Ezzel kell számolnod, ha ingatlant adsz bérbe
Az elmúlt hetekben több cikk is született az ingatlanok bérbeadásával kapcsolatban. Azzal azonban eddig nem foglalkoztunk, hogy mi a teendő, illetve milyen lehetőségeid vannak abban az esetben, ha úgy szeretnél ingatlant kiadni, hogy mellette egyéni vállalkozó vagy. Ebben a blogcikkben ezt a témát fogjuk körüljárni, hogy könnyebben tudj dönteni, melyik lehetőség a legoptimálisabb számodra.
A cikkhez az ötletet az élet adta, ugyanis néhány héttel ezelőtt egy ismerősöm keresett meg azzal, hogy van egy kiadásra szánt lakása, de mivel főállású egyéni vállalkozóként tevékenykedik, fogalma sincs arról, hogy a bérbeadási tevékenységet végezheti-e vajon magánszemélyként vagy vállalkozóként kell ezt megtennie.
Milyen módokon végezhető bérbeadói tevékenység?
Ha az ingatlanunkat kiadjuk, ezt többnyire nem egyéni vállalkozóként, hanem magánszemélyként tesszük. Az ebből származó bevételünk pedig az összevont adóalap részét képezi, önálló tevékenységként pedig adóköteles jövedelemnek számít.
A bérbeadási tevékenység végezhető egyéni vállalkozóként, adószám és bejelentkezési kötelezettség nélkül magánszemélyként, illetve adószámos magánszemélyként. Nézzük most azt, hogy mikor van lehetőséged bejelentkezési kötelezettség nélkül végzett bérbeadási tevékenységre.
Ha magánszemélyként adnád bérbe a használaton kívüli ingatlanod, nem kell közösségi adószámot kiváltanod abban az esetben, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek: nem vagy egyéni vállalkozó, tevékenységed kizárólag az Áfa törvény szerinti, adómentes ingatlan – (ingatlanrész-) bérbeadás (haszonbérbeadás), az ingatlan bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget.
A rendszeres bevételszerző tevékenység okán te, mint magánszemély (jogi nyelven fogalmazva: természetes személy) adóalanyként történő bejelentkezés és adószám hiányában is Áfa alannyá válsz, tehát az Áfa törvényben meghatározott bizonylatot kell majd kibocsátanod a bérlőd számára.
Adómentes ingatlan-bérbeadás esetén számla helyett elegendő az is, ha a számvitelről szóló törvény szerinti számviteli bizonylatot állítasz ki a bérleti díjról. Az adószám hiánya – tekintettel az adómentes körbe tartozó tevékenységre – nem akadályoz a számviteli bizonylat beszerzésében, illetve előállításában és kibocsátásában. Ezen a számviteli bizonylaton a neved mellett az adóazonosító jeled szerepeltethető. Ha azonban úgy döntesz, hogy a számviteli bizonylat kibocsátásához a számla és a nyugta adóigazgatási azonosításáról, valamint az elektronikus formában megőrzött számlák adóhatósági ellenőrzéséről szóló rendelet – a továbbiakban NGM rendelet – szerinti számlatömböt szeretnél használni, annak beszerzéséhez adószámmal kell rendelkezned, tehát emiatt be kell jelentkezned adóalanyként.
Áfa-körös bérbeadások
Az ingatlan bérbeadás az áfatörvény 86. § alapján tárgyi adómentes tevékenység. Vannak azonban kivételek. A leggyakoribb adókötelezettséget eredményező bérleti ügyletek: a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősülő, valamint a közlekedési eszközök elhelyezését, parkolását biztosító bérbeadások.
Amennyiben bérbeadóként szeretnél áfa-körössé válni, erre is van lehetőséged, viszont ebben az esetben 5 éven át nem válthatsz majd vissza áfamentességre. Érdemes tehát jól megfontolni a döntést.
Rövid-, vagy hosszú távú bérbeadás? Nem mindegy!
Ha szálláshely-szolgáltatást szeretnél nyújtani, ez a tevékenység jellemzően rövid idejű bérleti viszonyra vonatkozik, és kizárólag adószám birtokában végezhető, valamint be kell hozzá szerezni a szükséges szálláshely-üzemeltetési engedélyt is. Az ingatlan-bérbeadás azonban hosszabb távú tartózkodás esetén jön létre, bérleti szerződést kell kötni hozzá, viszont a működéshez nincs szükség engedélyekre.
Ha inkább csak a turisztikailag kiemelt szezonokban szeretnéd bérbe adni az ingatlanod, tehát szálláshely-szolgáltatást nyújtanál, abban az esetben két adózási mód közül választhatsz. Az egyik a tételes átalányadózás, amikor évente jogszabályban rögzített fix átalányt kell megfizetned. A másik opció, ha önálló tevékenységből származó jövedelemként adózol a bevételeid után.
Az áfa megfizetésének tekintetében is különbségek vannak a rövid- és a hosszú távú bérbeadás közt, ugyanis az ingatlan hosszú távú bérbeadása nem áfa köteles, azonban a szálláshely-szolgáltatás után minden esetben áfát kell fizetni.
Költségelszámolás, és az adóköteles bevétel csökkentésének lehetőségei
Az önálló tevékenységből származó bevételt az Szja törvény. 2. és 4. számú mellékletének rendelkezései szerint kell figyelembe venni. Fontos megjegyezned, hogy nem számít bevételnek az ingatlan használatához kapcsolódó, más személy által nyújtott, e személytől vásárolt szolgáltatásnak a bérbeadó által a bérbe vevőre az igénybevétellel arányosan áthárított díja, különösen a közüzemi szolgáltatások díja.
A rendelkezés azoknak a más személytől vásárolt szolgáltatásoknak a bérlőre áthárított díjára vonatkozik, amelyek az ingatlan használatával függenek össze. Nem alkalmazható ez a szabály a bérlőre áthárított társasházi közös költségre még akkor sem, ha az tartalmaz rezsielemeket, például vízdíjat, szemétdíjat, vagy a közös képviselő díjazására.
Ha tehát a bérlőd megfizeti számodra a közös költséget, akkor ez az összeg beleszámít majd az ingatlan bérbeadásából származó bevételedbe. Ezzel szemben viszont vannak lehetőségeid költségelszámolásra.
Ha a bérlőddel fix összegű bérleti díjban egyeztek meg, amely tartalmazza a rezsi költségeit is, tehát nem számoltok el havonta tételesen a közüzemi és egyéb az ingatlan használatával összefüggésben keletkező számlákkal, akkor a fenti kedvező szabály nem alkalmazható. Ilyen esetben az egyösszegű bérleti díj teljes egészében ingatlan-bérbeadásból származó bevételnek számít, amellyel szemben elszámolhatók a felmerült költségek. A szabály akkor sem alkalmazható, ha a lakás bérlője a fogyasztásmérők által mért pontos összeget fizeti meg a bérbeadónak, aki azonban átalánydíjat fizet a közműszolgáltatóknak.
A bérbeadó levonhatja a lakás bérbeadásából származó bevételéből az általa más településen bérbe vett lakás ugyanazon évben igazoltan megfizetett bérleti díját. A bevétel ilyen címen azonban csak akkor csökkenthető, ha a bérbeadás, illetve a bérbevétel időtartama meghaladja a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységből származó bevételével szemben nem számol el költséget, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem térítik meg. Az így bérbe vett lakásnak nem kell belföldön lennie, tehát nem kizárt az sem, hogy valaki a külföldön megfizetett bérleti díjjal csökkentse így a bérbeadásból származó bevételét.
Milyen költségeket lehet elszámolni?
Tételes költségelszámolás esetén költségként számolhatjuk el bérbeadás esetén a számlával igazolt felújítási, javítási, karbantartási munkák díjait, a rezsiköltséget (akkor, ha a szerződésben foglaltak alapján a közüzemi díjakat a bérleti díjba foglalták); a 200 ezer forintot meg nem haladó értékű tárgyi eszközök beszerzését, és az amortizációt. (beton-, tégla- és kőépületek esetén 2%)
A tételes költségelszámolást sok költség és kevés bevétel esetén érdemes választani, mert a bevételből levonhatók a kiadás során felmerült költségeid, például felújítási költségek, a lakás értékcsökkenése. Ezek kifizetését persze igazolnod kell a számlákkal, illetve az értékcsökkenés alapjául szolgáló adásvételi szerződéssel. Az adóalapod ebben az esetben a bevételed költségekkel csökkentett része lesz.
A 10% költséghányad alkalmazása a legegyszerűbb megoldás. A jövedelemből levonsz 10%-ot, a fennmaradó 90% lesz a bevételed, amely után pedig 15%-os SZJA-t kell megfizetned. Az adóalapod tehát a bevételed 90%-a lesz.
Ha magánszemélynek adod ki az ingatlanod, akkor negyedévente kell kiszámolnod és befizetned az SZJA-t. Ha viszont cégnek vagy vállalkozónak adod bérbe az ingatlant, akkor ő a neki adott költségnyilatkozat alapján levonja az SZJA-t és azt befizeti a NAV-nak. Neked csak annyi dolgod lesz, hogy az év végén a bérbevevő által kiállított igazolás alapján kitöltöd az szja-bevallásod.
Mi történik, ha vállalkozóként adom ki az ingatlanom?
Ha vállalkozóként adod ki az ingatlant, és alanyi adómentes vagy, akkor figyelned kell a kereted, a bérbeadásból befolyt összeg ugyanis bele fog számítani ebbe, és adóznod is az általad választott adónem szabályai alapján kell. Ha tehát átalányadózó vagy, akkor a bérbeadásból származó bevételed is ugyanolyan költséghányaddal elszámolva adózik ugyanúgy, mint a vállalkozásod főtevékenységéből szerzett bevétel.
Amit én ajánlok neked
Miközben írtam ezt a cikket, még inkább biztos lettem abban, hogy a bérbeadás témája sem olyan egyszerű a hétköznapi emberek számára, mint amilyennek nekem tűnik – hiszen én ingatlanügyletekkel foglalkozom már évtizedek óta.
Aki most szeretne belevágni ebbe a tevékenységbe, és van már valamilyen vállalkozása, annak azt javaslom, mindenképp konzultáljon könyvelővel, és együtt számolják ki, hogy hogyan érné meg leginkább ezt a tevékenységet végeznie.
Amit viszont mindentől függetlenül mindenkinek tudok javasolni az, hogy akár magánszemélyként, akár vállalkozóként lépnél be az ingatlanpiacra, mint bérbeadó, mindenképpen szabályosan végezz mindent. Köss a bérlőddel hivatalos szerződést – a legjobb, ha ügyvéd, vagy közjegyző előtt -, és soha ne mulaszd el a bizonylat-, vagy számlaadási kötelezettséged! A NAV ugyanis könyörtelenül büntet, ha ilyen esetre fény derül, és azon kívül, hogy behajtja rajtad a meg nem fizetett adót, még bírságot is kapsz, amelynek az összege akár majdnem ugyanakkora (50-75%) is lehet, mint a megállapított adóhiány.
Legutóbbi hozzászólások