10+1 tipp a tudatos lakásvásárláshoz
Azt hiszem, abban egyetértünk, hogy egy ingatlan megvásárlása komoly döntés. A mai piaci helyzetben és árak mellett pedig még inkább megnőtt annak jelentősége, hogy egy-egy adásvétel mögött minden szereplő részéről megfontolt és tudatos döntés szülessen.
Ebben a cikkben most vásárlói oldalról mutatom be azt, hogy miképpen tudsz elég alaposan felkészülni a vásárlásra. Kerüld el az ingatlanpiac csatamezején elhelyezett taposóaknákat azzal, hogy nem csak elolvasod, de alkalmazod is az itt leírtakat!
Hibák, amelyeket nem érdemes elkövetned, ha ingatlant vásárolsz
Nézzük, milyen hibáktól kell különösképpen óvakodnod, ha lakásvásárláson töröd a fejed.
1. Nem tervezel hosszú távra
Az, hogy több éves vagy inkább évtizedes távlatokban gondolkozol egy ingatlanvásárlás kapcsán, több szempontból is szolgálja az érdekeid. Kezdjük a piszkos anyagiakkal!
Mielőtt megveszel egy lakást vagy házat, gondolj bele abba is, hogy bizonyos időn belül nem érdemes túladnod rajta. Válassz tehát úgy, hogy elkerüld azt, hogy néhány éven belül neked is az ingatlanpiac kínálati oldalára kelljen állnod. Ha ez a helyzet bekövetkezik, akkor ugyans 15%-os SZJA-t kell fizetned az eladási ár és a vételár különbözete után. Az adóalap a megszerzést követő évben az eladási és vételár különbözetének 100%-a, ami a második évben 90%-ra, a harmadik évben 60%-ra, a negyedik évben 30%-ra, az ötödik évtől pedig 0%-ra csökken. (A számlával igazolt beruházások értéke természetesen csökkenti az adóalapot.)
Mi kell ahhoz, hogy jól dönts?
Írd össze az igényeidet, elvárásaidat! Milyen típusú, mekkora alapterületű, milyen környéken lévő ingatlanban szeretnél lakni a következő 5-10-20 évben? Ezek közül a szempontok közül melyek azok, amelyek a minimum elvárásaid közt szerepelnek, tehát semmilyen körülmények mellett sem tudsz lemondani róla. Van, aki terasz vagy erkély, mások kert, spájz, vagy egy meghatározott számú lakószoba nélkül nem tudják elképzelni az életüket. Neked mi az, ami mindenképpen kell ahhoz, hogy jól érezd magad az új otthonodban?
Ha bármelyik tulajdonsággal nem rendelkezik egy ingatlan azok közül, amely számodra elengedhetetlen, és nem is olyan, amelyet később ki lehet alakítani, akkor bármennyire is jó vételnek tűnik más szempontokból, inkább engedd el!
Fontold meg, és alaposan vizsgáld meg, akár szakember segítségével a pénzügyi lehetőségeid is! Ne menj bele egy olyan kompromisszumos vásárlásba, ahol a minimum igényeid sem teljesülnek, csak azért, mert most épp csak arra van pénzed! Válassz inkább olcsóbb környéket, ahol találhatsz megfelelő paraméterekkel rendelkező ingatlant!
2. Nem vagy elég megfontolt
Szintén kerülendő a kapkodás! Nincs is rá szükséged, hiszen általában véve most nem jellemző, hogy sorban állnak a vásárlók egy-egy ingatlanért. Vannak persze kivételek, mert előfordulhat olyan helyzet, amikor az eladónak valami miatt sürgős az értékesítés. Ilyen esetekben ki lehet fogni egy-egy igazán jó vételt, de ez nem általános.
Hagyj magadnak időt a keresésre, a kiválasztott ingatlant nézesd meg szakemberrel is, hogy műszakilag minden rendben van-e vele, és ha hitelre is szükséged lesz, kérj előzetes hitelbírálatot a banktól is, hogy tudd, körülbelül mennyi kölcsönt kaphatsz, és milyen feltételekkel. Arra sem árt rákérdezned, hogy a kiszemelt ingatlan megfelel-e a fedezettel kapcsolatos banki elvárásoknak, hiszen az a banki értékbecslő által megállapított forgalmi értéknek maximum 80%-áig hitelezhető.
Beszélgess a szomszédokkal, társasház esetén a közös képviselővel! Kérd le a tulajdoni lapot, nehogy az ügyvéd előtt érjen meglepetés, hogy valamilyen teher vagy haszonélvezet van bejegyezve az ingatlanra, netán engedély nélkül épültek a ház bizonyos részei. Ellenőrizd, hogy a tulajdoni lap tartalma megegyezik-e a valósággal, mert a különbség később még nehézséget okozhat! Egy engedély nélkül beépített, nappaliként funkcionáló terasz, egy az épülethez toldott plusz szoba, akár a hitelfelvételt is meghiúsíthatja. Persze dönthetsz úgy, hogy így is megveszed az ingatlant, és később legalizálod a dolgot, de ez mindenképpen kockázat számodra, amelyre az áralku során hivatkozhatsz.
Arról, hogy mit kell figyelned a tulajdoni lapon, itt írtam, az épületfeltüntetésről pedig itt találhatsz egy összefoglalót.
3. Kevés, vagy csak egy ingatlant nézel meg
Ne hagyd magad elvarázsolni akkor sem, ha azonnal beleszeretsz az elsőként megtekintett lakásba, vagy házba! Mindenképp nézz meg több eladó ingatlant is! Persze, megeshet, hogy ettől függetlenül mégis az elsőként megnézett lesz a befutó, de add meg azért az esélyt annak is, hogy más lakások is versenyezzenek a kegyeidért. Lehet, hogy valamelyik olyan előnyöket kínál, amelyekre korábban nem is gondoltál, hogy fontosak lehetnek számodra.
4. Túl lelkes vagy
A lakások megtekintésekor, maradj mindig higgadt és összeszedett, Ne hagyd, hogy elragadjanak az érzelmeid! Ha egyébként ilyen típus vagy, ezt könnyen kivédheted azzal, ha előre összeállítasz egy kérdéssort, amely alapján kifaggatod a tulajdonosokat vagy az ingatlant bemutató értékesítőt.
A válaszokra figyelj oda, mert roppant kellemetlen, ha lényeges dolgokat elfelejtesz vagy átsiklasz felettük, és később újra meg kell kérdezned. Ha hozzájárulnak, akár fotókat is készíthetsz a bejárás során, amelyekkel könnyebben összehasonlíthatod a megnézett lakásokat.
Azon kívül, hogy a túlzott lelkesedésed kinyilvánításával a saját figyelmed fókuszát is elveszítheted, a későbbi alkupozíciódat is hátrányosan befolyásolhatod ezzel a viselkedéssel. Ha alkura kerül a sor, jobb, ha az eladó érzi azt, hogy meg kell küzdenie, és árat csökkentenie azért, hogy az ő ingatlanját válaszd. A túlzott lelkesedés viszont fordítottan arányos egy sikeres áralku létrejöttének lehetőségével.
5. Kiemeled az ingatlan hibáit
Ne kövesd el azt a hibát, hogy az ingatlan pocskondiázásával akarod lejjebb nyomni az árat! Soha ne felejtsd el, hogy minden megtekintett lakás, ház valakinek az otthona vagy az volt. A valós és nagy jelentőségű hiányosságokat persze megemlítheted, ami például a műszaki állapotot vagy az épületgépészetet illeti, de soha ne szóld le a berendezést vagy a falak színét.
A legjobb, ha magadból indulsz ki. Ami neked rosszul esne, hogy idegenek szembesítenek a jelenlegi lakásod hiányosságaival, azt te se említsd
6. Nem mersz alkudni
Ne felejtsd el, hogy a hirdetési árak szinte mindegyike soha nem a minimum árat jelenti. Sokkal inkább irányárként tekints ezekre. Hogy mennyit alkudhatsz, mert alkudni bizony kell, az sok mindentől függ. Ebben segíthet egy ingatlanos, akit te bízol meg, hiszen nálunk jobban kevesen vannak tisztában azzal, ha egy ingatlan túlárazott.
Az ajánlott vételi árat mindig gondolkodási idő után, lehetőleg írásban is közöld az eladóval. Ne adj ajánlatot rögtön a megtekintés végén! A tudatos ingatlanvásárlás egyik alapfeltétele, hogy a vételi ajánlatot alapos megfontolás után teszel, azt követően, hogy mindent átgondoltál.
Persze mindenki, gondolom te is arra vagy kíváncsi, hogy általánosságban mégis hány százalékos alku fér bele jó eséllyel a hirdetési árhoz képest. Ha nagyon kedvező áron kínálnak egy lakást, akkor érdemes óvatosnak lenned, nehogy a túl szemtelen ajánlattal haragítsd magadra a tulajdonost. De általánosságban elmondható, hogy kb. 2-5 % közti alku általában belefér, és erre számítanak is az eladók.
7. Nem ellenőrzöd a társasház pénzügyi helyzetét
Ha társasházi lakást vásárolsz, feltétlenül beszélj a közös képviselővel, mielőtt szerződést kötnél! Faggasd ki a társasház anyai helyzetéről, és az épület általános műszaki állapotáról. Érdeklődj, hogy milyen fejlesztések várhatóak a jövőben, vagy egyáltalán a lakók anyagi helyzete lehetővé teszi-e a korszerűsítések és állagmegóvási munkálatok elvégzését.
Kérdezd meg azt is, hogy van-e megtakarítása a háznak? Egy leromlott állapotú társasház megtakarítás nélkül komoly kockázatot jelenthet a számodra, ha megveszel egy benne lévő lakást. Ha ez a helyzet, jelentős árelőnyt érvényesíthetsz az alku során, feltéve persze, ha egyáltalán vállalni szeretnéd ezt a rizikót.
8. Nem beszélsz a szomszédokkal
Vásárlás előtt válts néhány szót a szomszédokkal is! Ezáltal feltérképezheted, hogy mi az, ami zavarja őket a jelenlegi tulajdonosok életvitelében, amely ha hasonló a tiédhez, érdemes még egyszer átgondolni a vásárlást, hiszen akár évtizedekig fogtok majd egymás mellett élni.
9. Nem kérdezed meg, hogy mit tartalmaz az eladási ár
Igen, furcsa lehet, mert számodra egyértelmű, de biztos, ami biztos alapon azért kérdezz rá, hogy a beépített gardrób, konyha- vagy fürdőszobabútor, a konyhai gépek vagy a terasz feletti árnyékoló részét képezi-e az eladási árnak, tehát maradnak-e a lakásban? Érdemes ezeknek a tételeknek a megnevezésére a szerződésben is kitérni, hiszen alap esetben ezek nem mindegyike képezi a jog szerint az ingatlan elválaszthatatlan részét. De erről egy korábbi cikkben már esett szó, kattints ide és olvasd el!
10. Az első banknál felveszed a hitelt
Mielőtt aláírsz egy hitelszerződést, ne sajnáld az időt arra, hogy megversenyezteted a bankokat. A pénzintézetek hiteltermékei nagyon különböző áron elérhetőek, keresd meg a legolcsóbbat. Akár több tízezer forint különbség is lehet ugyanolyan futamidő, és hitelösszeg mellett, a havi törlesztőrészletek tekintetében.
+1 Feleslegesen kockáztatod a foglaló összegét
Ha hitelre vásárolnál, soha ne kövesd el azt a hibát, hogy már azelőtt leteszed a foglalót, amikor még nincs kiválasztva a finanszírozó bank. Ha valami miatt nem sikerül a hiteligénylés, vagy nem kapsz olyan összeget, amelyre szükséged lenne, akár el is bukhatod a foglaló összegét. Felesleges rizikó, amit elkerülhetsz.
Ha sikerült ilyen módon tudatos ingatlanvásárlóként szert tenned álmaid új otthonára, már csak annyi a dolgod, hogy a költözést is stresszmentesen bonyolíthasd le. Ehhez adtam 10 tippet ebben a korábbi cikkben.
Legutóbbi hozzászólások