Az ingatlanvásárlás járulékos költségei

Az ingatlanvásárlás izgalmas, ám azoknak, akik nem rutinosak az ehhez kapcsolódó ügyintézésben, gyakran bonyolult és költséges folyamatnak tűnhet. Amikor lakást vásárolsz, a legnagyobb kiadás természetesen az ingatlan vételára. Ehhez adódnak még hozzá az ügyvédi költségeket, a földhivatali illeték, a vagyonszerzési illeték és a közjegyzői díjak.

Különösen a közjegyzői díjak tűnhetnek átláthatatlannak számodra, amennyiben életed során első alkalommal szembesülsz az ingatlanvásárlással kapcsolatos jogi teendőkkel. Ebben a cikkben azzal foglalkozom, hogy milyen közjegyzői díjakra számíthatsz, és milyen tényezők befolyásolják az összeget, amelyet meg kell majd fizetned, és arról is szót ejtek majd, hogy milyen egyéb költségekkel kell kalkulálnod az ingatlanvásárlás során.

Miért lehet szükség közjegyzőre az ingatlanvásárlásnál?

Kezdjük talán azzal, hogy egyáltalán miért is lehet szükség közjegyzőre akkor, ha ingatlan vásárolsz. Miért nem elég egy ügyvéd?

A válasz tulajdonképpen egyszerű. Ha ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéssel vásárolsz ingatlant, abban az esetben a szerződés teljes bizonyító erejű magánokiratnak minősül, míg a közjegyző által készített szerződések a közokiratok sorába tartoznak. Ennek a különbségnek akkor lehet jelentősége, ha valamilyen probléma adódik az ingatlanvásárlást követően, hiszen a közokiratok jogilag erősebb bizonyító erővel bírnak, mint a magánokiratok.

Az ingatlanvásárlás során a közjegyző szerepe elsősorban a szerződés hitelesítésére és jogi biztonság megteremtésére irányul. Az ügyvéd közreműködéséve létrejött szerződések előnye, hogy ő, a közjegyzővel ellentétben, tanácsot is adhat, az ügyfeleket felvilágosíthatja és képviselheti az érdekeiket. Ilyet egy közjegyző nem tehet.

Kit válassz? Ügyvédet vagy az „állam emberét”?

Legyen szó ingatlan értékesítéséről vagy vásárlásáról, a hatályos törvények szerint, az ügylet lebonyolításához jogvégzett ember segítségét szükséges igénybe venni, amely ügyvédi vagy közjegyzői segítséget jelent.

De mégis kihez fordulj, ha végre megtaláltad álmaid otthonát vagy ha eladó vagy a történetben, amikor megérkezik a vevő? Ügyvédhez? Közjegyzőhöz? A közjegyző tulajdonképpen az „állam embere”, a közjegyzői tevékenység pedig jellegét tekintve közhatalmi tevékenység. A közjegyző törvényben foglalt fő feladatai közé tartozik az ún. nemperes eljárások lebonyolítása, mint pl. a követelések behajtására vonatkozó fizetési meghagyásos eljárás vagy a hagyatéki eljárások lefolytatása. A közjegyzők feladata továbbá: okiratkészítés, hiteles kiadmány, másolat és bizonyítvány kiadása, valamint okirat, pénz és érték megőrzése.

Az ügyvéd ezzel szemben „ügyfél embere”, az ő megbízása és érdekei messzemenő szem előtt tartásával jár el. Közte és az ügyfele között magánjellegű megbízási jogviszony jön létre. Az ügyvédi tevékenység az ügyfél és az ügyvéd közötti bizalmon alapul. Az ügyvédi tevékenységek: a jogi képviselet ellátása, a jogi tanácsadás, az okiratszerkesztés és az okirat ellenjegyzése.

A közjegyző az általa készített és hitelesített közokiratok által a jogviták megelőzése érdekében végez olyan jogi szolgáltatást, amely tehermentesíteni hivatott a bíróságokat, az igazságszolgáltatást, hiszen a közjegyző a jogszabály által meghatározott hatáskörében az állam igazságszolgáltató tevékenysége részeként jogszolgáltató hatósági tevékenységet végez. A közjegyzői okirat, mondjuk úgy, többletet jelentő tulajdonsága az ügyvéd által ellenjegyzett magánokirattal szemben, hogy per nélkül, bírósági végrehajtási záradékolás alapján végrehajtás lefolytatására lehet alkalmas.

Közjegyzői díjak és ügyvédi költségek

A közjegyzői és az ügyvédi díjak közti lényeges különbség, hogy míg az egyiket jogszabály határozza meg, addig a másik a felek közti egyéni megállapodás tárgya. A közjegyzői díjak a közjegyzői díjszabásról szóló 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet (díjrendelet) szerint meghatározott tételekből tevődik össze, amelytől a közjegyző sem térhet el.

Ha közjegyzőhöz fordulsz tehát, előre és pontosan tudhatod, hogy milyen költségekkel kell számolnod az ügyértéktől függően vagy a jogszabályban meghatározott összeg szerint. A közjegyző díja a munkadíjból (erről a következő bekezdésben írok részletesebben) és a költségtérítésből, költségátalányból, valamint készkiadásokból adódik össze. A készkiadások a közjegyzői tevékenység ellátásával kapcsolatban felmerülő munkafolyamatok díjaiból tevődik össze, mint pl. a postaköltség, vagy az utazás díja. Költségtérítésként továbbá – a készkiadásokon felül – a közjegyző részére a munkadíj általában 40%-ának megfelelő költségátalányt kell fizetni. A közjegyző az elvégzett munkájáért felszámított díjról – tételes kimutatással ellátott – költségjegyzéket állít ki, amellyel szemben a fél a közjegyző székhelye szerinti területi közjegyzői kamara elnökségénél kifogással élhet.

A közjegyzői munkadíj meghatározása

Az ügyérték alapján számított munkadíj abban az esetben számolható fel, amennyiben a közjegyzői tevékenység tárgyának értéke megállapítható.  Az ingatlan adásvételek esetében ez természetszerűleg így van, ezért mutatom is a díjtáblázatot a közjegyzői munkadíjakról, ügyértéktől függően.

A munkadíj felszámítható a ráfordított munkaidő alapján is, amelynek összege minden megkezdett óra után 5.500 Ft. Eltérő helyszínen – tehát a fél kérelmére a közjegyző hivatali helyiségén kívül – történő munkavégzés esetén a munkadíjat szintén minden megkezdett óra után 5.500 Ft-tal kell számolni.

A közjegyzői díj pontos összege tehát függ az ingatlan ügyértékétől, illetve attól is, hogy esetleg milyen további szolgáltatásokat veszel igénybe a közjegyzőtől. A közjegyzői díjakat Magyarországon a már említett 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szabályozza, amely részletesen meghatározza az egyes közjegyzői szolgáltatásokért felszámítható díjtételeket. Ezek abban az esetben változnak, ha a jogszabály módosításra kerül.

Igénybe vehető kedvezmények a közjegyzői díjakból

Bizonyos esetekben lehetőség van kedvezmények igénybevételére, amelyek némileg csökkenthetik a közjegyzői díjakat. Ezek a kedvezmények általában speciális társadalmi csoportokhoz kötődnek, és segítenek a lakásvásárlási folyamat könnyítésében. Nézzük is, melyek ezek, az ingatlanvásárlláshoz kapcsolódóan!

Azoknak a 35 év alatti fiataloknak, akik első lakásukat vásárolják, az adásvételi szerződés elkészítéséért járó közjegyzői munkadíj felét kell kifizetniük, amennyiben az egész lakás értéke nem lépi túl az illetéktörvényben megszabott felső határt, azaz a jelenlegi szabályok értelmében a 15 millió forintot. Más kérdés, hogy a jelenlegi ingatlanpiaci árak mellett, ezzel a kedvezménnyel Győrben és térségében valószínűleg nem kell számolnod.

Tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződések okiratba foglalásakor az öregségi nyugdíjkorhatárt betöltött személyek a közjegyzői munkadíj háromnegyedét kell csak megfizessék.

Az illetmény a felére csökken, amennyiben az okirat írásra vagy olvasásra képtelen személy számára készül, vagy ha a közjegyző méltányossági alapon, egészségügyi állapotra tekintettel készít végintézkedést vagy meghatalmazást.

A lakáscélú nem kamattámogatott jelzáloghitelek esetén az egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozat közokiratba foglalásáért a munkadíj 30%-a számolható fel. Ehhez elektronikusan rendelkezned kell az okirat írásbeli tervezetével, hogy azt szerkeszthető formában a közjegyzőnek átadhasd. Fontos, hogy a szakembernek ne kelljen benne érdemi, tartalmi változtatást végeznie.

További kedvezmény, hogy a közjegyzői munkadíj háromnegyedét kell fizetni – feltéve, ha a lakásméret a lakáscélú állami támogatásokról szóló jogszabály szerinti méltányolható lakásigényt nem haladja meg – három vagy több kiskorú gyermeket közös háztartásban nevelő házastárs vevők lakóingatlan adásvételére irányuló szerződésének közokiratba foglalása iránti eljárás esetén. Fontos, hogy a feltételek fennállását a szülők és a gyermekek lakcímet igazoló hatósági igazolványával, a szülők házassági anyakönyvi kivonatával, valamint a gyermekek születési anyakönyvi kivonatával, ezen kívül tulajdoni lappal és alaprajzzal kell igazolni.

Ügyvédi díj, illetékek, adók

A közjegyzői díjak mellett az ingatlanvásárlásnál számos egyéb költséged is felmerülhet, mint például az ügyvédi díj. Ha úgy döntesz, hogy az ügyvéd által elkészített magánokiratot szeretnéd közjegyző által ellenjegyeztetni, vagy megelégszel az ügyvéd által készített magánokirattal, abban az esetben az ügyvédi díjat is ki kell fizetned.

Erre ugyan nincsen konkrét szabály, hiszen mindig a felek megállapodásától függ a díjazás mértéke, amely nagyban függ az ingatlan értékétől, és az ügy bonyolultságától is. Általánosságban azt mondhatjuk, hogy Magyarországon országos szinten az ügyvédi díjak általában az ingatlan vételárának 0,5-1%-a körül mozognak. Az ügyvédi költség fontos része az ingatlanvásárlás folyamatának, hiszen az ügyvéd feladata a szerződések jogi szempontú ellenőrzése és az esetleges jogi kockázatok feltárása, ismertetése a felekkel.

Az ingatlanvásárlás során fizetendő vagyonszerzési illeték is komoly tétel lehet. A vagyonszerzési illeték mértéke a vételár 4%-a, azonban bizonyos esetekben kedvezmények vehetők igénybe. A vagyonszerzési illeték mértéke, és annak kiszámítása szintén egy elég sok tényezős téma, amelyet egy korábbi cikkemben már alaposan megtárgyaltam. Ha szeretnéd, ide kattintva elolvashatod azt, amit ezzel kapcsolatban érdemes tudnod.

Az illeték mellett egyéb adók is felmerülhetnek, például az ingatlanszerzéshez kapcsolódó helyi adók, amelyeknek kiszabása a települési önkormányzatok hatáskörébe tartoznak.

Az ingatlanvásárlás során a közjegyzői és egyéb díjak tehát jelentős plusz költséget jelenthetnek számodra a vételáron felül, de megfelelő tájékozódással, a kedvezmények kihasználásával, illeték esetében pedig élve a részletfizetési lehetőséggel, akár jelentősen is csökkenthetőek ezek a terheid. Mielőtt tehát meggondolatlanul ajánlatot tennél és foglalót fizetnél álmaid lakására, érdemes egy alapos számítást is elvégezned a továbbiakban felmerülő költségekről, hogy annak biztos tudatában hozhasd meg a döntésed: tudod-e vállalni ezeket vagy sem.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találtad a benne leírtakat, oszd meg másokkal is, te pedig kövess Facebookon, YouTube-on, TikTokon, és Instagramon is, mert ott is rendszeresen teszek közzé ingatlanokkal kapcsolatos ismeretterjesztő tartalmakat, és érdekes sztorikat az ingatlanközvetítés világából! Ha pedig szeretnéd sikeresen értékesíteni a saját ingatlanodat, vagy másét, és úgy érzed, jól jöhet ehhez némi segítség, kattints ide, és töltsd le Az ingatlanértékesítés pszichológiája című e-bookot!

Inkább időt spórolnál, és másra bíznád az eladást? Szeretnéd, hogy segítsek lakáscéljaid elérésében, kiadnád, vagy meglévő ingatlanod adnád el Győrben és környékén ahhoz, hogy másikat vásárolhass? Keress bizalommal telefonon, vagy e-mailben! Szívesen segítek! Eddigi ingatlanértékesítői tevékenységemet és eredményeimet bemutató videómat itt tudod megnézni. Telefon: +36309059273 (hétfő-péntek 9-18h) Mail: info@tothrita.hu