Tippek lakáseladáshoz, ha albérlőd van
Az ingatlanpiacon nem egyedi eset, ha egy lakás vagy iroda úgy cserél gazdát, hogy bérbe van adva. Ha valamilyen oknál fogva azon gondolkozol, hogy eladnád az ingatlanod, amely jelenleg albérlőnek van kiadva, hasznos információkat és tippeket találhatsz ebben a cikkben.
A lakáseladás nem lehetetlen, ha albérlőd van, ám nem is olyan egyszerű, mint azt sokan először gondolják. Sajnos a legtöbben nem tájékozódnak elég alaposan a bérleti szerződés megkötése előtt a jogi szabályozást illetően, majd amikor úgy adódik, hogy értékesíteni szeretnék az ingatlant, akkor döbbennek rá arra, hogy a lakást csak az „albérlővel együtt” tudják értékesíteni.
Ez persze nem probléma, ha befektetési céllal kívánja a leendő vevő megvásárolni a lakást, ha azonban olyat keres, amelybe akár azonnal beköltözhetne, akkor valószínűleg nem egy bérlés alatt álló ingatlan lesz a megfelelő számára.
Mit mond a jog?
Mint minden szerződés esetében, a lakásbérleti szerződésekkel kapcsolatban is alapvetés, hogy ha valamilyen kérdést a szerződés nem szabályoz, akkor a vonatkozó jogszabályok szerint kell eljárni. Ebben az esetben ez a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvényben (Ptk.) és a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástv.) rendelkezéseit jelenti.
Mi történik a bérlővel és veled, ha eladod a lakást?
A Lakástörvény értelmében, ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötése után átruházza a bérbeadott ingatlan tulajdonjogát, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.
A törvény úgy lett megalkotva, hogy a bérlő semmiféleképpen ne kerülhessen hátrányos helyzetbe amiatt, hogy a tulajdonos személye megváltozik. Ha mégis így történne, abban az esetben az ingatlan korábbi és új tulajdonosa felé egyaránt kártérítési igénnyel és jogorvoslattal élhet.
Valamilyen szempontból teljesen érthető ez, hiszen a bérlő könnyen kiszolgáltatott helyzetbe kerülhetne egy-egy tulajdonosváltás esetén. Érdekes azonban, hogy az eladó tulajdonképpen időbeli korlát nélkül felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért akkor is, ha ez neki nem felróható. Még akkor is, ha már esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.
Így védd ki az eladás utáni korlátlan idejű felelősség terhét!
Ezt a furcsa, és elég méltánytalan helyzetet természetesen van mód elkerülni, mégpedig úgy, hogy már a bérleti szerződés megkötésekor írásba foglaljátok, hogy egy későbbi esetleges eladás esetére kizárjátok az eladó bérbeadó, vagyis a te egyetemleges felelősségedről szóló szabály alkalmazását. Hiszen ne feledjük, a törvény ezen része csak abban az esetben irányadó, ha a szerződés erről másként nem rendelkezik.
Az értékesítés mellett döntöttél? Kommunikálj a bérlőddel!
Minden emberi kapcsolat és üzlet biztos alapokon nyugszik, ha nyílt és őszinte a kommunikáció a felek között. Ha úgy döntöttél, hogy eladod az ingatlanod, akkor ezt ne titkold el sokáig a bérlőd elől.
Annak függvényében, hogy határozott vagy határozatlan idejű a bérleti szerződésetek, akár annak felmondása mellett is dönthetsz, ha bérlő nélkül szeretnéd eladni a lakást.
Akár bérlővel együtt, akár a szerződés felbontása után inkább nélküle hirdetnéd meg eladásra a lakást, muszáj beavatnod őt a terveidbe.
Ha a bérleti szerződés határozatlan időre köttetett, akkor bérbeadóként a szerződésben rögzített, (általában hónapokban meghatározott) felmondási idő betartásával mondhatsz fel az albérlődnek rendes felmondással. Amennyiben így döntesz, célszerű a felmondási idő hosszának figyelembevételével megtervezni az eladást és a birtokbaadást – főleg akkor, ha az új tulajdonos nem befektetési, hanem saját célra vásárol.
Határozott időre kötött bérleti szerződést kizárólag a jogszabályban kifejezetten nevesített esetekben mondhatja fel rendes felmondással a bérbeadó. Alapvető szabály tehát, hogy a határozott idejű bérleti szerződés rendes felmondással nem szüntethető meg.
Nem kizárt, sőt egyre gyakrabban fordul elő, hogy az új tulajdonos nem akarja a lakást használni, hanem ő is kizárólag befektetési céllal vásárolja meg. Ebben az esetben természetesen nem kell felmondanod a bérleti szerződést, hiszen a törvény értelmében önmagában az eladás semmiben nem befolyásolja, vagy szünteti meg a fennálló bérleti szerződést. Változatlan feltételekkel hatályban marad az új tulajdonos és a bérlő között.
Ezért fontos, hogy normális viszonyt ápolj az albérlőddel!
Neked, mint bérbeadónak, természetesen alapvető jogod, hogy a tulajdonodat, a lakást időközönként megtekinthesd. A bérlőnek ezt biztosítania kell számodra, és nincs ez másként abban az esetben sem, ha az érdeklődő vevőjelöltek beengedéséről van szó az ingatlanba.
Ha jó a kapcsolatotok, ez nem fog konfliktust szülni köztetek, de érdemes már a lakás meghirdetése előtt megbeszélni minden ezzel összefüggésben felmerülő kérdést.
Együttműködés súrlódásmentesen
Ahogy már említettem a viták megelőzésének legjobb módszere a kommunikáció. Beszéld meg a bérlőddel, hogy eladni készülsz a lakást, amelyben épp lakik!
Az otthona minden ember számára egy intim közeg. Nem várhatod el te sem, hogy bármikor bárkit beengedjen a bérlőd a privát szférájába. Célszerű tehát megegyezni már az elején, hogy a hét mely napjain, milyen időintervallumokban tudja a lakód lehetővé tenni, hogy az érdeklődők megtekintsék az ingatlant.
Légy te is kompromisszumkész! Ha valamelyikőtök úgy dönt, hogy felmondja a bérleti szerződést, és a bérlőd kérése az, hogy a felmondási időszaknak például csak a felétől kezdd el hirdetni a lakást, mert nem szeretné hónapokon át vadidegeneknek kinyitni az ajtót hetente többször, akkor egyezz bele. Ez a te érdekeidet is szolgálja, mert néhány hét csúszás még mindig jobb, mint egy sértett bérlő, aki esetleg bosszúból vállalhatatlan, rendetlen, vagy piszkos állapotban fogadja majd az érdeklődőid.
Ha zavarja, hogy te, vagy az ingatlanos azt a lakást mutatja be idegeneknek, amely az ő otthona, abban is megegyezhettek, hogy ő nem is lesz otthon, amikor jönnek az érdeklődők.
Tényleg érdemes rugalmasnak lennie mindegyik félnek, mert így lesz a leggördülékenyebb az egész folyamat mindenki számára.
Hasznosnak találtad ezt a cikket? Oszd meg másokkal is! És peresze kövess Facebookon is, hogy ne maradj le a hetente megjelenő új blogokról sem!
Ha szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, vagy eladnád a jelenleg bérleményként funkcionáló ingatlanod, keress bátran! Szívesen segítek ebben is! Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu
Legutóbbi hozzászólások