Amikor te is vennél, a vevőd is eladna, és mindenki valaki másra vár
A vevő komolynak tűnik. Már másodszor nézte meg a lakást, kérdezett a birtokbaadásról, beszélt a bankkal, még azt is mondta, hogy „ez nagyon jó lenne nekünk”. Az eladó közben már kinézett egy másik házat Győr környékén, fejben pakol, tervezi a költözést, számolja, miből mennyi marad.
Aztán kiderül, hogy a vevő is csak akkor tud fizetni, ha előbb eladja a saját ingatlanát.
És az ő vevője? Hát, ő meg hitelre vár.
Itt kezdődik az a helyzet, amit sokan csak menet közben értenek meg igazán: ez már nem egy egyszerű ingatlanügylet, hanem költözési lánc.
A költözési láncban nem az a legnagyobb gond, hogy több szereplő van. Az a gond, ha senki sem látja át az egészet.
Az a tapasztalatom, hogy ilyenkor nem a szándékkal van baj. Mindenki költözne. Mindenki szeretné megoldani. Csak épp minden lépés függ egy másiktól. Ettől lesz az egész feszültebb, lassabb és kockázatosabb, mint amilyennek elsőre látszik.
Mit jelent valójában a költözési lánc?
Költözési láncról akkor beszélünk, amikor egy ingatlan adásvétele egy másik ingatlanügylet sikerétől függ. Például az eladó a lakása vételárából venne családi házat. A vevő pedig a saját lakása eladásából fizetne. Közben lehet bank, támogatás, foglaló, ügyvéd, birtokbaadás, költöztető, iskolakezdés, munkahelyváltás.
Papíron ez még kezelhetőnek tűnik. A gyakorlatban viszont sok apró részleten csúszhat el.
Győrben ez nagyon gyakori helyzet. Egy fiatal pár Nádorvárosból menne nagyobb lakásba. Egy család Révfaluból költözne Győrújbarát vagy Ménfőcsanak felé, mert kertet szeretne. Egy idősebb tulajdonos a nagy házból menne kisebb, kényelmesebb lakásba a Belváros közelébe. Mindegyik döntés érthető. A gond akkor jön, amikor ezek a döntések egymásra épülnek.
A lánc addig stabil, amíg minden szereplő pontosan érti, mire vár a másik.
A „megvan a vevő” még nem jelent kész ügyletet
Sok eladó itt hibázik először. Jön egy szimpatikus érdeklődő, tetszik neki az ingatlan, visszajelez, kérdez, talán már az árról is beszél. Az eladó pedig megkönnyebbül: megvan a vevő.
Csakhogy a vevői szándék és a fizetési képesség két külön dolog.
Van érdeklődő, aki szeretné az ingatlant. Van komoly vevő, aki tudja, miből fizet. És van olyan vevő, akivel valóban el lehet indulni a szerződés aláírása felé.
Ez a három szint nem ugyanaz.
A szándék még nem pénz. A szimpátia még nem adásvétel.
Többször tapasztaltam már, hogy sok tulajdonos nem akkor kerül nehéz helyzetbe, amikor nincs érdeklődője. Sokkal inkább akkor, amikor túl korán elhiszi, hogy már biztos vevője van.
Innen indul a kapkodás. Az eladó elkezd másik ingatlant nézni. Ígéretet tesz. Alkuba kezd. Közben a saját vevője még csak ott tart, hogy „hamarosan felteszi” a lakását, vagy „a banknál már érdeklődött”.
Ez túl kevés alap egy komoly döntéshez.
Hol szokott megcsúszni a folyamat?
A költözési lánc nem egyszerre borul fel. Általában egy apró csúszással kezdődik. Valaki pár napot kér. A bank lassabban válaszol. Az értékbecslés nem azt hozza, amit vártak. Egy dokumentum hiányzik. A vevő saját lakására még sincs olyan gyorsan komoly érdeklődő.
A baj az, hogy ez a pár nap ritkán marad egyetlen szereplő problémája. Továbbmegy a következő emberre.
Tipikus csúszási pont lehet, amikor a vevő még nem adta el a saját ingatlanát. Vagy amikor hitelre vár, de nincs végleges banki döntése. Előfordul, hogy az eladó már túl korai birtokbaadást ígér, miközben ő sem tudja, hova és mikor költözik. Az is gyakori, hogy több tulajdonos van, és az egyik családtag később dönt, mint ahogy mindenki remélte.
A költözési láncban a kis késés is nagyobb lesz, ha nincs előre kitalált kezelése.
Egy győri lakáseladásnál például elég lehet annyi, hogy a vevő saját ingatlana két héttel később kel el. Ez boríthatja az ügyvédi időpontot, a foglaló ütemezését, a költözést és az új ingatlan kifizetését is.
Foglaló és határidő: itt nem lehet homályosan beszélni
A foglaló sokak fejében egyszerű dolognak tűnik. Megállapodunk, fizet a vevő, aztán mindenki nyugodtabb. Egy költözési láncban ez érzékenyebb kérdés.
Ha a vevő fizetne, de a pénze egy másik adásvételtől függ, akkor ezt előre látni kell. Ha az eladó továbbvásárolna, de még nem biztos az új ingatlan, akkor azt sem szabad elhallgatni. Ha hitel is van a képben, tudni kell, hol tart a folyamat.
A jó kérdések itt nagyon sok kellemetlenséget megelőznek.
Miből fizet a vevő? Van eladandó ingatlana? Van hitel? Mikor várható banki döntés? Mikor kell birtokba adni az ingatlant? Mi történik, ha valaki csúszik?
Ezeket nem akkor kell elővenni, amikor már mindenki ideges. Az elején kell tisztázni.
A jó határidő nem vágyálom. Reális menetrend.
A szerződéses részleteket mindig ügyvéddel kell pontosítani. Egy tapasztalt ingatlanközvetítő viszont sokat segíthet abban, hogy a felek még a szerződés előtt kimondják azokat a pontokat, amelyek később vitát okozhatnának.
A költözési lánc emberi oldala
Kívülről nézve ez pénzügyi és jogi folyamatnak tűnik. Belülről meg családi logisztika.
Gyerek iskolát vált. Valaki munkahely miatt költözne. Egy idős szülőhöz közelebb kellene kerülni. Válás után új életet kell kezdeni. Örökölt ingatlanból több testvér szeretne továbbmenni. Ilyenkor a határidő nem puszta dátum a szerződésben.
A határidő ilyenkor költöztető, szabadság, iskola, idegrendszer és családi béke egyszerre.
Egy kétgyerekes család például Révfaluból költözne Győr környékére. A vevőjük belvárosi lakást adna el, mert kisebbre menne. A belvárosi lakás vevője hitelből fizetne. Mindenki jó szándékú, mindenki együttműködne, mégis elég egy gyenge pont, és mindenki feszültté válik.
Ilyenkor nagyon sokat számít a nyugodt kommunikáció. Nem a napi tíz telefon segít. Inkább az, ha mindenki tudja, mi a következő lépés, mi várható, és hol van valódi kockázat.
Hogyan lehet megelőzni, hogy szétessen az ügylet?
Az első lépés egyszerűnek tűnik, mégis sokan kihagyják. Tisztázni kell, ki miből fizet!
Nem kellemetlen kérdés. Nem bizalmatlanság. Egy költözési láncban ez alap. Ha valaki saját ingatlan eladásából fizetne, akkor tudni kell, hol tart az eladás. Ha hitelre vár, tudni kell, volt-e már előminősítés. Ha az eladó továbbvásárolna, jó látni, mennyire konkrét az a következő lépés.
Második lépésként reális határidőket kell adni. A túl optimista dátum szépnek hangzik, de ritkán segít. Inkább feszültséget gyárt.
Harmadik lépésként nem szabad túl korán ígérni birtokbaadást. Ez az egyik leggyakoribb hiba. Az eladó meg akar felelni a vevőnek, ezért rábólint egy dátumra, miközben saját maga még bizonytalan helyzetben van.
A költözési láncot nem gyorsítani kell elsőként. Át kell látni.
Ha ez megvan, utána lehet jól ütemezni, tárgyalni és dönteni.
Miért jó, ha van valaki, aki kívülről látja?
Egy költözési láncban mindenki a saját félelméből indul. A vevő attól tart, hogy lemarad az ingatlanról. Az eladó attól, hogy nem talál másik otthont. A következő eladó attól, hogy nem kapja meg időben a pénzt. A banknak megvan a maga tempója, az ügyvédnek a maga szerepe, a családnak pedig a maga nyomása.
Ilyenkor kell valaki, aki nem sodródik bele az érzelmi részbe. Kérdez, rendszerez, figyelmeztet, ha egy ígéret túl optimista. Segít kimondani azt is, amit a felek néha udvariasságból kerülgetnek.
Győrben a helyismeret emiatt különösen sokat ér. Nem mindegy, mennyi idő alatt kelhet el egy adott típusú lakás Nádorvárosban, mennyire keresett egy családi ház Ménfőcsanakon, vagy milyen vevői kör mozog éppen Révfaluban.
Egy jó szakértő nem csak vevőt keres. Időben észreveszi, hol borulhat a folyamat.
Nem baj, ha több lépésből áll az ügylet
A költözési lánc önmagában nem rossz. Sok sikeres ingatlaneladás így működik. A baj akkor kezdődik, ha mindenki reményekre épít, és senki sem rakja össze a teljes képet.
Ha eladsz, és közben vennél is, ezt nem kell szégyellni vagy titkolni. Ha a vevőd saját ingatlan eladásából fizetne, az sem feltétlenül gond. Csak tudni kell róla időben. Mert amit időben látunk, arra lehet tervet készíteni.
Nem az a veszély, hogy mindenki vár valakire. Az a veszély, ha közben senki sem vezeti a folyamatot.
Eladnál Győrben, de közben te is vásárolnál?
Ha ilyen helyzetben vagy, kérj személyre szabott segítséget ingatlaneladás előtt!Átnézzük együtt, mire épül a folyamat, milyen határidőkkel érdemes számolni, és hol lehetnek azok a pontok, amelyek később feszültséget okoznának.
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 hétfőtől péntekig, 9 és 17 óra között
Írj, ha kérdésed van: info@tothrita.hu
Nézd meg, hogyan dolgozom: tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
A második megtekintés pszichológiája
Az első látogatásnál még érzés, a másodiknál már döntés születik Amikor egy vevő először megnéz egy ingatlant, sokszor a hangulat viszi. Belép, körbenéz, elképzeli a kanapét, a reggeli kávét, a gyerekszobát, a hétköznapokat. Ha jó az első benyomás, lelkes lesz. A...
Az első ajánlat csapdája ingatlaneladásnál
Mikor fogadd el, és mikor várj? Végre megérkezik az első ajánlat. A vevő komolynak tűnik, nem csak nézelődött, visszahívott, kérdezett, gondolkodott, majd kimondott egy konkrét összeget. Te pedig ott állsz két érzés között. Az egyik: végre történik valami. A másik: mi...
A hiteles vevő nem mindig biztos vevő
Mit kérdezz, mielőtt komolyan veszed az ajánlatot? Megnézi a lakást, tetszik neki, kérdez a birtokbaadásról, már fejben rendezi a nappalit. A végén elhangzik a mondat: „Hitelből vásárolnánk, szerintünk rendben lesz.” Sok eladó ilyenkor megkönnyebbül. Végre van egy...
Legutóbbi hozzászólások