Aki nélkül nem működhet társasház: a közös képviselő
A lakosság jelentős hányada élt eddig is társasházakban, amelyekből az elmúlt évtizedekben egyre több épül. Bármerre nézünk itt Győrben és környékén is, azt látjuk, hogy gombamód szaporodnak a több emeletes, soklakásos, új építésű társasházak.
Akár vadonatúj, akár már meglévő társasházban tervezel ingatlant vásárolni, fontos, hogy tisztában legyél annak a jogszabálynak az alapjaival, amely a társasházak működését szabályozza. Emellett az sem árt, ha legalább halvány ismereteid vannak azzal kapcsolatban, hogy a mi a különbség a társasházi közös képviselő és a társasházkezelő között.
Többek között erről lesz ebben a cikkben. De kezdjük a legelején!
Ténfergés a jog útvesztőiben
A társasházak alapításának és működésének feltételeit a Ptk. 5:85. §-a, és a Társasházi törvény együttesen szabályozza. Ezeknek értelmében a társasház úgy jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.
A társasház alapításakor közös tulajdonba kerül az épülethez tartozó földrészlet is. Ha a földrészlet, amelyen az épület áll, bármilyen oknál fogva mégsem tartozik a közös tulajdonba, akkor arra a tulajdonostársakat a törvény erejénél fogva földhasználati jog illeti meg.
A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és a nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlannak tekintendő. A közös tulajdonra vonatkozó, a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg. A társasháztulajdonra pedig a közös tulajdon szabályait kell alkalmazni.
Hogyan lehet társasházat alapítani?
Laikusként meglepő információ lehet, de társasházat alapítani nem csak akkor lehet, amikor már fizikailag is létezik az épület. Alapfeltétel viszont, hogy a már meglévő vagy még csak az engedélyes terveken szereplő rajzokon, legalább kettő, külön tulajdonként bejegyezhető lakóingatlan, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiség kialakítása adott legyen.
Fontos tudni, hogy a teremgarázsok beállóhelyei nem alakíthatók önálló ingatlanná, és külön tulajdonná sem bejegyezhetők, hiszen a parkolóhely felfestése nem jelent műszaki megosztást.
Társasház alapításához az ingatlan valamennyi tulajdonostársának elhatározása szükséges, illetve ha egyszemélyi tulajdonosa van az ingatlannak (például a kivitelező, beruházó vagy önkormányzat) akkor ezt ő is megteheti és albetétesítheti az egyes ingatlanrészeket, lakásokat.
A társasházalapítók döntése szerint a külön tulajdonban álló lakásokra, illetve a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiségekre a tulajdonostársak javára elővásárlási, illetve előbérleti jog is létesíthető. Az elővásárlási jogról ebben a korábbi cikkben volt szó.
A társasháztulajdont a földhivatalban az alapító okirat benyújtásával egyidőben be kell jegyeztetni.
Mi a célja a társasház alapításnak?
Mivel a társasház a külön és a közös tulajdon egy sajátos egyvelege, szükség van arra, hogy a közös tulajdonban lévő épület- és ingatlanrészek fenntartása és működtetése is határozottan szabályozott keretek közt valósuljon meg.
A társasház alapításának elsődleges célja tehát az, hogy a közös tulajdonban lévő ingatlanrészek se maradjanak „gazdátlanok”. Főleg azért fontos ez, mert az épületeknek vannak olyan részei, amelyek soha nem kerülhetnek külön tulajdonba.
Ilyenek az épület tartószerkezetei, azok részei (pl. főfalak), az épület biztonságát, állékonyságát szolgáló épületrészek, berendezések. De ide tartoznak a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrészek és épületberendezések is, mint a lépcsőház, a ház központi fűtőberendezései. Ezek abban ez esetben is a közös tulajdonba tartoznak, ha fizikailag külön tulajdonban álló helyiségben találhatók!
A társasház ügyintézője: a közös képviselő
A korábban már említett társasházi törvény alapján a közös képviselő elsődleges feladata az, hogy intézi a társasház közös ügyeit, felel a közgyűlési határozatok végrehajtásáért és a tulajdonostársak érdekeit képviseli harmadik személy, a hatóságok vagy a bíróság előtt.
A társasház közös képviseletét elláthatja természetes vagy jogi személy (Bt. Kft.) is, egyik esetben sem kötött végzettséghez a feladat ellátása.
A közös képviselőt a társasház közgyűlése választja meg, a közgyűlésen jelenlévő tulajdonostársak egyszerű többségének igen szavazatával. Új társasház alapításakor, az alapító okirat elfogadásától számított 60 napon belül kell összehívni az alakuló közgyűlést, és megválasztani a közös képviselőt is.
A közös képviselő mandátuma idejének meghatározására nagy szabadságot ad a törvény a társasházi tulajdonostársaknak. Közös döntésüktől függően a közös képviselőt kinevezhetik határozott vagy határozatlan időre is, de szólhat a közgyűlési határozatban foglalt valamely konkrét esemény bekövetkezéséig is.
A közös képviselő feladatai
A közös képviselő feladatainak legnagyobb részét a közgyűlési határozatok végrehajtása és a napi ügyek intézése jelenti. A társasház gazdálkodását érintő jelentősebb kérdésekben (felújítás, kötelezettségvállalás, stb.) kizárólag a közgyűlés felhatalmazása alapján járhat el.
Az egyes társasházak saját szervezeti és működési szabályzatában (SZMSZ) foglaltak szerint jellemzően az alábbi konkrét feladatok elvégzése terheli a közös képviselőket:
-
közgyűlések összehívása
-
közgyűlési határozatok előkészítése
-
a tulajdonostársak értesítése a határozatokról
-
nyilvántartások vezetése a tulajdonostársak elérhetőségeiről
-
iratok (alapító okirat, alapító okirat módosítások, SZMSZ) őrzése
-
közgyűlési határozatok őrzése
-
a határozatok végrehajtásáról nyilvántartás készítése és őrzése
-
a gazdálkodás során keletkezett iratok (bizonylatok, szerződések, számviteli bizonylatok) megőrzése
-
a peres ügyek iratainak megőrzése
-
gazdálkodással kapcsolatos feladatok ellátása
-
évente egyszer költségvetési javaslat készítése
-
elszámolás készítése a költségekről
-
a közös költség összegének beszedése
-
egyéb napi ügyintézés (közös helyiségek, épületrészek karbantartásának, takarításának megszervezése, kapcsolattartás az ezekre a feladatokra szerződött vállalkozókkal)
-
iratbetekintés biztosítása a tulajdonostársak számára
Közös képviselő vagy társasházkezelő? Mi a különbség?
A különbség jelentős annyiban, hogy a közös képviselőnek nem kell semmilyen előírt végzettséggel rendelkeznie, még akkor sem, ha nem természetes, hanem jogi személyként látja el a képviseletet.
Ellenben az üzletszerűen végzett társasházkezelői tevékenység már végzettséghez kötött, és a közös képviseleti feladatokon kívül egyéb kötelezettségek is tartoznak ehhez a tisztséghez. Abban az esetben, ha hat lakásnál többel rendelkezik a társasház, a közgyűlés határozhat úgy, hogy előírja a közös képviselőnek a társasházkezelői végzettség megszerzését.
Ilyenkor azonban a közös képviselő köteles a társasházkezelői feladatokat is ellátni, és amennyiben a közös képviselő nem vállalja a szakképesítés megszerzésének költségeit, határozatot kell hozni arról is, hogy ennek az összegnek a megfizetése a tulajdonostársakat terheli.
Ha a közös képviselő társasházkezelői tevékenység ellátására is megbízást kap, szerződést kell kötni vele, amelynek tartalmaznia kell az erre vonatkozó feladatkörét és a díjazás kérdésében történő megállapodást is.
A közös képviselő tehát nem lesz automatikusan társasházkezelő, ehhez két kötelező feltétel szükséges: egyrészt a közgyűlésnek határozatot kell hoznia erről, másrészt a határozat alapján a tulajdonközösségnek megbízási szerződést kell kötnie a társasházkezelő közös képviselővel. A szerződésnek is van két kötelező tartalma: egyik az elvégzendő feladatok meghatározása, másik az ezért járó megbízási díj megállapítása.
Mi tartozik a társasházkezelő feladatkörébe?
A társasházkezelő megbízása nem kötelezően előírt a társasházak számára. Ez a tevékenység kizárólag megbízási viszonyban, a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint végezhető, munkaviszonyban nem.
Feladatköre jóval szűkebb, mint a közös képviselőé, és az alábbiakat foglalja magában:
-
A társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatkészítés az épület fenntartására vonatkozóan.
-
A tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint, az üzemeltetési és karbantartási feladatok megszervezése, a tervezett felújítások irányítása és ellenőrzése.
-
A megbízási szerződés alapján javaslatok kidolgozása a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
Összességében tehát azt mondhatjuk, hogy a társasházkezelő tisztséget betöltő személy a társasház működésének és fenntartásának hosszabb távú stratégiájáért felelős. Közös képviselői feladatokat abban az esetben láthat el, amennyiben a tulajdonosi közgyűlés megválasztja.
Erre figyelj, ha társasházi lakást vásárolsz!
Ha megtetszett egy társasházi lakás, és már eléd is tolták annak teljesen tiszta és tehermentes tulajdoni lapját, azért még ne rohanj azonnal aláírni az adásvételi szerződést. A felszín alatt ugyanis lapulhatnak olyan buktatók, amelyeknek a meglétéről már késő, ha csak akkor értesülsz, amikor új tulajdonosként bejegyzett a földhivatal.
Mindenképpen tekintsd át a társasház alapító okiratát, amelyből megtudhatod, hogy a többi tulajdonostársnak van-e elővásárlási joga, illetve az adott ingatlan milyen helyiségekből áll és milyen közös tulajdonban maradt ingatlanrészek találhatók a társasházban, valamint, hogy melyek a társasház működésének legalapvetőbb feltételei.
Ennél is fontosabb a szervezeti és működési szabályzat elolvasása, amely szabályozza a közgyűlés működésének rendjét, a közös képviselő feladatait, a közös költség megfizetésének feltételeit, a házirendet és tartalmazza a közös tulajdonban maradt, de valamely tulajdonostárs kizárólagos használatában lévő ingatlanrészek felsorolását.
A pénzügyi mérleget sem árt szemrevételezned vásárlás előtt, ebből ugyanis fontos következtetéseket vonhatsz le a társasház gazdálkodásával kapcsolatban. Az alábbi kérdésekre találhatsz választ ebben a dokumentumban: Milyen bevételei, kiadásai vannak a társasháznak? Mekkora hitelállománya van a társasháznak? Mekkora mértékű közös költség befizetés elmaradások vannak? Van-e a társasháznak felújítási alapja, illetve mekkora összeget különítettek el erre, a közös költség mekkora részét fordítják az alap feltöltésére?
Arra is fény derülhet a pénzügyi mérlegből, hogy milyen a közös költség fizetésének morálja a tulajdonostársak körében. Ha sok a kintlévőség, mert nem fizetik rendszeresen a közös költséget, érdeklődj utána, hogy mennyire tudnak hatékonyan fellépni az ilyen tulajdonostársak magatartása ellen. Ha például úgy látod, hogy nagyobb közös beruházás szükséges a közeljövőben (pl. tetőcsere vagy a homlokzat hőszigetelése, fűtési rendszer korszerűsítése stb.), amelyet közösen kellene fizetni, de a közös költség be nem fizetéséből adódó kintlévőség rengeteg, akkor célszerűbb, ha másik ingatlant keresel magadnak.
A társasházi ingatlanvásárlásnak tehát már az előkészítésébe is érdemes bevonni olyan szakmailag hozzáértő személyt vagy ügyvédet, aki felhívja a figyelmed ezekre az apróságnak tűnő, ám annál fontosabb dolgokra társasházi lakás vásárlása esetén.
Legutóbbi hozzászólások