Ami még a tulajdonjognál is erősebb: a haszonélvezeti jog

Minden, amit a fontos, hogy tudj a haszonélvezeti jogról

 

Ingatlan adásvételekkor nem különleges eset, ha a szóban forgó lakás haszonélvezeti joggal terhelt. Sokan meg is riadnak ilyenkor, de nem feltétlenül kell. A mai cikkben áttekintünk mindent a haszonélvezeti jog témakörén belül. Akár vannak előzetes ismereteid erről, akár nincsenek, ha ezt elolvasod, mindent tudni fogsz a haszonélvezeti jogról, amit egy laikusnak érdemes.

Hogyan keletkezik a haszonélvezeti jog, és mi is ez pontosan?

A haszonélvezeti jog olyan vagyoni jog, amely a birtoklója számára biztosítja azt, hogy más tulajdonát jogszerűen használhassa és annak hasznait élvezhesse. A haszonélvezeti jog szerződéssel vagy jogszabály rendelkezése folytán jöhet létre (pl. özvegyi jog). Haszonélvezeti jogot élvezhet természetes és jogi személy is.

Ha a haszonélvezeti jogot szerződés útján alapítják, az megtörténhet ingyenesen, de akár ellenérték fejében is. Az ingatlanokra szóló haszonélvezeti jogot minden esetben be kell jegyeztetni az ingatlan-nyilvántartásba is. Ilyenkor a tulajdoni lapon szerepelni fog, hogy a lakás haszonélvezeti joggal terhelt.

Amennyiben a haszonélvezeti jog az adásvétellel egyidejűleg kerül alapításra, nem kell külön díjat fizetni annak bejegyzéséért, más esetben a földhivatali illetéket le kell róni. Természetesen haszonélvezeti jog nem csak egy ingatlan egészére, de annak egy részére is bejegyeztethető.

 

Mit tehet az ingatlannal a haszonélvező, és mit a tulajdonos?

A haszonélvező jogosult az ingatlan a birtoklására, használatára vagy ha úgy akarja annak hasznosítására és hasznainak szedésére is. Természetesen ezen jogok mellett kötelességek is terhelik. Ilyenek a lakás használatával kapcsolatos kötelezettségek, mint például a rezsi és az egyéb közterhek megfizetése. A haszonélvező semmiféleképpen nem károsíthatja vagy semmisítheti meg az ingatlant, és nem is rendelkezhet vele, ami azt jelenti, hogy nem adhatja el.

A tulajdonosnak ellenőrzési joga van a tulajdona felett.  Például jogosult megtekinteni, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant. Amennyiben a haszonélvező rongálja az ingatlant vagy közüzemi tartozást halmoz fel, akkor a tulajdonos biztosítékot követelhet, amely fedezetet nyújt számára. Ha a haszonélvező nem ad biztosítékot, abban az esetben a tulajdonos bírósághoz fordulhat a haszonélvezeti jog gyakorlásának felfüggesztése érdekében.

Meddig tart a haszonélvezeti jog?

Haszonélvezet szólhat határozott vagy határozatlan időtartamra is. A haszonélvezet tehát megszűnhet egyrészt a határozott időtartam lejártával, a haszonélvező halálával vagy abban az esetben, ha tulajdonjogot szerez az ingatlan felett, azaz megvásárolja.

Ezen kívül a haszonélvező önként is lemondhat bármikor a haszonélvezeti jogáról – ehhez nem szükséges a tulajdonos hozzájárulása sem.

Bármelyik eset is következik be, az ingatlan-nyilvántartásban is aktualizálni kell a változás tényét, azaz a tulajdoni lapról törölni kell a haszonélvezeti jogra vonatkozó bejegyzést.

Amennyiben jogi személy a haszonélvező, abban az esetben maximum ötven évre szólhat a haszonélvezeti jog hatálya.

 

Eladható-e a haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan?

Természetesen igen, de azt tudni kell, hogy attól, hogy egy ingatlan gazdát cserél, a haszonélvező haszonélvezeti joga nem szűnik meg. Tehát, ha például egy lakóingatlanról van szó, a tulajdonoscserével semmi nem változik, csak a tulajdonjogokat birtokló jogi vagy természetes személy kiléte. Az új tulajdonos szempontjából tehát a birtokbavétel körülményes lehet, ezért ha eladási szándék merül fel, érdemes ezt a helyzetet előbb rendezni.

Ha tehát olyan ingatlanod van, amelyre valaki számára haszonélvezeti jog van bejegyezve, két dolgot tehetsz. Vagy értékesíted ilyen módon – amire azért jóval kisebb az esély, mint egy bármilyen tehertől mentes ingatlan eladása vagy megegyezel a haszonélvezővel, hogy mondjon le a haszonélvezeti jogáról.

Ugyanúgy, ahogy keletkeztetni, megszüntetni is lehet a haszonélvezeti jogot ingyenesen, de pénzben is megválthatod – azaz egy bizonyos ellenérték fejében születik meg a haszonélvezetről történő lemondás.

Örökölhető, átruházható-e a haszonélvezeti jog?

A vonatkozó aktuális jogszabályok értelmében a haszonélvezeti jogot sem örökölni nem lehet, sem másik személyre nem ruházhatja át a haszonélvező. Magát a jogot tehát nem adhatja át másnak, azt viszont megteheti, hogy a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát átengedi. Kivéve akkor, ha ezt ellenérték fejében tenné. Erre abban az egy esetben van lehetősége, ha a tulajdonos azonos feltételek mellett az ingatlan hasznosítására nem tart igényt.

Összefoglalva tehát, mivel ez konkrét személyhez kötött jog, nem adható el, nem ruházható át, átengedhető viszont a jog gyakorlása másnak abban az esetben, ha ehhez a tulajdonos a hozzájárulását adja.

 

Így kell töröltetni a haszonélvezeti jogot

Ha a haszonélvező ellenérték fejében vagy ingyenesen lemond a használati jogáról, ezt a jogügyletet mindenképp közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Abban az egy esetben nem szükséges csak okirat, ha a törlésre amiatt kerül sor, mert a haszonélvezeti jog határozott időre szólt, és ez az időtartam már letelt.

 

Mennyibe kerül az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés?

Először is a közokirat vagy magánokirat elkészítésének díját kell kifizetni, amely egészen változó lehet az azt elkészítő ügyvéd díjszabásától függően. Ezen felül a földhivatalnak kell megfizetni az eljárási illetéket, amely jelenleg 6600 Ft, illetve a tulajdoni lap díját, amely 1000 Ft.

Haszonélvezeti jog alapításakor és megszüntetésekor haszonélvezeti illeték fizetendő, kivéve, ha a jogügylet közeli hozzátartozók (egyenes ági rokonok, illetve házastársak) között jött létre. Ingyenes jogügyleteknél az illeték a haszonélvezeti jog értékének 18%-a, lakóingatlanoknál pedig 9%, míg visszterhes jogügyleteknél a haszonélvezeti jog értékének 4%-át teszi ki.

Mennyit ér a haszonélvezeti jog?

A haszonélvezeti jog pénzbeni értékének kiszámítása az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény 72. §-a alapján történik, amelynek kiindulási alapja a vagyoni értékű jog egyévi értéke, amely a dolog forgalmi értékének 1/20 részét teszi ki.

Határozatlan idejű (például holtig tartó) vagyoni értékű jog esetében a jog értéke a jogosult személy életkorának figyelembevételével határozandó meg. Ha a haszonélvező 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték tízszerese, ha 25-50 év közötti, akkor az egyévi érték nyolcszorosa, ha 51-65 év közötti, az egyévi érték hatszorosa, 65 évnél idősebbek estében, az egyévi érték négyszerese lesz a jog értéke.

Ennek akkor van jelentősége, ha például pénzért cserébe szeretne lemondani valaki a meglévő haszonélvezeti jogáról.

Nézzünk egy példát, mondjuk egy átlagos másfél szobás panellakást, amelynek a forgalmi értéke 38 millió forint. Ebben az esetben ennek az egyévi értéke 1.900.000 forint. 25-50 év közötti haszonélvező esetében ezt az összeget nyolccal kell megszorozni, tehát az ő haszonélvezeti jogának értéke 15.200.000 Ft.

Erre figyelj, ha ilyen ingatlant vennél!

Jellemző, hogy a haszonélvezeti jog mellett elidegenítési tilalom is be van jegyezve a tulajdoni lapra. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben nem lehet a fentebb említett módon, akár a haszonélvező beleegyezése nélkül is eladni az ingatlant. Ha ez a helyzet, akkor természetesen csak akkor lehet eladni az ingatlant, ha ahhoz a haszonélvező előzetesen írásban hozzájárult.

Ha elidegenítési tilalom nincs is, de haszonélvezet van, fontos tisztában lenned vele – amint már korábban is említettem -, hogy a haszonélvezet csak a jogtulajdonos halálával, a határozott időtartam lejártával vagy a jogtulajdonos lemondása által szűnhet meg.

Tehát a te részedről a birtokbavétel csak akkor történhet meg, ha a haszonélvező elhalálozik, lejár a határozott időre bejegyzett haszonélvezeti joga vagy lemond arról, akár ingyenesen, akár térítés fejében. Az pedig már egyedi megállapodás kérdése, hogy a jog pénzbeni megváltása esetén te vagy a tulajdonos fizeti-e ki a jog értékét.

 

Bízom benne, hogy érdekes és hasznos információkat sikerült nyújtanom ez alkalommal is, és aki olvasta ezt a cikket már képben lesz a haszonélvezeti jog mibenlétével kapcsolatban. Ha ingatlant vennél vagy eladnál, keress bizalommal ! Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu

Ne maradj le a további érdekes és hasznos tartalmakról, ingatlanpiaci érdekességekről sem! Kövess Facebookon és You Tube-on! Ha érdekesnek, vagy hasznosnak találtad ezt az írásom megköszönöm, ha megosztod másokkal is!