Vagy csak most látszik igazán, mennyire kevés a jó ingatlan Győrben?
Egy fiatal pár Nádorvárosban nézett meg egy lakást, ami három héttel korábban még alacsonyabb áron futott. Mire visszamentek volna másodszor is, a tulajdonos már emelt. Nem sokat, csak annyit, amennyit szerinte „a 3%-os hitel miatt most úgyis elbír a piac”.
Ez az a mondat, amit mostanában sok vevő hall. És ettől teljesen jogosan bizonytalanodik el.
Felverte a 3%-os hitel az ingatlanárakat, vagy az eladók csak ráültek egy erős piaci hangulatra? A válasz nem fekete-fehér. És pont emiatt veszélyes, amikor valaki egyetlen mondattal próbálja elintézni: „minden a hitel miatt drágult”.
A hitel nem varázsol több jó lakást a piacra. Csak több vevőt ültet ugyanarra a kevés jó ingatlanra.
Mit csinált valójában a 3%-os hitel a piaccal?
A 3%-os hitel, vagyis az Otthon Start program lényege, hogy az első megfelelő otthon megszerzéséhez államilag támogatott, fix 3%-os kamatozású lakáshitelt adhat, legfeljebb 50 millió forintig és legfeljebb 25 éves futamidőre. Ezt a 227/2025. kormányrendelet rögzíti.
Ez papíron egy segítség. És sok családnak valóban az is lehet. Egy győri fiatal párnál például, ahol korábban a piaci hitel törlesztője túl magas lett volna, a kedvezményes konstrukció kinyithat egy ajtót. Hirtelen nem csak albérletben gondolkodnak, hanem saját lakásban. Ez emberileg teljesen érthető.
A piacon viszont van egy másik oldal is.
Amikor sok vevő egyszerre kap nagyobb vásárlóerőt, miközben a jó állapotú, jó helyen lévő ingatlanok száma nem nő ugyanilyen gyorsan, akkor az árak könnyen megindulnak. Főleg azoknál az ingatlanoknál, amelyek eleve keresettek voltak. Egy jó elosztású, erkélyes, második emeleti lakás Nádorvárosban eddig is vonzó volt. A 3%-os hitel után csak még több ember kezdte el nézegetni.
Ez nem azt jelenti, hogy az eladók most bármit elkérhetnek. Azt jelenti, hogy a jó ingatlanokra gyorsabban rámozdul a piac.
Itt szoktak sokan hibázni. A vevő azt hiszi, hogy a hitel miatt sietnie kell. Az eladó pedig azt hiszi, hogy a hitel miatt bármeddig emelhet. Mindkettő veszélyes gondolat.
A drágulás már a hitel előtt is benne volt a levegőben
Az MNB adatai szerint 2025-ben országosan 23,5%-kal emelkedtek a lakásárak nominálisan, reálértelemben pedig 19%-os volt a drágulás. 2025 végére a lakásárak országosan 22,5%-kal haladták meg a fundamentumok által indokolt szintet.
Ez nem apró mozgás. Ez már olyan árkörnyezet, ahol a vevők elkezdenek kapkodni, az eladók pedig figyelik egymás hirdetéseit, és sokan azt gondolják: „ha a szomszéd ennyiért hirdeti, akkor én sem adom olcsóbban”.
A Bankmonitor cikke is erre a feszültségre épít: a lakásárak egy év alatt közel negyedével emelkedtek, miközben a kedvezményes hitellehetőségek és a befektetői kereslet egyszerre mozgatta a piacot.
Győrben ezt kicsit más ritmusban látni, mint Budapesten. Itt nem minden utca reagál ugyanúgy. Révfaluban egy jó állapotú családi ház vagy ikerház más vevőkört szólít meg, mint egy kisebb panel Adyvárosban. A Belvárosban egy befektető sokszor a kiadhatóságot nézi. Nádorvárosban a fiatal párok gyakran a lakhatás, munkahely, iskola, közlekedés négyesében gondolkodnak.
Ugyanaz a 3%-os hitel másképp hat egy felújított lakásra, egy túlárazott családi házra és egy kompromisszumos állapotú ingatlanra.
Az a tapasztalatom, hogy a vevők nem a hitelbe szeretnek bele, hanem abba az érzésbe, hogy most végre elérhető lehet valami, ami eddig távolinak tűnt.
Mi történik a vevő fejében, amikor alacsonyabb törlesztéssel vehet fel hitelt?
A vevő nem négyzetméterárban él. Nem MNB-jelentéseket böngész este. Ő azt nézi, hogy kijön-e a havi törlesztő, lesz-e gyerekszoba, befér-e a kanapé, mennyi idő beérni a munkahelyre, és marad-e pénz normális életre.
Amikor megjelenik egy kedvezőbb kamatozású hitel, az első reakció gyakran ez: „akkor talán most belefér”.
Ez teljesen emberi. Csak közben ott a csapda. Ha a vevő ugyanazzal a lendülettel magasabb vételárat is elfogad, akkor a kedvezőbb hitel előnye részben vagy egészben átcsúszhat az eladó oldalára. Magyarul: amit a kamaton nyer, azt könnyen kifizeti vételárban.
Vegyünk egy egyszerű győri helyzetet. Egy kétgyerekes család eddig 55-60 millió forint körül keresett lakást. A 3%-os hitel miatt úgy érzik, talán 65 millióig is el tudnak menni. Közben az eladó is látja, hogy több az érdeklődő, ezért a korábbi 60 milliós elképzelésből hirtelen 64 lesz.
Papíron mindenki logikusan viselkedik. A vevő nem akar lemaradni. Az eladó nem akar pénzt az asztalon hagyni.
A gond ott kezdődik, amikor senki nem áll meg megkérdezni: ez az ingatlan tényleg ennyit ér, vagy csak most próbálják ennyiért eladni?
Egy jó ingatlanközvetítő ilyenkor megnézi, mi ment el hasonló áron, mennyi ideje hirdetik az adott ingatlant, milyen állapotban van, mennyi felújítás várható, és van-e valódi verseny körülötte.
Az eladók is könnyen félreértelmezik a helyzetet
Eladói oldalon most sokan azt érzik, hogy végre náluk van az erő. Több telefon, több érdeklődő, több előzetes hiteles vevő. Ez jó érzés. Főleg annak, aki hónapokig nem kapott komoly ajánlatot.
Csakhogy a több érdeklődő nem mindig jelent több valódi vevőt.
Van, aki csak kíváncsi. Van, aki még nem kapott banki előminősítést. Van, aki fejben már vásárolna, de önerőben gyenge. Van, aki megnéz tíz lakást, aztán rájön, hogy az árakhoz képest az elvárásait kell újrarendeznie.
Az eladó egyik legnagyobb hibája most az lehet, hogy minden érdeklődőt készpénzes, döntésre kész vevőnek hisz.
Győrben ezt sokszor látni családi házaknál. Egy tulajdonos Révfaluban vagy Győrszentivánon meghallja, hogy erősödött a kereslet, és rögtön emelne 5-10 milliót. Csakhogy a vevő nem vak. Megnézi a tetőt, a fűtést, az ablakokat, a szigetelést, a garázst, az utcát, a szomszédot. A 3%-os hitel nem tünteti el a repedést a falon, nem újítja fel a fürdőt, és nem teszi csendesebbé a forgalmas utcát.
A hitelláz nem menti meg a rosszul árazott ingatlant. Legfeljebb ad neki pár hét reményt.
Az a tapasztalatom, hogy a jól árazott ingatlan most is gyorsabban talál vevőre. A túlárazott pedig most is áll a piacon. Csak eleinte több nézelődő nézi meg.
Miért nem mindegy, hol van az ingatlan Győrben?
Győr nem egyetlen piac. Ezt nagyon sok országos cikk nem tudja jól megmutatni.
Nádorvárosban a jó társasházi lakásoknál erős a kereslet, mert sok vevő számára jó kompromisszum: városközeli, élhető, sok szolgáltatás elérhető. Révfaluban más a történet. Ott sokszor a presztízs, a zöldebb környezet, az egyetemi közelség vagy a családi házas jelleg számít. A Belvárosban a befektetői gondolkodás erősebb lehet, főleg kisebb lakásoknál. Adyvárosban és Marcalvárosban pedig sokszor az ár-érték arány dönt.
Ugyanarra a hitelprogramra ezek a városrészek nem ugyanúgy reagálnak.
Egy 48 négyzetméteres, jó állapotú, azonnal költözhető lakásnál a 3%-os hitel tényleg felerősítheti a versenyt. Egy nagy, régi, energetikailag gyenge háznál már más a helyzet. Ott a vevő számol: vételár, felújítás, rezsi, hitel, illeték, bútorozás. És egyszer csak kiderül, hogy a kedvezőbb kamat ellenére sem fér bele minden.
Ezért veszélyes csak országos árhírekből dönteni. Az országos adat irányt mutat, de a valódi döntést mindig a konkrét ingatlan, a konkrét utca és a konkrét vevői kör dönti el.
Itt jön be az a pont, ahol sokan érzik: jó lenne egy külső szem. Valaki, aki nem szerelmes az ingatlanba, nem fél lemaradni róla, és nem abból indul ki, hogy „most minden drágul, tehát mindegy, mennyiért veszem meg”.
A legnagyobb vevői tévedés: „úgyis drágább lesz”
Amikor a piac gyorsan mozog, megjelenik egy veszélyes mondat: „Most kell venni, mert később még drágább lesz.”
Lehet, hogy bizonyos ingatlanoknál ez igaz lesz. De nem mindenre. Egy rossz alaprajzú, sötét, sok felújítást igénylő lakás nem lesz automatikusan jó vétel attól, hogy a piac felfelé ment. Egy túlárazott ház nem lesz okos döntés attól, hogy kedvezőbb a kamat.
A vevő ilyenkor gyakran két félelem között áll. Fél, hogy lemarad. És fél, hogy rosszul dönt. Ez nagyon fárasztó állapot. Főleg akkor, amikor minden hirdetésben azt látja, hogy „ritka lehetőség”, „azonnal vihető”, „befektetésnek is kiváló”.
Ritkán írják oda, hogy „a fürdő 20 éves”, „a villanyhálózat kérdéses”, „a társasházban hamarosan nagyobb közös költség várható”, vagy „az ár a környékhez képest bátor”.
A 3%-os hitel mellett sem az a jó stratégia, hogy gyorsan veszel valamit. Az a jó stratégia, hogy gyorsan felismered, mi éri meg, és mi nem.
Nem minden lemaradás veszteség. Néha az a legjobb döntés, ha nem veszed meg azt, amitől már az első megtekintés után szorít a gyomrod.
Eladóként hogyan lehet ezt jól kezelni?
Eladóként most könnyű azt gondolni, hogy elég magasra tenni az árat, aztán majd jön valaki 3%-os hitellel. De a piac ennél jóval okosabb.
A vevők sokat néznek. Összehasonlítanak. Küldenek hirdetéseket a családnak, bankosnak, ismerősnek, néha egy ingatlanosnak is. És ha egy ingatlan kilóg az árával, azt gyorsan megérzik.
A jó ár nem azt jelenti, hogy olcsón adod el. A jó ár azt jelenti, hogy a piacon komolyan vehető vagy. Ha túl alacsony, pénzt veszítesz. Ha túl magas, időt veszítesz. És az idő sem ingyen van.
Győrben egy jól előkészített eladásnál ma különösen sokat számít:
- milyen vevőkört célzol meg,
- milyen állapotban mutatod meg az ingatlant,
- milyen árat kommunikálsz az első napon,
- felkészültél-e hiteles vevőkre, értékbecslésre, banki kérdésekre,
- van-e mozgástered az alkuban.
Ez a lista nem azért kell, hogy bonyolultabbnak tűnjön az eladás. Pont fordítva. Azért, hogy ne menet közben derüljön ki, hogy egy jó vevő azért tűnik el, mert valami bizonytalan volt: tulajdoni lap, energetika, használati megosztás, társasházi ügy, vagy egyszerűen csak az ár.
A mai piacon az eladás nem attól lesz sikeres, hogy ráírsz még pár milliót az árra. Attól lesz sikeres, hogy tudod, kinek, miért és mennyiért reális az ingatlanod.
Akkor most a 3%-os hitel a hibás?
Nem szeretem, amikor mindent egyetlen okra húzunk rá. A 3%-os hitel erős hatás. Ezt kár lenne tagadni. Több vevőt hozott mozgásba, több beszélgetést indított el, több család kezdett számolni saját otthonnal. Ez látszik a piacon.
De a drágulás mögött ott van a kevés jó ingatlan, az építési költségek, a befektetői kereslet, a bérleti díjak alakulása, a városrészek közötti különbség, és az is, hogy sok tulajdonos fejben már a jövő évi árat kéri.
A 3%-os hitel inkább gyorsító volt. Rálépett a gázra egy olyan úton, ahol már eleve emelkedőn mentünk.
Vevőként ebből az a tanulság, hogy nem szabad csak a törlesztőből kiindulni. Eladóként pedig az, hogy nem szabad minden érdeklődést valódi piaci bizonyítéknak venni.
A piac most hangos. De a jó döntésekhez nem hangosabbnak kell lenni, hanem tisztábban kell látni.
Mit javaslok, ha most vennél vagy eladnál Győrben?
Ha vevő vagy, először ne ingatlant keress, hanem keretet tisztázz! Mennyi önerőd van? Mekkora törlesztő fér bele úgy, hogy nem feszíti szét az életed? Milyen ingatlanra vagy jogosult? Mi az, amiből nem engedsz, és mi az, ami csak vágy?
Utána jöhet a piac. De ott már ne csak azt nézd, hogy hány négyzetméter és mennyi az ár! Nézd meg az állapotot, a környéket, a társasházat, a várható költségeket, a későbbi eladhatóságot! Egy ingatlan nem csak akkor számít, amikor megveszed. Akkor is, amikor egyszer majd továbbadnád.
Ha eladó vagy, ne abból indulj ki, hogy „most úgyis mindenki hitelből vesz”. A banki vevő jó vevő lehet, de felkészült eladót igényel. Tiszta papírokat, reális árat, jól bemutatott ingatlant, átgondolt alkustratégiát.
És igen, ehhez sokszor jól jön egy szakértői szem. Nem azért, mert egyedül nem tudnád elkezdeni. Hanem azért, mert egy rossz indulóár, egy félreértett vevői jelzés vagy egy elkapkodott döntés milliókba kerülhet.
Én Győrben azt látom, hogy most azok tudnak jól dönteni, akik nem pánikolnak. Figyelnek, kérdeznek, számolnak, és nem hiszik el automatikusan, hogy minden hirdetési ár maga az igazság.
Gondolkodsz vásárláson vagy eladáson Győrben?
Ha most ingatlanvásárlás vagy ingatlaneladás előtt állsz, és szeretnéd tisztábban látni, mit jelent a 3%-os hitel a te helyzetedben, beszéljünk róla!
Nem sablonválaszt adok, hanem megnézzük a konkrét ingatlant, a konkrét célt és a valós piaci mozgást.
Írd meg, milyen kérdés foglalkoztat, vagy kérj személyre szabott tanácsot tőlem Győrben!
Nézd meg további szakmai cikkeimet az ingatlanpiacról a tothrita.hu/ingatlanblog oldalon!
📞 Telefonos elérhetőségem: +36 30 905 9273 (Hétfőtől péntekig, 9–17 óra között)
📧 Írj, ha kérdésed van! info@tothrita.hu
🌐 Nézd meg, hogyan dolgozom! tothrita.hu
Érdekelnek még hasonló témák? Böngéssz kedvedre Tóth Rita ingatlanblogjai között!
Ezeket olvastad már?
Segít a látványterv, vagy inkább félrevezeti a vevőt?
Egy jó látványterv ötletet ad. Egy rossz olyat ígér, amit a lakás valójában nem tud. Egy felújítandó lakásnál gyakran nem maga az állapot a legnagyobb probléma, hanem az, hogy a vevő nem lát tovább rajta. Belép egy régi konyhába, meglátja a húsz-harminc éves...
Mit árul el a társasház, mielőtt megveszed a lakást?
Az iratok, amelyeket a legtöbb vevő túl későn kér el Amikor valaki lakást vásárol, általában magát a lakást nézi a legnagyobb figyelemmel. Milyen a konyha? Mekkora a nappali? Felújították-e a fürdőszobát? Milyenek az ablakok? Van klíma? Mennyit kell még rákölteni?...
Hogyan védd a lakásodat a következő hőkupola ellen?
Így készítsd fel a lakásod a következő nyárra! Az idei nyár után szerintem sok társasházi lakástulajdonos egészen más szemmel néz majd a következő meleg évszakra. Amikor odakint napokon keresztül 35 fok körüli vagy afeletti a hőmérséklet, éjszaka pedig alig hűl vissza...
Legutóbbi hozzászólások