Mit kérdezz, hogy ne tűnj bizalmatlannak?
Ott áll veled szemben egy kedves érdeklődő. Tetszik neki a lakás, gyorsan költözne, mosolyog, figyel, még a cipőjét is leveszi az ajtóban. Te pedig közben azon gondolkodsz, hogyan kérdezz rá a pénzre, a költözés okára, a háziállatra vagy arra, hányan laknának az ingatlanban.
Mert kérdezni kellene. Csak nagyon nem mindegy, hogyan.
Sok bérbeadó ilyenkor inkább elhallgatja a kérdéseit. Attól tart, hogy túl szigorúnak látszik. Vagy attól, hogy az érdeklődő megsértődik, és keres másik lakást. Aztán pár hét vagy pár hónap múlva megérkezik a kellemetlen felismerés: jobb lett volna az elején tisztábban beszélni.
A bérlőszűrés nem gyanakvás. Egy nyugodt beszélgetés arról, hogy működni tud ez a bérleti kapcsolat hosszabb távon.
Az ingatlan kiadása bizalmi helyzet. Valaki beköltözik egy értékes vagyonba, használja a gépeket, a bútorokat, a közös tereket, hatással van a szomszédokra, és hónapokon át része lesz a tulajdonos életének. Nem napi szinten, de pénzügyileg és jogilag igen.
Az a tapasztalatom, hogy a bérbeadás elején sokan túl gyorsan akarnak megnyugodni. Szimpatikus volt? Akkor jó lesz. Van pénze a kaucióra? Akkor rendben. Gyorsan költözne? Még jobb. Csakhogy a bérleti kapcsolat nem az első benyomáson múlik. Az első beszélgetésen viszont nagyon sok múlik.
Miért kényelmetlen kérdezni?
Azért, mert két ember mást véd ugyanabban a helyzetben. A tulajdonos az ingatlanát, a bérlő a méltóságát. A tulajdonos szeretne biztosra menni, a bérlő pedig nem szeretné azt érezni, hogy vizsgáztatják.
Ha túl keményen kérdezel, az érdeklődő védekezni kezd. Ha túl keveset kérdezel, te maradsz bizonytalanságban. A jó irány a kettő között van. Tiszta kérdések, nyugodt hang, felesleges kíváncsiskodás nélkül.
A cél nem az, hogy sarokba szorítsd a bérlőt. A cél az, hogy kiderüljön, ugyanazt várjátok az együttműködéstől.
Győrben ezt különösen jól látni. Van, aki munka miatt érkezik. Van, aki egyetem miatt keres lakást. Van fiatal pár, aki az első közös albérletét nézi. Van külföldi munkavállaló, aki egy cégen keresztül jön. Van válás után újrakezdő bérlő is, aki gyors megoldást keres. Ezek teljesen más élethelyzetek.
Ha mindenkinek ugyanazt a sablonbeszélgetést mondod el, könnyen elsiklasz a lényeg felett.
Az első kérdés ne a pénz legyen!
A fizetőképesség lényeges. Ezt nem kell szégyellni. Mégsem jó azzal indítani, hogy mennyit keresel. Ettől a beszélgetés gyorsan feszengő lesz, és a bérlő úgy érezheti, hogy már az első percben védekeznie kell.
Először az élethelyzetet jó megérteni. Nem túl mélyen, nem magánéleti vallatásként, csak annyira, amennyire a bérleti kapcsolat miatt szükséges.
Jó nyitó kérdések lehetnek:
- Mikor szeretnél költözni?
- Milyen időtávban gondolkodsz?
- Hányan laknátok az ingatlanban?
- Miért keresel most új albérletet?
- Mi volt számodra a leglényegesebb szempont a keresés során?
Ezek a kérdések nem támadóak. Beszélgetést indítanak. A válaszokból sok minden kiderül. Aki hosszabb távra keres, másként gondolkodik, mint az, aki pár hónapra oldaná meg a lakhatását. Aki munka miatt jön Győrbe, más kérdésekkel érkezik, mint egy pár, aki most költözne először külön.
Az első beszélgetésnél nem kell mindent megtudnod. Azt kell érezned, mennyire tisztán kommunikál a másik fél.
Hogyan beszélj a pénzről feszengés nélkül?
A pénzről sok tulajdonos nehezen beszél. Pedig a bérleti díj, a rezsi és a kaució nem mellékes részlet. Ha ez nincs tisztázva, abból nagyon gyorsan feszültség lesz.
A kérdés hangneme számít. Nem kell számonkérni. Nem kell úgy beszélni, mintha már előre gond lenne. Lehet egyszerű, normális mondatokkal tisztázni.
Például így:
- A bérleti díj és a rezsi együtt nagyjából ekkora havi összeg. Ez vállalható számodra?
- A kaució és az első havi díj mikor lenne rendezhető?
- Hosszabb távon is ebben az ársávban keresel?
- Munka vagy tanulmányok miatt költöznél Győrbe?
Figyeld meg, ezek a mondatok nem turkálnak a másik pénztárcájában. Mégis segítenek megérteni, mennyire stabil a helyzet.
A pénzügyi tisztázás nem kellemetlenkedés. Sokkal kellemetlenebb, amikor az első elmaradt utalásnál kezdődik a kapkodás.
Itt szoktak sokan hibázni. Elhiszik, hogy a szimpátia majd megoldja a kényes részeket is. A szimpátia jó alap. A lakbért viszont nem szimpátiából fizetik.
A jó bérlő nem sértődik meg azon, ha a pénzügyi feltételek tiszták.
A háziállat, a dohányzás és a lakók száma nem apróság
Vannak kérdések, amelyeket sok bérbeadó csak későn mer feltenni. Pedig ezek miatt alakul ki a legtöbb vita.
Hány ember használja majd napi szinten a lakást? Költözik háziállat is? Lesz dohányzás az ingatlanban vagy az erkélyen? Dolgozik majd valaki otthonról rendszeresen? Jönnek hosszabb időre rokonok?
Ezek nem rossz dolgok. Egy kutya nem jelent minden tulajdonosnál problémát. A home office sem gond. A gyakori vendégség is lehet teljesen rendben. A gond ott kezdődik, amikor a tulajdonos mást hitt, a bérlő pedig mást vett természetesnek.
Emberi mondatokkal lehet kérdezni:
- Van háziállatod, aki veled költözne?
- Dohányzás felmerül az erkélyen?
- Hány fő használná napi szinten a lakást?
- Dolgoznál otthonról rendszeresen?
A bérleti kapcsolatban a meglepetések a legdrágábbak.
Egy győri társasházban például a szomszédokkal való együttélés is része a történetnek. Ha a házirend szigorúbb, ha a lakóközösség érzékenyebb a zajra, ha nincs külön tároló, vagy szűk a lépcsőház, akkor ezeket időben meg kell beszélni.
Mit ne kérdezz?
A jó bérlőszűrésnek vannak határai. Nem kell a másik magánéletében kutatni. Nem kell családi titkokat, egészségügyi részleteket, világnézetet vagy párkapcsolati ügyeket firtatni. Ezek nem a bérleti díj fizetéséről, az ingatlan használatáról vagy a szerződés teljesítéséről szólnak.
A túl sok személyes kérdés bizalmatlanságot szül. A bérlő ilyenkor nem azt érzi, hogy egy korrekt tulajdonossal beszél, inkább azt, hogy vizsgáztatják.
Kerüld az ilyen irányokat:
- Miért váltál el?
- Pontosan mennyi a fizetésed?
- Milyen betegséged volt?
- Milyen vallású vagy?
- Miért nincs saját lakásod?
Ezek nem segítik a döntést. Inkább kellemetlen helyzetet teremtenek.
A jó kérdés az ingatlan használatához kapcsolódik. A rossz kérdés a magánéletben kutat.
Ha bizonytalan vagy abban, milyen adatot kérhetsz el, mit írj a szerződésbe, vagy hogyan kezeld a jelentkezők adatait, kérj szakértői segítséget! Egy rosszul kezelt adat vagy túlzó kérés felesleges feszültséget okozhat.
Figyeld azt is, hogyan válaszol!
Az is számít, mit mond a leendő bérlő, és az is sokat elárul, hogyan beszél.
Van, aki nyugodtan, pontosan válaszol. Tudja, mikor költözne, hányan lennének, mennyi időre tervez, mikor tud fizetni. Ez nem garancia mindenre, de jó jel.
Van, aki kapkod. Ma megnézi, holnap költözne, szerződést alig olvasna, kauciót később fizetne, a részletekre legyint. Ilyenkor nem kell azonnal rosszat feltételezni, de meg kell állni egy pillanatra.
Figyelmeztető jel lehet, ha valaki:
- nagyon sürgeti a döntést
- kerüli a konkrét válaszokat
- nem akar szerződést
- már az elején alkudna a kaucióból
- nem érdekli a házirend
- minden kérdésre túl gyorsan ad szép választ
A jó bérlő nem fél a tiszta feltételektől.
Ez egyszerű mondat, mégis sokat jelent. Aki korrektül bérelne, annak általában nem gond, ha vannak szabályok. Sőt, sok bérlőnek kifejezetten megnyugtató, ha a tulajdonos rendezett, pontos és következetes.
Győrben sokféle bérlői helyzet van
Győrben élénk a bérleti piac. Vannak egyetemisták, munkavállalók, külföldről érkező dolgozók, párok, családok, válás után újrakezdők. Egy belvárosi garzon más bérlőt vonz, mint egy nagyobb lakás Nádorvárosban vagy egy családi ház Győr környékén.
Ezért nem jó mindenkinek ugyanazt a kérdéssort feltenni.
Egy egyetemistánál például a fizetési háttér és a szülői támogatás is felmerülhet. Egy külföldi munkavállalónál a munkáltató, a tartózkodás tervezett ideje és a nyelvi megértés lehet lényeges. Egy családnál a napi ritmus, a gyerekek száma és a házirendhez való illeszkedés adhat támpontot.
Nincsenek sablonbérlők. Emberek vannak, eltérő élethelyzettel.
A tulajdonosnak nem az a dolga, hogy mindenkiben hibát keressen. Az a dolga, hogy felismerje, ki illik az adott ingatlanhoz és a bérleti feltételekhez.
A jó kérdések mellé jó szerződés is kell
A beszélgetés sokat segít, de önmagában kevés. Ha minden jól hangzik, akkor is kell írásos bérleti szerződés, pontos átadás, mérőóra állás, fotók az ingatlan állapotáról, tisztázott kaució és egyértelmű fizetési határidő.
Ha a helyzet indokolja, a kiköltözési nyilatkozat is komoly biztonságot adhat. Ezt nem fenyegetésként kell kezelni. Inkább olyan keretként, amely mindkét félnek világossá teszi, mi történik a bérleti kapcsolat végén.
A jó bérlőszűrés nem helyettesíti a szerződést. Előkészíti azt.
Az egyik legjobb döntés, amit bérbeadóként meghozhatsz, hogy nem kapkodsz. Nem az első szimpatikus mosoly alapján döntesz. Nem azt nézed kizárólag, ki tud holnap költözni. Azt nézed, kivel tudsz nyugodt, rendezett bérleti kapcsolatot kialakítani.
Ehhez néha jól jön egy külső szem. Valaki, aki látott már sok bérlői helyzetet, tudja, mire kell rákérdezni, és észreveszi azt is, amit a tulajdonos a sürgősség miatt hajlamos elengedni.
A végén nem a legtökéletesebb bérlőt keresed
Tökéletes bérlő nincs. Ahogy tökéletes tulajdonos sincs. Olyan ember van, akivel tiszták a keretek, vállalható a fizetés, érthető az élethelyzet, és mindkét fél képes normálisan beszélni.
Ez bőven elég jó alap.
A bérbeadás elején sokan azt szeretnék, ha minden gyorsan menne. Meghirdetni, megmutatni, szerződni, beköltöztetni. Érthető. Egy üres lakás pénzbe kerül. Egy rosszul kiválasztott bérlő sokkal többe kerülhet.
Nem az a jó bérbeadás, amelyik a leggyorsabban indul.
Ha most készülsz kiadni az ingatlanod Győrben, gondold át előre, mit szeretnél kérdezni. Írd össze a feltételeidet! Döntsd el, miben vagy rugalmas, és miben ragaszkodsz a szabályaidhoz! Így a beszélgetés sokkal természetesebb lesz.
A bérlőszűrés akkor emberséges, ha tiszta, nyugodt és következetes.
Kiadnád az ingatlanod Győrben?
Ha bizonytalan vagy abban, hogyan válassz bérlőt, mit kérdezz, mit írj a hirdetésbe, vagy hogyan készülj fel az első beszélgetésre, szívesen segítek. Egy jól előkészített bérbeadás sok kellemetlen helyzetet megelőzhet.
Írd meg, milyen ingatlant adnál ki, és nézzük át együtt, milyen bérlő illene hozzá igazán.
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 hétfőtől péntekig, 9 és 17 óra között
Írj, ha kérdésed van: info@tothrita.hu
Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
A második megtekintés pszichológiája
Az első látogatásnál még érzés, a másodiknál már döntés születik Amikor egy vevő először megnéz egy ingatlant, sokszor a hangulat viszi. Belép, körbenéz, elképzeli a kanapét, a reggeli kávét, a gyerekszobát, a hétköznapokat. Ha jó az első benyomás, lelkes lesz. A...
Az első ajánlat csapdája ingatlaneladásnál
Mikor fogadd el, és mikor várj? Végre megérkezik az első ajánlat. A vevő komolynak tűnik, nem csak nézelődött, visszahívott, kérdezett, gondolkodott, majd kimondott egy konkrét összeget. Te pedig ott állsz két érzés között. Az egyik: végre történik valami. A másik: mi...
A hiteles vevő nem mindig biztos vevő
Mit kérdezz, mielőtt komolyan veszed az ajánlatot? Megnézi a lakást, tetszik neki, kérdez a birtokbaadásról, már fejben rendezi a nappalit. A végén elhangzik a mondat: „Hitelből vásárolnánk, szerintünk rendben lesz.” Sok eladó ilyenkor megkönnyebbül. Végre van egy...
Legutóbbi hozzászólások