Miért fizet kevesebbet a vevő egy koszos lakásért?
Sok tulajdonos ott hibázik a lakáseladásnál, hogy kizárólag az árra koncentrál. Nézik a környék hirdetéseit, összehasonlítják a négyzetméterárakat, számolgatnak, majd meghirdetik az ingatlant abban az állapotban, ahogy éppen van. Közben pedig elsiklanak egy olyan tényező felett, ami az egész értékesítést eldöntheti. Az ingatlan eladásánál nem csak az számít, mit adsz el, hanem az is, hogyan mutatod meg. Egy koszos falú, elhanyagolt hatású lakás már az első pillanatban rossz pozícióból indul, és ezt utólag nagyon nehéz korrigálni.
A vevő először nem számol, hanem érez. És ha az első érzése negatív, az ár is lefelé indul.
Győrben ezt különösen jól látni, mert a vevők ma már gyorsan döntenek, de csak akkor, ha az ingatlan az első perctől bizalmat ébreszt bennük. Amikor belépnek egy lakásba, megnézik a falakat, a burkolatokat és az elosztást. Emellett azonban azt is figyelik, milyen benyomást éreznek. Egy tiszta, rendezett, friss hatású lakás azt üzeni, hogy ezzel az ingatlannal foglalkoztak, vigyáztak rá, és érdemes komolyan venni. Egy koszos, foltos falú lakás viszont épp az ellenkezőjét sugallja.
A foltos fal egyrészt esztétikai hiba, másrészt bizalmi kérdés
Az ingatlanértékesítésben a bizalomnak óriási szerepe van. Ezt sokan alulértékelik, pedig minden egyes megtekintés erről szól. A vevőnek el kell hinnie, hogy amit lát, azzal érdemes foglalkoznia. Hinnie kell abban, hogy az ingatlan nincs elhanyagolva, hogy nem érheti kellemetlen meglepetés, és hogy a tulajdonos felelősen bánt vele. Amikor a falak koszosak, amikor a lakás szemmel láthatóan nincs rendben, ez a bizalom már az első percekben sérül.
Sok tulajdonos ilyenkor azt mondja, hogy a fal csak fal, egy festék majd mindent megold, a vevő meg úgyis a saját ízlése szerint alakítja majd. Ez papíron talán logikus, a valóságban viszont nem így működik. A vevő fejében ilyenkor nagyon gyorsan elindul egy másik gondolatmenet. Ha a tulajdonos ennyit sem tett meg az eladás előtt, akkor vajon mennyire foglalkozott más dolgokkal? Rendben vannak a nyílászárók? Nem ázik valahol? Nem maradt el valami karbantartás? A látható elhanyagoltság mindig felnagyítja a láthatatlan hibáktól való félelmet.
A vevő nem csak azt nézi, amit lát, hanem azt is sejteni véli, amit még nem lát.
És amikor megjelenik ez a bizonytalanság, az ár szinte automatikusan csökken. Nem azért, mert a lakás értéke egyik napról a másikra lement, hanem azért, mert a vevő fejében nőtt a kockázat.
Az egyik legdrágább mondat: „majd a vevő úgyis kifesti”
Őszintén mondom, ezt a mondatot nagyon sokszor hallom. És értem is, honnan jön. Tulajdonosként könnyű azt érezni, hogy felesleges pénzt költeni valamire, amit a következő tulajdonos talán úgyis megváltoztat. Csakhogy az értékesítés pillanatában nem az számít, mit fog csinálni később a vevő, hanem az, hogy most milyen érzéssel jön ki a lakásból. Ha úgy jön ki, hogy ezzel még rengeteg dolga lesz, akkor nem jó ajánlatot fog tenni, hanem alacsonyat.
Ez a különbség óriási. Mert a vevő fejében a festés költsége soha nem csak a festés költsége. Nem azt számolja, hogy pár százezer forintból megvan. Hanem azt érzi, hogy idő, szervezés, utánajárás, por, pluszmunka, csúszás. Még akkor is, ha valójában nem akkora tétel. A vevő fejében a kellemetlenség mindig drágább, mint a valós költség.
Amit te halogatott kisebb munkának látsz, azt a vevő már beköltözés előtti problémacsomagnak érzi.
Éppen ezért a „majd megcsinálja ő” hozzáállás nagyon sokszor nem spórolás, hanem veszteség. És ez a veszteség nem néhány tízezer forintban jelenik meg, hanem milliókban.
Miért térül meg ennyire látványosan egy tisztasági festés?
Azért, mert ez az egyik legolcsóbb beavatkozás, amivel a legnagyobb érzékelhető változást lehet elérni. Egy tisztasági festés és egy alapos nagytakarítás nem teljes felújítás. Nem bontás, nem átalakítás, nem hosszú hónapokig tartó beruházás. Mégis képes teljesen más hangulatot adni egy lakásnak. Egy 3-4 százezer forintos festés után ugyanaz az ingatlan frissebbnek, rendezettebbnek, igényesebbnek és értékesebbnek hat.
És itt jön a lényeg: ez a jobb benyomás nagyon gyakran 2-3 millió forinttal magasabb eladási árban is megmutatkozik. Sokan ezt elsőre túlzásnak érzik, pedig a piac pontosan így működik. Nem arról van szó, hogy a festék önmagában milliókat ér. Hanem arról, hogy a jobb állapot miatt a vevő kevésbé akar alkudni, kevésbé bizonytalan, gyorsabban dönt, és magasabb értéket kapcsol az ingatlanhoz.
Az ingatlanpiacon nem mindig az nyer, aki többet költ, hanem az, aki okosabban készíti fel az eladásra a lakását.
Ezért mondom mindig, hogy a tisztasági festés nem költségként érdemes nézni, hanem befektetésként. Olyan befektetésként, ami látványosan javítja az alkuhelyzetedet.
A tiszta lakás nem csak szebb, hanem könnyebben eladható
A rendezett lakásnak van egy nagyon fontos előnye, amiről kevesebb szó esik. Nem csak az történik, hogy jobb árat lehet elérni, hanem az is, hogy maga az értékesítés folyamata könnyebb lesz. Több lesz az érdeklődő, jobb lesz a megtekintések minősége, és kevesebb lesz az olyan látogató, aki csak nézelődni jön. Amikor egy ingatlan jól mutat, az emberek komolyabban veszik.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hirdetés képei erősebbek lesznek, a helyszíni benyomás nem töri meg az online ígéretet, és a vevőben nem keletkezik csalódás. Mert az egyik legrosszabb helyzet az, amikor a fotók felkeltik az érdeklődést, de a személyes megtekintésnél azonnal visszaesik a lelkesedés. Ilyenkor általában nincs második esély.
A vevőket nem csak bevonzani kell, hanem meg is kell tartani azt a jó érzést, amivel érkeztek.
És ehhez nem feltétlenül nagy dolgok kellenek. Sokszor tényleg annyi a különbség, hogy a lakás világosabbnak, tisztábbnak és rendezettebbnek hat.
Győrben különösen számít az első benyomás
A győri ingatlanpiacon azt látom, hogy a vevők egyre tudatosabbak, de közben egyre türelmetlenebbek is. Sokan rövid idő alatt több ingatlant néznek meg, és nagyon gyorsan döntenek arról, melyiket érzik reális opciónak. Ilyen környezetben egyszerűen nincs sok idő arra, hogy a lakás „magyarázkodjon”. Amit az első néhány percben nem tud átadni, azt később már sokkal nehezebb helyrehozni.
Ezért van az, hogy egy frissen festett, kitakarított lakás sokszor nem csak hamarabb talál gazdára, hanem jobb feltételekkel is. A vevő azt érzi, hogy itt kisebb a kockázat, kevesebb a plusz feladat, és közelebb van ahhoz, amit keres. Egy másik, hasonló adottságú, de koszos falú lakás viszont könnyen háttérbe szorul ugyanabban a kategóriában.
A piacon ritkán az győz, amelyiknek papíron a legtöbb előnye van, hanem az, amelyik a valóságban a legjobb benyomást kelti.
Pont ezért mondom azt, hogy Győrben különösen nem érdemes félvállról venni az ingatlan felkészítését.
A végén mindig ugyanoda jutunk: megéri vagy nem éri meg?
Tulajdonosként teljesen érthető, hogy minden kiadást mérlegelsz. Nem akarsz feleslegesen költeni, és joggal szeretnéd tudni, valóban visszahozza-e az árát egy festés vagy egy komolyabb takarítás. A tapasztalatom alapján erre a válasz nagyon egyértelmű. Amikor egy 3-4 százezer forintos ráfordításból 2-3 millió forinttal jobb eladási pozíciót lehet teremteni, akkor ez nem kérdés, hanem jó döntés.
Ráadásul nem csak a pénzről van szó. Hanem arról is, hogy mennyi ideig árulod a lakást, mennyi stresszel járnak a megtekintések, mennyi alkudozást kell végighallgatnod, és mennyire érzed azt a folyamat végén, hogy kihoztad belőle a maximumot. Egy eladás soha nem csak számokról szól. Benne van az időd, az energiád és sokszor az érzelmi kötődésed is.
Az ingatlaneladásnál sokan ott veszítenek pénzt, ahol azt hiszik, hogy éppen spórolnak.
És talán ez a legfontosabb tanulság. Nem kell túlzásba vinni az előkészítést, nem kell luxusfelújításba kezdeni, de az alapvető igényességet igenis meg kell mutatni. Mert a vevő ebből olvas. És nagyon gyorsan olvas.
Gondolkodsz ingatlan eladásán Győrben?
Ha ingatlanértékesítést fontolgatsz Győrben, kérj személyre szabott tanácsot tőlem.
Megmutatom, hogy a te ingatlanodnál mi az a néhány lépés, amivel valóban jobb árat és kedvezőbb eladási pozíciót lehet elérni, fölösleges költekezés nélkül.
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
📞 Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 (Hétfőtől péntekig, 9–17 óra között)
📧 Írj, ha kérdésed van! info@tothrita.hu
🌐 Nézd meg, hogyan dolgozom! tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
Miért veszélyes a gyors árcsökkentés ingatlaneladásnál?
Miért kelthet rossz benyomást egy túl hamar olcsóbbá tettingatlan? Két hete hirdeted a lakást, és alig csörren meg a telefon. Egy-két érdeklődő volt, de egyik sem tett ajánlatot. Aztán jön az első gondolat: „Lehet, hogy magas az ár.” Ez teljesen emberi reakció. Csak...
A félig felújított ingatlan csapdája
Hol csúszik félre a gondolkodás eladáskor? Majd a vevő megcsinálja” - és itt indul el a lejtő. Van egy lakás Győrben, mondjuk Nádorvárosban. Nem rossz. Nem is igazán jó. A fürdő régi. A konyha használható, de már nem mai. A burkolatok vegyesek. A tulajdonos...
Miért nem hisznek neked a vevők?
Amikor az ingatlanhirdetés már az elején elrontja az egészet Van az a helyzet, amikor a lakás tényleg rendben van. Jó helyen van. Nem is irreális az ára. Megcsinálod a hirdetést.Szép képek. Gondosan megfogalmazott szöveg. És mégsem történik az, amire számítasz. Jönnek...
Legutóbbi hozzászólások