Mikor fogadd el, és mikor várj?
Végre megérkezik az első ajánlat. A vevő komolynak tűnik, nem csak nézelődött, visszahívott, kérdezett, gondolkodott, majd kimondott egy konkrét összeget.
Te pedig ott állsz két érzés között.
Az egyik: végre történik valami.
A másik: mi van, ha ez kevés?
Egy győri lakás eladásánál ez nagyon gyakori helyzet. Főleg akkor, ha a hirdetés még friss, a család is figyeli a folyamatot, és mindenki mond valamit. „Ne kapkodd el!” „Jön majd jobb.” „Ennyiért ne add oda!” Közben ott motoszkál benned az is, hogy mi van, ha pont ez volt a komoly vevő.
Az első ajánlat nem csak pénzről szól. Az eladó önbizalmát is próbára teszi.
Az első ajánlaton nem megsértődni kell, és nem is vakon elfogadni. Értelmezni kell.
Miért ilyen nehéz dönteni az első ajánlatnál?
Az első ajánlatnál az eladó még tele van várakozással. Friss a hirdetés, jók a fotók, talán sokan megnyitották az oldalt, néhányan telefonáltak is. Ilyenkor könnyű azt hinni, hogy ez még csak a kezdet, és biztosan érkezik majd jobb ajánlat.
Lehet, hogy így lesz.
De az is lehet, hogy nem.
Az első konkrét szám azért rázza meg az eladót, mert hirtelen a piac válaszol. Nem a család, nem a szomszéd, nem az ismerős, aki szerint „ennél többet ér”. Egy valódi vevő mondja meg, neki mennyit ér az ingatlan ebben a pillanatban.
Az a tapasztalatom, hogy sok eladó nem az ajánlatot utasítja vissza elsőre, inkább azt az érzést, hogy valaki kevesebbre értékelte az otthonát.
Ez teljesen emberi reakció. Egy ingatlan mögött évek, emlékek, felújítások, döntések vannak. A vevő viszont nem ezeket árazza. Ő a saját pénzét, hitelét, felújítási költségét, kockázatát és jövőbeli életét nézi.
Az alku nem támadás. Sokszor csak a vevő próbálja megtalálni azt az árat, amiben biztonságban érzi magát.
A gyors ajánlat nem mindig rossz jel
Sokan megijednek, ha az első napokban vagy az első héten már ajánlat érkezik. Ilyenkor jön a gondolat: lehet, hogy túl olcsón hirdettem?
Ez előfordulhat, de nem törvényszerű.
Lehet, hogy jól lett meghatározva az ár. Lehet, hogy a hirdetés jól mutatta meg az ingatlan értékét. Lehet, hogy a vevő már régóta keres Győrben, pontosan tudja, mit akar, és felismerte, hogy ez neki jó lehetőség.
Egy nádorvárosi lakásnál például előfordulhat, hogy az első komoly érdeklődő már hónapok óta figyeli a környéket. Tudja, mi számít reálisnak, látott már több lakást, és ha végre megjelenik egy jól árazott, jó állapotú ingatlan, gyorsan lép.
A gyors ajánlat nem mindig azt jelenti, hogy aluláraztad az ingatlant. Néha azt jelenti, hogy végre jól találtad el a piacot.
Az első ajánlat tehát lehet értékes visszajelzés. Nem biztos, hogy végső döntés, de mindenképpen jelzés.
Mikor érdemes komolyan venni az első ajánlatot?
Az első kérdés mindig az, hogy az ajánlat mennyire van közel az irányárhoz. Ha az ajánlat reális sávon belül van, nem érdemes sértődésből félresöpörni.
A második kérdés legalább ilyen fontos: ki áll az ajánlat mögött?
Van különbség egy felkészült vevő és egy bizonytalan érdeklődő között. Egy készpénzes vagy előminősítéssel rendelkező hiteles vevő sokkal stabilabb lehet, mint valaki, aki magasabb összeget mond, de még nem tudja, miből fizet.
Nem csak az ajánlott összeg számít. Az is számít, milyen vevő áll mögötte.
Figyeld meg a feltételeket is. Mikor tudna szerződni? Mikor fizetne foglalót? Milyen birtokbaadási időpontot kér? Van saját eladandó ingatlana? Hitelből vásárolna? Ezek mind befolyásolják az ajánlat valódi értékét.
Egy alacsonyabb, de tiszta ajánlat néha többet ér, mint egy magasabb, tele kérdőjellel.
Mikor nem kell azonnal elfogadni?
Az első ajánlat elfogadása nem mindig jó döntés. Ha az ingatlan csak pár napja van piacon, erős az érdeklődés, több megtekintés is folyamatban van, akkor érdemes óvatosan kezelni a gyors döntést.
Az is figyelmeztető jel, ha a vevő nagyon sürget, miközben a saját háttere nem tiszta. Például azonnal választ kér, de még nem járt banknál. Vagy alkudna, de a foglalót csak később tudná rendezni. Vagy sok feltételt szab, miközben nem mond biztos konkrétumokat.
Ilyenkor nem az a kérdés, hogy kedves e a vevő. Az a kérdés, hogy végig tud e menni az adásvételen.
Az első ajánlat akkor veszélyes, ha nem döntésre ösztönöz, hanem pánikba visz.
Ha félelemből fogadsz el egy gyenge ajánlatot, könnyen megbánhatod később. Főleg akkor, ha pár nappal később jönne egy felkészültebb, jobb feltételekkel érkező vevő.
Mikor hiba visszautasítani az első ajánlatot?
A másik oldal is gyakori. Az eladó kap egy reális ajánlatot, de visszautasítja, mert úgy érzi, túl korai lenne dönteni.
A család is biztatja. A szomszéd többet mondott. Az ismerős szerint várni kell. Az eladó pedig azt gondolja: ha ilyen hamar jött ajánlat, biztosan jön majd jobb is.
Aztán telnek a hetek.
A hirdetés már nem friss. A megtekintések ritkulnak. A vevők kezdik felismerni, hogy az ingatlan régóta fent van. Az eladó pedig egyszer csak azon kapja magát, hogy az első ajánlat már nem is tűnik olyan rossznak.
A piac nem mindig ad második ugyanolyan jó lehetőséget.
Az első ajánlat visszautasítása akkor hiba, ha az eladó nem piaci okból vár, csak reményből.
Ez különösen igaz olyan ingatlanoknál, ahol szűkebb a vevői kör. Egy nagyobb családi ház Győr környékén például más ritmusban mozog, mint egy jól árazott kisebb lakás a Belváros közelében. Nem mindegy, hány vevő van ténylegesen az adott típusra.
Az alku nem mindig veszteség
Sok eladó úgy éli meg az alkut, mintha veszítene. Pedig az alku az ingatlanpiac természetes része. A kérdés az, hogy mennyire indokolt, és mit kapsz érte cserébe.
Lehet, hogy a vevő kevesebbet ajánl, de gyorsan szerződne. Lehet, hogy rugalmas a birtokbaadásban. Lehet, hogy stabil pénzügyi háttérrel érkezik. Lehet, hogy nem fog hetekig bizonytalanságban tartani.
És persze az is lehet, hogy az ajánlata egyszerűen túl alacsony.
Az alku értékeléséhez nem elég a számot nézni. A teljes helyzetet kell látni.
Volt már olyan helyzet, amikor papíron a magasabb ajánlat tűnt jobbnak, közben tele volt kockázattal. A vevő még hitelt intézett, saját ingatlant is el kellett volna adnia, és közben gyors birtokbaadást kért. A másik ajánlat alacsonyabb volt, de tiszta, gyors és kiszámítható.
Néha a biztosabb vevő többet ér, mint a papíron magasabb ajánlat.
Győri példa: két ajánlat, két teljesen más helyzet
Képzelj el egy 54 négyzetméteres győr-nádorvárosi lakást. Jó állapotú, világos, rendezett társasházban van. Megérkezik az első ajánlat, amely 1,5 millióval alacsonyabb az irányárnál. A vevőnek van előminősítése, a foglaló rendelkezésre áll, és a birtokbaadásban rugalmas.
Pár nappal később jön egy másik érdeklődő, aki majdnem teljes árat mond. Ez elsőre jobban hangzik. Aztán kiderül, hogy még nem járt bankban, saját lakását is el kellene adnia, és gyors döntést kér.
Papíron a második ajánlat szebb.
A valóságban kockázatosabb.
Az ajánlat értékét az is meghatározza, hogy mennyi bizonytalanság van mögötte.
Itt szokott sok eladó elbizonytalanodni. Mert a magasabb összeg jól hangzik. Csak egy adásvételnél nem az a cél, hogy jól hangozzon. Az a cél, hogy végigvihető legyen.
Hogyan dönts okosan az első ajánlatról?
Mielőtt igent vagy nemet mondasz, állj meg egy pillanatra! Nem kell azonnal reagálni, főleg akkor nem, ha belül inkább indulatból válaszolnál.
Nézd meg, mennyi ideje van piacon az ingatlan! Hány komoly érdeklődő volt eddig? Hány megtekintés van még folyamatban? Milyen visszajelzéseket kaptál? Az ajánlat mennyire reális a környékhez és az állapothoz képest?
A vevő hátterét is tisztázni kell! Miből fizetne? Mikor szerződne? Mikor tudna foglalót adni? Milyen birtokbaadást kér? Van olyan feltétele, ami később nehézséget okozhat?
Az első ajánlatról nem érzésből kell dönteni, helyzetből kell dönteni.
Az okos döntés nem mindig a legmagasabb ajánlatot választja. A legbiztonságosabb utat keresi.
Miért segít egy külső szakértő?
Az eladó érzelmileg benne van az ingatlanban. Ez természetes. A vevő alkudik. A család véleményt mond. Az ismerősök tanácsot adnak. Ilyenkor könnyű rossz irányba billenni.
Egy tapasztalt ingatlanközvetítő segít elválasztani az ajánlatot az első érzelmi reakciótól. Megnézi, mit mutat a piac, milyen a vevő háttere, milyen a hirdetés teljesítménye, milyen ajánlatok reálisak az adott győri városrészben.
Nem az a dolga, hogy helyetted döntsön.
Az a dolga, hogy tisztább képet adjon.
Egy jó szakértő nem helyetted dönt, segít meglátni, valójában miről döntesz.
Ez sokszor pont az első ajánlatnál számít a legtöbbet. Mert ott még friss minden. A remény is, a félelem is.
Az első ajánlat nem ellenség, jelzés
Az első ajánlatot nem kell automatikusan elfogadni. Reflexből visszautasítani sem jó döntés. Inkább úgy érdemes nézni rá, mint piaci visszajelzésre.
Megmutatja, hogyan reagál a vevői oldal az árra, az állapotra, a környékre, a hirdetésre és a bemutatásra. Ha jól értelmezed, sokat segíthet abban, merre menjen tovább az eladás.
Az első ajánlat nem mindig a végső válasz, de sokat elárul arról, merre tart az eladás.
Ha Győrben adnád el az ingatlanod, és bizonytalan vagy egy ajánlatnál, kérj személyre szabott segítséget! Nézzük meg együtt, mikor érdemes tárgyalni, mikor jobb várni, és mikor lenne hiba elengedni egy komoly vevőt!
Kérdésed van ingatlaneladás előtt?
Ha most érkezett ajánlat az ingatlanodra, vagy épp attól tartasz, hogy rossz döntést hozol, beszéljünk róla. Egy külső szakmai nézőpont sok felesleges bizonytalanságtól megkímélhet.
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 hétfőtől péntekig, 9 és 17 óra között
Írj, ha kérdésed van: info@tothrita.hu
Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
Bérlakásprogram
Mit jelenthet a bérlakásépítési program a győri ingatlantulajdonosoknak? Győr eddig is erős város volt lakhatási szempontból. Munkahelyek, ipar, egyetem, közlekedés, családi élet, befektetői érdeklődés. Ez együtt sokáig azt jelentette, hogy egy jó lakásra előbb vagy...
Bútorozatlan lakás kiadása Győrben
Miért lett nehezebb 2026-ban üres lakást kiadni, és mit tehet a bébeadó, ha nem akar hónapokig várni? Régebben egy jó helyen lévő győri lakást sokszor akkor is ki lehetett adni, ha teljesen üres volt. A bérlő hozta az ágyat, a kanapét, a szekrényt, a mosógépet, és...
Home staging Győrben
Így készítsd fel az ingatlanod az eladásra! Gyakorlati útmutató lakás és ház eladása előtt, fotózásra és videózásra Van az a pillanat, amikor a vevő belép egy lakásba, körbenéz, és már az első tíz másodpercben érez valamit. Vagy azt, hogy „itt el tudnám képzelni...
Legutóbbi hozzászólások