókat jobb eltenni. Nem azért, mert szégyellni kell őket. Azért, mert a vevő könnyebben képzeli el a saját életét egy kevésbé személyes térben.
A kanapén két vagy három, egymáshoz illő díszpárna bőven elég. A pléd legyen szépen összehajtva! Az ablakpárkányon se sorakozzon túl sok növény vagy dísztárgy!
A túl sok személyes tárgy azt üzeni: ez még nagyon a másé. A rendezett tér azt üzeni: itt akár az én életem is elindulhat.
A nappaliban az a cél, hogy a vevő a teret lássa, ne a tárgyak mennyiségét.
Hálószoba: nyugalmat kell mutatnia, nem tárolási problémákat
A hálószobánál a vevő pihenést, csendet és nyugalmat keres. Ha az ágy rendezetlen, a szennyeskosár látszik, a szekrény tetején dobozok és bőröndök sorakoznak, akkor a helyiség zsúfoltnak hat.
Az ágy legyen frissen beágyazva! Legjobb a visszafogott színű, tiszta ágynemű. A ruhák, köntösök, táskák, szennyeskosarak ne maradjanak szem előtt!
Az éjjeliszekrényen elég egy lámpa, egy könyv vagy egy kisebb dekoráció. A szekrény tetején tárolt szezonális holmikat, dobozokat, bőröndöket fotózás és megtekintés előtt célszerű elvinni vagy elrejteni.
A hálószobának azt kell sugallnia: itt meg lehet pihenni.
Konyha: a pult legyen szabad, a részletek legyenek tiszták!
A konyha az egyik legérzékenyebb helyiség. A vevő itt nagyon gyorsan véleményt alkot. Nézi a pultot, a mosogatót, a főzőlapot, a csempét, a fogantyúkat, a hűtőt, a fényt.
A konyhapulton minél kevesebb tárgy maradjon! A mosogatószer, szivacs, törlőkendő, edényszárító, gyógyszerek, élelmiszerek kerüljenek el! A kisebb gépek közül elég egy vagy kettő. Nem kell egyszerre látszania a vízforralónak, kenyérpirítónak, kávéfőzőnek és minden egyéb eszköznek.
A hűtő ajtajáról szedd le a mágneseket, cetliket, naptárakat és fotókat! A szemetes legyen üres, a mosogató teljesen tiszta!
A rendezett konyha nem luxust mutat. Azt mutatja, hogy az otthon gondozott.
A konyhánál a tisztaság sokszor erősebb érv, mint egy drága konyhabútor.
Fürdőszoba: itt nincs helye félmegoldásnak
A fürdőszobánál a vevő nagyon érzékeny. A vízkő, a fogkefék, a borotvák, a samponok, a tisztítószerek és a felmosóeszközök könnyen elviszik a figyelmet.
A mosdó, a kád vagy zuhanyzó környékéről minden napi használatú tárgyat pakolj el! Egy tiszta szappanadagoló, egy szépen összehajtott törölköző és egy kisebb növény vagy dekoráció elég.
A tükröt, csaptelepet, zuhanyfalat érdemes vízkőmentesíteni. A fürdőszoba akkor működik jól a fotókon és a megtekintésen, ha frissnek, tisztának és egyszerűnek hat.
A fürdőszoba nem attól lesz vonzó, hogy tele van dekorációval. Attól, hogy makulátlan érzetet ad.
Erkély: sok győri lakás rejtett értéke
Győrben sok panellakásnál és társasházi lakásnál az erkély komoly érték. Mégis gyakran lomtárként működik. Régi virágládák, szárító, dobozok, felmosóvödör, használaton kívüli tárgyak kerülnek ki oda.
Eladás előtt az erkélyt külön helyiségként kell kezelni.
Pakold el a lomokat! Tisztítsd meg a korlátot, a burkolatot és az erkélyajtó üvegét! Egy kisebb asztal, két szék és néhány rendezett növény sokat változtat az összképen.
Az erkély nem tároló. A vevő fejében reggeli kávé, levegő és plusz élettér.
Egy rendezett erkély képes érzelmi pluszt adni egy átlagos lakásnak is.
Amit jobb teljesen elpakolni fotózás és megtekintés előtt
Vannak tárgyak, amelyek nem segítik az eladást. Ezeket nem azért kell eltenni, mert baj van velük. Azért, mert túl személyesek, zavaróak, bizalmasak vagy elvonják a figyelmet.
Ilyenek például a gyógyszerek, egészségügyi eszközök, iratok, számlák, levelek, pénz, ékszerek, értéktárgyak, családi fényképek nagy része, vallási vagy politikai jellegű tárgyak, hűtőmágnesek, üzenetek, tisztítószerek, szennyes ruhák, kisállatok etetőtáljai, fekhelyei és játékai.
Ugyanez igaz a napi használatú kozmetikumokra, száradó ruhákra, törölközőkre, túl sok növényre, dísztárgyra, plüssfigurára, dobozokra, bevásárlószatyrokra és különféle tárolókra.
A vevő figyelme értékes. Ne hagyd, hogy a hirdetésedben a teregető, a szivacs vagy a gyógyszeres doboz vigye el!
A kevesebb tárgy nem ridegebb otthont jelent. Tisztább üzenetet ad.
Fények, izzók, ablakok: apróságok, amelyek fotón óriásinak látszanak
A fotózás előtt minden lámpa működjön. Lehetőleg azonos színhőmérsékletű izzókat használj! Ha az egyik helyiség sárgás, a másik hidegfehér fényben úszik, a fotókon zavaros, széteső hatása lehet az ingatlannak.
A redőnyöket húzd fel, a függönyöket húzd szét, a világítást kapcsold fel! Az ablakokat, tükröket, ajtókat és padlókat alaposan tisztítsd meg.
Külön figyelmet érdemel a konyha, a fürdőszoba és a nyílászárók állapota. Ezeknél a vevő általában közelebb megy, megnézi, megérinti, kérdez.
A jó fény nem kozmetika. Segít megmutatni a tér valódi értékét.
A fotózás napján már ne kapkodj!
A fotózás napján legyen kész a lakás. Ne akkor kezdődjön a nagy pakolás, amikor már ott áll a fotós vagy érkezik a megtekintés!
Telefonok, töltők, papírok, autókulcsok, távirányítók, poharak, cipők, táskák kerüljenek el! A háziállat lehetőleg ne legyen a lakásban a fotózás és a vevői megtekintés alatt.
Ha friss levegőt engedsz be, rendet teszel a felületeken, felkapcsolod a fényeket, és minden helyiség kap egy kis nyugalmat, az egész ingatlan másként hat.
A jó fotózás nem a fényképezőgépnél kezdődik. A felkészített otthonnál kezdődik.
Miért jó, ha ezt nem egyedül kell kitalálnod?
Tulajdonosként nehéz kívülről nézni a saját otthonodat. Amit te megszoktál, a vevő lehet, hogy azonnal észreveszi. Amit te praktikusnak tartasz, a fotón zsúfoltságnak látszik. Amit te kedves emléknek érzel, a vevőnek túl személyes lehet.
Ezért szoktam eladás előtt személyesen is átnézni az ingatlant. Helyiségenként megbeszéljük, mi maradjon, mit érdemes elpakolni, min kell javítani, és szükséges e bármit áthelyezni.
Nem az a cél, hogy az otthonod elveszítse a lelkét.
Az a cél, hogy a vevő meglássa benne a lehetőséget.
Itt szoktak sokan hibázni: azt hiszik, a vevő majd elnéz a rendetlenség mellett. A vevő inkább továbbgörget.
A home staging nem díszítés. Tudatos felkészítés arra, hogy az ingatlanod jobb eséllyel kapjon figyelmet, megtekintést és komoly ajánlatot.
Eladnád az ingatlanod Győrben?
Ha most készülsz eladni a lakásodat vagy házadat Győrben, ne a fotózás napján derüljön ki, mi zavarja majd a vevő szemét. Nézzük át együtt előre, mit lehet kihozni az ingatlanodból egyszerű, életszerű lépésekkel!
Írj vagy hívj, és segítek felkészíteni az otthonodat az eladásra, a fotózásra és a vevői megtekintésekre.
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 hétfőtől péntekig, 9 és 17 óra között
Írj, ha kérdésed van: info@tothrita.hu
Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
Bérlakásprogram
Mit jelenthet a bérlakásépítési program a győri ingatlantulajdonosoknak? Győr eddig is erős város volt lakhatási szempontból. Munkahelyek, ipar, egyetem, közlekedés, családi élet, befektetői érdeklődés. Ez együtt sokáig azt jelentette, hogy egy jó lakásra előbb vagy...
Bútorozatlan lakás kiadása Győrben
Miért lett nehezebb 2026-ban üres lakást kiadni, és mit tehet a bébeadó, ha nem akar hónapokig várni? Régebben egy jó helyen lévő győri lakást sokszor akkor is ki lehetett adni, ha teljesen üres volt. A bérlő hozta az ágyat, a kanapét, a szekrényt, a mosógépet, és...
A második megtekintés pszichológiája
Az első látogatásnál még érzés, a másodiknál már döntés születik Amikor egy vevő először megnéz egy ingatlant, sokszor a hangulat viszi. Belép, körbenéz, elképzeli a kanapét, a reggeli kávét, a gyerekszobát, a hétköznapokat. Ha jó az első benyomás, lelkes lesz. A...
Legutóbbi hozzászólások